案例1
收了定金不願履行賣房合同
違約方賠償買方15萬元房屋差價
隨著西安房價猛漲,二手房市場上出現了大量出賣人因漲價拒絕履行合同的案件。近日,一起房屋買賣合同糾紛案二審終審,最終違約方須賠償買方15萬元房屋差價損失。
2017年3月,西安人李濤(化名)經過中介公司與唐琳(化名)簽訂了房產買賣合同,以88萬元買下唐琳名下一套91平方米的房屋,合同生效當日,李濤支付了4萬元定金,合同約定了銀行放貸後首期款、餘款的支付方式和時間。同時約定,同年6月雙方共同申請辦理產權登記手續,賣方將房屋交付買方。違約責任中約定,違約方需要向守約方按定金的標準賠償違約金,還應當賠償給守約方造成的一切損失,包括但不限於聘請律師代理費,交通費、通訊費等。若除賣方外,尚存在第三人對該房產有出售的權利,則視為賣方已取得該第三人同意由賣方代表其簽署本合同。
同年5月,因唐琳拒絕履行合同,李濤起訴至蓮湖區法院,要求解除合同,賣方雙倍返還定金8萬元,因房屋總價暫估為105萬元,要求賠償房屋差價損失17萬元,並賠償佣金和律師費。
法院查明,簽訂合同後,李濤向中介公司交納了2.6萬餘元居間服務費,向唐琳交納定金4萬元。多個房產信息服務商的數據顯示,7月,同一小區相近面積房屋的單價1.2萬餘元至1.38萬餘元。庭審中,中介公司陳述,該小區成交單價1.1萬~1.2萬元,其願意退還服務費。
唐琳承認簽訂《房產買賣合同》屬實,但基於幾個原因無法繼續履行:出售房屋時,她未徵求房屋共有人即其丈夫同意,系擅自處分;中介公司在交易過程中存在提供信息方面不確定性,導致房屋交易價格與行情嚴重不符,損害被告相關權利,致使買賣合同無法繼續履行。她認為,交易失敗是由她和買方、中介公司共同錯誤造成。買方沒有謹慎考慮草率簽訂合同、在中介公司服務指導下形成不規範的交易是本次交易失敗的主要原因,應當承擔主要過錯,她可以在合理範圍內承擔損失,同意解除合同並返還定金,在其責任範圍內承擔2萬元違約金。對房屋差價,她認為沒有法律依據,應不予支持,佣金損失應當由中介公司返還。
一審法院認為,依法成立的合同,對當事人具有法律效力。李濤與唐琳簽訂的《房產買賣合同》系雙方真實意思表示,內容合法有效。簽訂合同後,李濤支付了定金。唐琳雖稱該房屋為夫妻共同財產,但夫或妻一方對於夫妻共同財產有平等的處分權,由於夫妻之間特殊的身份關係,夫或妻一方對夫妻共同財產的處分行為對於相對人來說,不論從主觀還是客觀上均無法知道該處分行為是否只是個人的意思表示,他人有理由相信其為夫妻方共同意思表示,故唐琳以合同未經共有人同意為由拒絕向出售,以致合同無法履行,該責任在於唐琳。
關於唐琳辯稱房屋售價與市場價不符的問題,法院認為,因售價系合同雙方自願協商一致的結果,故不予採信。作為守約方,李濤有權要求解除合同,賠償損失。
因二手房房價逐月上漲,被告應預見到可能給原告造成的損失。參照房產信息服務商數據及中介公司陳述的均價,法院將違約行為確定日及上述數據作為賠償金額的考量因素,酌定償房屋差價損失15萬元。因差價損失已能夠彌補原告的損失,不再適用定金罰則與賠償損失並處,不支持雙倍返還定金的訴請。
一審法院判決解除合同,被告退還定金4萬元,賠償律師代理費2萬元,賠償房屋上漲差價15萬元。
宣判後,唐琳不服,提起上訴,主要意見包括自己在未取得房屋共有人同意下出售房屋、共有人明確表示不同意,合同未生效;房屋購買人及中介公司有義務在合同簽訂前查看房屋共有人記載公示情況及徵詢共有人意見;差價損失15萬元缺乏證據、法律支持等。
經審理,西安中院認為,原判判決正確,應予維持。今年5月30日,法院終審駁回上訴,維持原判。
案例2
賣房人反悔將定金轉回買家
一審判賠差價3萬餘元
去年6月,西安灞橋區法院也曾判決過一起類似的房產買賣糾紛案件,除去違約金、律師費等,同時賠償房屋上漲差價損失3萬餘元。
2017年3月,原告江濤(化名)與被告陳芳(化名)經過中介公司居間,簽訂了《西安市存量房買賣合同》,約定甲方陳芳丈夫將東郊某小區一套150餘平方米的房產轉賣給江濤,價款108萬元。
到了4月中旬,陳芳反悔,將2萬元定金轉回江濤賬戶。就是否繼續履行商談未果,江濤將陳芳夫婦起訴至法院,請求判令解除其與被告簽訂的房屋買賣合同,並判令被告支付違約金4萬元、中介費、代辦按揭費等,以及購買房屋差價損失15萬餘元。
陳芳辯稱,她與江濤簽訂房屋買賣合同時,丈夫不同意,是她單方簽字的;中介方在房主沒有簽字的情況下與買方簽字,也有責任,並表示同意解除合同,願意承擔其過失,賠償2萬元。
相關網站顯示,西安房價自2016年末回升後,開啟了連續上漲模式。據相關數據,2016年9月,西安二手房房價僅為6308元/平方米,到了2017年5月,西安二手房掛牌價已經漲至7147元/平方米。2017年4月,灞橋區二手房平均單價為7030元。
法院審理認為,原告需要另行購置房產,因二手房房價逐月上漲,給原告造成房屋上漲價差的損失,也應由被告承擔。涉案房產樓盤房價多年來居高不下,但2017年3月至4月,該處房價有所上漲,但原告要求按每平方米漲幅差1000元,無事實依據,依法不能全部支持。法院酌定該處房產上漲差按3%計算。一審判決,被告支付違約金4萬元,減去退還的2萬元,實際支付2萬元及律師代理費、中介費、代辦按揭費等,並賠償房屋上漲差價損失3萬餘元。
