房價上漲74%!“冠軍”為什麼是這個城市?!

文/ 劉曉博

誰是當前房價上漲最快的城市?

中國社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心項目組,剛剛給出了答案。在剛剛過去的4月份:

1、房價環比上漲最快的兩個城市是:三亞(+9.59%)、西安(+4.33%);

2、房價同比上漲最快的兩個城市是:西安(+73.89%)、成都(+56.4%)。

房價上漲74%!“冠軍”為什麼是這個城市?!

上圖:相關報道截屏

由此可見,西安是當前樓市裡風頭最勁的城市,一舉拿下了同比漲幅的冠軍和環比漲幅的亞軍。

為什麼是西安?

其實非常簡單:整個陝西省正在全力支持西安做大做強,儼然要把整個陝西省裝入到西安市裡面。

過去兩年多里,西安發生了一系列重大事件,都為目前的房價上漲做好了鋪墊:

1、2017年1月,陝西省宣佈,國家級的“西鹹新區”由西安市代管;

2、2018年2月,由國家批准的《關中平原城市群發展規劃》正式印發,西安被定位為“國家中心城市”,在國家戰略中的地位獲得了極大的提升;

3、2018年3月,《大西安(西安市—西鹹新區)國民經濟和社會發展規劃(2017—2021)》正式印發,規劃範圍是“西安市行政轄區+西鹹新區”,規劃面積10745平方公里。

4、與此同時,西安成為二線城市裡“搶人”力度最大的城市,今年前3個月新增戶籍人口超過25萬。

可以這樣說,在國家和陝西省的力挺下,一個服務於國家戰略的“大西安”已經橫空出世了?

什麼國家戰略?一帶一路戰略、西部大開發戰略和國家中心城市戰略。

在三大國家戰略裡,都需要西安發揮作用。所以,做大做強西安就順理成章了。

其實,西安一直是強省會城市。下列數據(2017年度)可以證明這一點:

1、西安的GDP佔全省的34%;

2、西安的固定資產投資佔全省的32%;

3、西安的存款餘額佔全省的53%;

4、西安的房地產投資佔全省的75%。

不要以為西安是“最窩裡橫”的省會城市,它比西寧、拉薩、銀川都差遠了。西安只是一個比較強的省會城市,跟鄭州、成都、武漢、長沙、合肥等差不多。

所以說,西安只是當代中國城市化的一個縮影。做大做強省會城市,提高省會城市的首位度,然後依託省會城市向中央要政策,帶動全省的發展,大家基本上都是這種打法。

那麼問題來了:哪裡才是未來西安發展的重點,投資應該投向哪裡?

如果你把最近幾年西安的各種文件、規劃看一遍,你會感到暈頭轉向的。

房價上漲74%!“冠軍”為什麼是這個城市?!

上面是國家級西鹹新區的發展規劃,可以看出,這個新區包括5個片區:灃河兩岸的“灃西新城”、“灃東新城”,以及渭河以北的“秦漢新城”、“涇河新城”和“空港新城”。

由於新區地跨西安和咸陽,所以剛開始的時候是省委、省政府來管理的。後來可能意識到了機構疊床架屋,從“做大西安”的角度出發,把新區交給了西安代管,而咸陽降到了從屬地位。

房價上漲74%!“冠軍”為什麼是這個城市?!

上圖是西鹹新區的發展軸線,可以看出規劃者準備在西安原來中心區的西面,建設一個“現代化大西安中心軸線”。按照這個規劃,灃東新城顯然非常重要,是未來西安的新中心。

但到了2018年3月印發的“《大西安(西安市—西鹹新區)國民經濟和社會發展規劃(2017—2021)》”裡,兩個平行的軸線,變成了三個平行的軸線,成了下面的樣子:

房價上漲74%!“冠軍”為什麼是這個城市?!

也就是說,在東面多了一個“國際開放軸”。對於西安未來的最新表述,也變成了:形成“三軸兩帶多中心多組團”發展格局。

具體是:

三軸:南北方向貫穿大西安的古都文化傳承軸、科技創新軸、國際開放軸。

兩帶:秦嶺生態帶、渭河生態帶。

多中心:以西安中心城區為主體,以文化旅遊、現代服務功能為主,重點發展文化旅遊、商貿、總部經濟等現代服務業,建設未來西安城市形象的核心區;以灃東新城科技統籌板塊和灃西新城中心商貿服務區、國際文化中心為核心,打造以現代商貿、高新技術為主的新中心;以滻灞生態區歐亞經濟論壇、絲路國際會展中心、國際港務區國際陸港、西安體育中心為中心,打造生態型現代服務東部新中心。

此外,跟“建設西鹹新區新中心”並列,提出了“建設渭北新城”;還把閻良、臨潼、鄠邑確定為了3個副中心。

至此,我們看到了一個全面開花的“大西安”,除了南面的山地,西面、東面、北面都是發展重心。

一度被視為西安新CBD的灃東新區,在最新規劃裡的表述變得有點模糊了。

為什麼會這樣?我想跟西安急於做大做強有很大關係。

下面表格,是全國主要省份和部分主要城市的2017年的“資金總量”和地方財政收入情況。

房價上漲74%!“冠軍”為什麼是這個城市?!

注:表格裡的“資金總量”是“金融機構本外幣存款餘額”;“地方財政”是“地方一般預算內收入”。

從上述表格可以看出,陝西全省匯聚的資金總量只有3.8萬億元,大致相當於杭州或者成都的水平,大約是深圳的一半。所以,陝西是一個經濟競爭力、規模都偏弱的省份。至於西安,匯聚的資金總量佔了陝西的一半以上,在省內非常強大。在全國的排名,大概在13位左右。即便手裡的資源非常有限,陝西省仍然繼續推動資源向西安聚集,以參與全國城市間激烈的競爭。

可見想見,其他陝西城市完全進入了無足輕重的時代。

那麼西安的未來值得看好嗎?當然值得看好,畢竟西安是中國內地的“資金第13城”,匯聚資金能力還是不錯的,超過了寧波、青島、長沙、福州、合肥、瀋陽、大連等眾多城市。

熟悉我專欄的人應該知道,我對西安的評價一直是“資金競爭力強,人口競爭力弱”。當地政府顯然也意識到了這個弱點,所以才有了力度空前的“人口爭奪戰”。而且西安深知,僅僅吸引省內資源是不夠的,陝西是個“小省”,人口才3800萬。所以,人口爭奪戰主要是針對外省人才展開的,這個打法是對的,效果也比較明顯。

西安房價正在快速上漲,因為此前絕對價格低,補漲有其合理性。但如果上漲過快,則將影響人口流入,對當地經濟不利。從中長線看,西安樓市仍然值得看好。

下面是我們團隊此前整理的陝西省各城市2010年到2016年的增長情況,其中“人口”使用的是“小學生人數”。可以看出西安的增長是全面的、在省內無與倫比的。

房價上漲74%!“冠軍”為什麼是這個城市?!


分享到:


相關文章: