文/谢逸枫
香港市民怀念1997年10月“八五”计划首任特首、提出者的心日益强烈，源于香港后面二、三任特首期间，香港房价猛涨。八五计划的搁浅、决策者的政策失误、缺地与征地困难、土地供应制度及高地价、金融及税收、财政与经济依赖、人性的贪婪、汇率的背景之下，第四任特首对香港房价亦无计可施，只能眼睁睁看着房价上涨超过1997年最高顶峰。香港的房价1997年达到历史最高顶峰，金融危机之后暴跌，到1999年反弹上涨，1998年、2000年10月-2003年8月24日下跌，到2003年9月触底。
2004年开始上涨，2008年金融危机暴跌。2007年、2010年、2012年、2013年、2016年、2017年的又一次次高峰，到2018年香港房价已经连续上涨4个月，自2016年4月到今年4月份，已经连续上涨25个月。港媒在港府公布的“宽减2018-2019年四季的税额榜单”时发现，一名“最牛业主”在港坐拥15,645套房产，一年宽减税额高达1.026亿港元（约合人民币8200万元）。事实上，这位最牛业主，不是个人，而是领展房地产投资信托基金，香港的商场、街市、熟食档、停车场、写字楼.....都有他们的版图。看来，“坐地收租”才是香港脱贫致富的唯一道路。
真正支撑香港房价，任由其扶摇直上的，有一个经常被忽略的资本要素-汇率制度。正是这样的一个制度，让香港房价走入了“高处不胜寒”的巅峰。如今，香港正面临着金融市场上巨大的异动。2018年4月12日，在港元触及7.85低位水准後，香港金管局紧急买入港元累计达13次，涉及513亿元，使得香港银行体系总结余降到了1285亿元。就是说，市场上500多亿港元都回收到了金管局的手里，银行里的钱也在减少。为了回笼更多资金，近日香港各大银行均上调了银行存款利率，有的银行甚至暂停了固定利率抵押房屋贷款的申请。
最近的警报频出，港元贬值已经跌倒铁线，逼得香港金管局26年来首次出售救市，一月内就13次在民间大量用港元兑美元，以减少市场上的港元，让港币汇率正常化。这场“港币”保卫战很容易让人联想到一个资本操作链：货币超发—利率下降—资产泡沫--央行加息—货币紧缩—楼市受压。最新资料显示，用来衡量楼市整体价格的香港中原指数（CCL），从2017年底的165.02点飙升到了2018年4月27日的180点，新界（东）的房价在过去一个月暴涨了5.75%。
这是在香港房价连续23个月上涨的前提下，在一个房价已经严重脱离普通群体购房能力的市场中，实属罕见。纵使2018年2月为传统销售淡季，但香港整月的住宅成交数环比仍上升4%，同比则上涨了34%。这里头，逾千万元的住宅交易宗数就比上个月多了将近三成。可以看出，豪宅起的作用巨大。莱坊最近的《香港物业市场报告》指出，香港豪宅楼价已连续20个月上升，累积升幅达15%。
香港楼价在1997年10月19日的最高峰后的1998年间下跌了一半,其后在1999年反弹两成。1997年香港回归之后首任特首10月提出的“八万五”建屋计划，随着八万五时期所兴建的楼宇陆续落成，加上种种因素,楼价在其后3年多（2000年10月-2003年8月24日年）再下跌超过40%，1998年-2003年的5年10个月时间下跌70%，在2003年8月24日跌至谷底。由于香港大部分中产阶级都是透过把物业作抵押申请楼宇按揭，向银行借取相当于楼价的七成按揭来购买物业。
但由于楼价大幅下跌七成,使在高峰期入市的业主拥有的资产价值跌至低于负债,成为负资产。不少人花费一生努力工作,就是为了完成物业的供款，退休后可以有属于自己的物业安享晚年。然而楼价大跌使他们花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有。如果在负资产期间失业，或被大幅减薪,而无法供款，银行会收回物业拍卖，业主不但变成“无壳蜗牛”，失去物业后仍然要设法向银行还债，银行也承受庞大坏帐风险。