案例3
返還定金、賠償違約金
房屋差價損失未被支持
2017年2月,王欣(化名)與周彤(化名)在西安某房地產營銷策劃有限公司的中介下籤訂了《房地產買賣中介合同》,合同約定將周彤位於西安某小區一套128平方米的房屋以107萬元的價格賣給王欣。
合同簽訂後,王欣按照合同約定向周彤支付了定金3萬元,過戶稅費、貸款服務費、中介費等費用66871元,首付款24萬元,總計支付了33.6萬餘元,並辦理了銀行按揭貸款手續。但周彤並未按照合同的約定辦理房屋過戶、銀行按揭貸款手續,並於2017年7月發函給王欣要求解除該買賣合同。
2017年7月,王欣諮詢律師,得知繼續履行合同面臨貸款、過戶、騰房等一系列需要對方配合的工作,可能會遭遇嚴重障礙的情況下,王欣選擇瞭解除合同,要求對方賠償,並起訴到法院,要求解除合同,返還定金3萬元,賠償實際損失6.68萬餘元,賠償違約金10.7萬元,並賠償房屋差價損失20萬元。
經審理,法院支持了王欣解除合同、返還定金和賠償違約金共計13.7萬元的訴訟請求,駁回了關於房屋差價損失的訴訟請求。
據王欣代理律師介紹,該案中,短短几個月,房屋均價從每平方米8千多元上漲到1.2萬元左右,出賣人因違約獲利近40多萬元,而其所付出的代價不到10萬元。因出賣人違約,致使購買人根本無法用同樣的價款購買到相同品質的房屋,如若購買相同品質的房屋必須多支出近40萬元,該損失完全是由於出賣人造成的。
>>律師觀點
加大違約成本才能有效遏制惡意違約
代理過多起二手房買賣違約案件的西安市律協建築工程與房地產專業委員會委員、北京市盈科(西安)律師事務所合夥人律師薛鵬認為,誠實信用原則是我國民事法律的基本原則,在《民法通則》、《合同法》、《民法總則》等多部法律中均予以了明確規定,並且也是市場經濟建立和完善的重要基石。“我是支持違約方賠償房屋差價的”,他說,如果違約人因違約獲利,既不利於建立誠實守信的市場,也使二手房市場波動更大,更不利於二手房市場的穩定健康發展。
薛鵬認為,補償差價有法律條款的支持,《合同法》規定,“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失,包括合同履行後可以獲得的利益……”一方違約時,應賠償另一方的實際損失,包括基於該合同的可期待利益。
通過中國裁判文書網,薛鵬查閱了大量類似案例,天津、蘇州、北京等均有生效判決支持了房屋差價損失。“據我瞭解,在判決支持賠償房屋差價後,當地二手房的違約現象明顯減少”,他說,2003年6月1日起施行《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之前,開發商商品房一房二賣、隱瞞抵押出售商品房、提供虛假銷售許可證出售商品房等行為屢見不鮮,隨著該司法解釋第八條、第九條明確規定對此類行為適用雙倍賠償,此類行為已大量減少,“說明加大違約成本是有效遏制惡意違約行為的有利手段。”
外地規定
房屋差價損失應支持保護守約方利益
2010年12月,《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第二十四條規定:房屋買賣合同簽訂後,因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現,守約方要求解除合同,並要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的,應酌情予以支持,但當事人另有約定的除外。
2005年12月《上海市高級人民法院關於審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中規定,“除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外,無論是合同簽訂後的預期違約還是合同履行期屆滿後的實際違約,如另一方堅決要求繼續履行的,除符合《合同法》第一百一十條規定外,應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時,另一方還有其他損失的,應當賠償損失。
對於確不能繼續履行的,違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失,包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定,可參照以下方式:一、雙方協商確定的,從其約定;二、雙方不能協商確定的:(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的,可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發,以守約方的請求為基礎,結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等,合理確定。
最後,守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已採取必要措施防止損失擴大等因素。
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