收取中介费还想吃差价,法官教你避开二手房“黑中介”

【典型案例】

收取中介费还想吃差价,法官教你避开二手房“黑中介”

2015年9月,家住上海市南汇的张华、王梅(化名)两夫妻遭遇到了窝心事,居然被黑心中介告上了法庭。

事情的原委是这样的,由于张华本身属于嵊泗洋山动迁到上海的居民,其父母仍在嵊泗洋山居住,由于老房子年久失修且地处偏远,而现在他在上海发展还可以,有些积蓄了,于是和老婆王梅商量拟在洋山买个二手小户型商品房为老人改善一下居住条件。两人找到了一直在洋山从事房屋中介服务,也是他们多年的老熟人李二黑(化名),要求他帮忙看看在洋山有没有合适的房源,双方约好如果能买到合适的房子,张华就支付李二黑5000元中介费,并签订了委托合同。几天后,李二黑打电话给张华说现在有几套不错的房源,都是房主要求他帮忙出售的。张华夫妻两人非常高兴,于是从上海南汇到洋山来回了4次看房,终于看中了一套位于洋山镇云鹭苑的房屋。当张华夫妇表示对那套房子很满意,要求与房主见面商谈价格时,李二黑回说房主很忙,其可全权代理,后李二黑通知张华夫妇房主称低于53.8万元不卖。在李二黑的劝说下,张华夫妇最后接受了那个价格并向李二黑交付了10万元的定金。但当张华夫妇按约到洋山房管部门办理具体房屋过户手续时,终于碰到了“工作十分繁忙”的房主,在与房主交谈中,房主无意中的一句“要不是急着等钱用,我也不会以45万元的价格就把那么好的房子卖掉”,提醒了张华夫妇,他们上当了。于是,张华夫妇终止了过户手续的办理,同时,拉着房主一起到李二黑处作了理论。因李二黑坚持其向房主交付的10万元定金是自己的,其再将房子卖给张华并从中赚取差价无可厚非,张华就当场通知李二黑解除中介委托合同。事后,张华与房主直接签订了房屋买卖合同。

为此,李二黑将张华、王梅夫妇告上了法庭,要求法院判令张、王支付违约金43,800元;同时支付约定的中介费5,000元。

案件经开庭审理,最后法院判决:被告张华、王梅应适当支付中介费2,000元;驳回原告李二黑的其他诉讼请求(即李二黑要求张华、王梅承担违约金的诉讼请求未予支持)。

【法官解读】

收取中介费还想吃差价,法官教你避开二手房“黑中介”

1.居间合同的构成。房地产经纪活动,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪机构开展业务,与委托人签订的合同是房地产经纪服务合同,但这只是一种习惯上的称呼,其实就是我国合同法上规定的居间合同。我国合同法第二十三章是对居间合同的专门规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。显然,居间合同中的居间人其义务是向委托人报告合同订立的机会或者提供订立合同的媒介服务,如本案中,李二黑根据其与张华夫妇签订的委托合同(实为居间合同),其义务就是要为张华夫妇寻找到在洋山区域购买合适的二手房的机会,并促成他们与房主之间订立房屋买卖合同;而居间人的权利就是根据委托合同的约定向委托人收取适当的报酬,本案中,李二黑完成中介任务后就可以按约向张华夫妇收取5000元的中介费。

2.中介人不得在约定报酬之外谋取其他利益。按照合同约定履行义务是市场经济制度对每一个主体的基本要求,否则市场就会没有秩序。居间人负有就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务,不得有提供虚假情况,损害委托人利益的行为,否则应当承担相应的法律责任。这既是居间合同对居间人的要求,也是相关行政法规(规章)的要求。

房产中介机构在收取佣金或报酬之外,不得赚取差价,这是这个行业的惯例。如我国2011年公布实施的《房地产经纪管理办法》就有针对性的规定,该办法第二十五条在规定10种房地产中介不得为之的违规行为中,就包括了“房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价”,同时该办法还对此类行为规定了的行政处罚措施。本案中,李二黑作为房产中介人,本应当就房屋交易事项向委托人如实报告,但其通过隐瞒买卖双方真实报价的方式,企图获取88,000元的差价,显然属于违背法律规定,所以其诉请得不到支持当属自然。按李二黑自己的说法,其先从房主处买来房屋,再转手卖给张华他们,那按照目前我国房地产法律的相关规定,得先从房主的名下将房产过户到李的名下,再从李的名下过户到张华的名下,且不说中间得怎么办转让手续、会发生多少相关的费用,那他又为何安排由房主直接与张华去办理房屋过户手续呢?显然,李二黑的说法只能认定为是一种没有根据的狡辩,这种说法无法成立。

3.违约责任之认定。通常一份合同在履行中相关当事人是否违约,我们只要对照一下合同条款就可以明辨。但有时候我们会发现在判断合同一方当事人是否违约时,感觉上他是违约了,但可能在合同中找不到具体的条款,这是为什么呢?因为,有的合同订立时所设计的条款过于简单,相关的内容并没有明确的约定,但根据合同的性质,我们应当依据相关法律的规定和合同的性质作必要的填补,即要本着依法、诚信的原则对合同作必要的解释,才能判断相应的当事人是否违约。本案中,因为李二黑本身是从事房产中介的个体工商户,所以,其与张华夫妇所订立的所谓委托合同就应当定性为居间合同。按照合同法关于居间合同和相关行政法规对于房产中介的规定,我们可以推断出在他们自己订的合同之外,李二黑是不能在约定报酬这外再赚取所谓的房屋差价的,其企图赚取差价的行为本身就属于违约。可见,本案中实际上是李二黑违约在先,对方是在发现其有违约行为后才解除的委托合同不属于违约,故其起诉要求对方承担违约责任的诉请得不到法院的支持。至于法院为何最后还部分支持了其关于报酬的诉请,那是因为李二黑毕竟为被告张华夫妇与房主的联系作了一些工作,即其实际上的确提供了一些中介服务,所以,法院从实际情况出发予以了酌情支持。


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