据香港金融管理局资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月,当时共有约105697宗负资产按揭,占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元,按揭金额与抵押的比例为128%,估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元,意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。这项政策是首任特首被批评的最多的政策之一，都谴责八万五建屋计划是楼价下滑的元凶，市民希望政府修订这项政策,遏止楼价下跌。首任特首及相关政府官员一直并无表明政策改变,即使政府在1998年宣布暂停卖地时，仍然表示八万五计划不会受暂停卖地影响。
直至2000年6月29日,特首在礼宾府接受无线电视新闻专访,被问及会否修订“八万五”目标时,董建华首次明言“从98年就再没有说过‘八万五’这个字眼,那你说还存不存在。这种“不提及等同不存在”的施政态度都感到惊讶,市民对政府施政失去信心，特首的民望持续下跌。事后证明，不单只八万五建屋计划,其他特首任内的发展概念如中药港、硅港、红酒贸易中心、商业园等都在政府不再提及的情况下“不再存在”。直到特首辞职后,香港大学的民意调查指出有过半数市民认为最大过失便是在经济民生方面的政策失误。
所谓的“八万五建屋计划，简称八万五，是香港行政首任长官在1997年度施政报告提出的一项政策。提出每年供应不少于85000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。由于这项政策的推出，再加上亚洲金融风暴，使香港楼价一落千丈，普遍私人物业在5年多（1999年-2003年）的时间内贬值70%，很多中产阶级成为负资产，香港经济一片萧条。2000年-2002年停止土地供应、刺激楼市的措施，直到2003年SARS爆发过后才逐渐复苏
具体实行方面，推出的主要举措,一是极大的允许楼房拥有极高的建筑容积率。每个到过香港相关新的大型住宅区的人都会注意到香港楼房的建造密度之大和高度之高，就是因为香港允许的建筑容积率比大陆住宅宽松得多。因此才可以建起那么多高而且密度极大的楼房。容积率高,同样的土地就可以盖更多楼房。二是大规模供地。仅在1997年,香港政府便拍卖了19块住宅用地,总面积为24公顷;另外批出7块总面积为16公顷的土地作为居者有其屋计划之用;并且售出3块总面积为5公顷的土地供私人机构参建居屋计划用。
但是,由于看到受经济危机影响,香港的楼市大跌,1998年6月，政府决定暂停供地直至1999年4月。
1998年内政府共卖了10块住宅用地总面积9公顷，售出3块总面积8公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用,以及批出7块总面积15公顷的土地作为居者有其屋计划用。1999年楼市复苏后,政府重新恢复供地,共售出16块总面积15.35公顷的建屋用地及两块总面积4.94公顷的私人机构参建居屋计划用地;将8块总面积12.54公顷供发展居者有其屋计划、3块总面积14.74公顷供发展成可买可租选择计划、6块总面积47.93公顷供发展租者置其屋计划的土地批予香港房屋委员会;并将一块面积0.9公顷供发展住宅发售计划的建屋用地批予香港房屋协会。
这些供地计划量和面积都创了香港的供地纪录。由于建屋需要时间,直到2000年,首批“八万五”计划中兴建的房屋才正式推向了市场,在一年内共有85710套住宅建成。其后的2001年,又有总共10万套住宅推向了市场,这一数字已经大大超过了85000套的目标;但是到2002年则大幅减少至67000套，因为在这时社会舆论已开始猛烈抨击这一计划了。1999年时,香港经济已经复苏,房价也开始回升。但是,随着八万五时期所兴建的楼宇陆续落成,导致市场供应量大幅增加,导致香港的房价再度巨幅下跌。
在其后的3年多时间本已大跌过的房价又下跌了超过40%。也就是说,在近6年的时间里,香港房价总共下跌了68%。
歌星王菲在1997年以七成按揭,分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑的一个豪宅住房单元,每月供款额达29万港元，两年后只能以半价出售。香港市民大多数也都是通过按揭买房。一般首付三成,余下向银行借款。房地产在香港人的纸上财富中占有重要比例,中产阶层家庭的总资产可能不过几百万,而房子通常就占了几百万。但由于房价大幅下跌,使得在高峰时期购买房屋的业主,其所购房产价值甚至跌破了银行的借款。比如买房时的房价是500万,贷款350万,后来500万跌到300万,卖掉住房还不够还贷款。
说明购买的房产不但没有让他的资产增值,反而成为了负的资产。楼价暴跌制造的负资产户数以十万计。2001年中原地产的统计数据显示，香港60万个负资产家庭的账面损失总额达到了6000亿港元。之前的大半个世纪,在经济起飞的大背景下,不少香港人努力工作了一辈子,就是为了完成按揭还款,这样就可以在退休后拥有属于自己的房产安享晚年。但房价大跌使他们花了数十年累积起来的纸面上的财富化为乌有。这使得这些纸面上遭遇到巨大损失的居民抱怨四起。在这种情况下,民粹主张迅速占据了上风。社会上大量的人埋怨、甚至声讨当届特区政府,甚至爆发过五十万人上街的群体性游行。
雪上加霜的是,由于金融危机,许多人失业,有些即使未失业也被大幅减薪,于是很多人无力支付按揭。当数次欠款之后,银行便会收回房产拍卖。悲惨的是这些被收回房产的人不但没有了房产,由于依旧欠钱,还必须向银行继续还债;与此同时,由于这类事情渐多,而导致众多个人不还款,银行也出现了很多坏帐。八万五建屋计划是特首执政时期被批评最多的政策,直接导致了随后董建华的下台。香港大学曾在香港本地做过一个民意调查。结果显示,半数的香港市民认为担任特首的最大过失便是在经济民生方面的政策失误。
正因为当时八万五建屋计划遭遇到如此大的恶评。所以,2002年特区政府作出重大决定,停建和停售居屋,而原先的建屋计划也取消了。与此同时,2004年，特区政府开始推行另一种卖地政策,即所谓勾地表制度。勾地政策导致香港的卖地数量比以前的定期卖地数量少了很多。2008年只有一块土地被勾出，只够兴建100到200套住宅,2009年勾出的土地也很少。特区政府自2002年开始减少土地供应,不再主动拍卖土地,2004年开始实施“勾地”政策后,开发商们也因竞拍需缴押金等成本因素表现不积极。
因此土地买卖自那时起减少很多,土地供应一直维持在较低水平。2000年以前,香港平均每年新房的供应量为2万至2.5万套。前两年最低时每年只有约1万套新房供应。除供给减少之外,需求却开始大幅增加了。主要是有大量大陆居民开始在香港购房。在最近的十多年中,大陆民众的财富增长极其快速,富裕起来的大陆居民有不少前往香港买楼,导致香港楼市的需求进一步增加。
在1997年,香港政府拍卖了19幅住宅用地,总面积为24公顷。另外批出7幅总面积为16公顷的土地作居者有其屋计划用途;以及售出3幅总面积为5公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用。到了1998年6月,由于物业价格大跌,政府暂停卖地直至1999年4 月。1998年内政府共卖了10幅住宅用地总面积9公顷;售出3幅总面积8公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用,以及批出7幅总面积15公顷的土地作居者有其屋计划用途。
1999年,香港政府售出16幅总面积15.35公顷的建屋用地及两幅总面积4.94公顷的私人机构参建居屋计划用地，将8幅总面积12.54公顷供发展居者有其屋计划、3幅总面积14.74公顷供发展可买可租选择计划、6幅总面积47.93公顷供发展租者置其屋计划的土地批予香港房屋委员会。并将一幅面积0.9公顷供发展住宅发售计划的建屋用地批予香港房屋协会。2000年过后，首批“八万五”时期兴建的单位推出市面,而2000年度一年内有85710个住宅单位建成。2001年香港共有10万个住宅单位建成超过了85000的目标，至2002年则大幅减少至67000个。
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