眾所周知，城市化的進程是過去許多年來房地產市場在需求層面的重要支撐力量。在衡量城鎮化，特別是描繪城市的房地產市場需求時，經常使用的一個指標是城市常住人口數量。
在實際統計操作過程中，居住在城市中6個月以上的人口還包括農民工、快遞員等低收入人群。現在你就能夠理解在北京辦理居住證，一定要個稅繳納夠6個月的。他們雖然創造了很大的經濟價值，是城市生活不可或缺的一部分，但是與所在城市的房地產市場未必有非常緊密的聯繫，這些因素使得用常住人口去定義和統計房地產市場的需求存在明顯的瑕疵。
慢慢地我們開始糾正，開始以小學生在校生人數作為描繪城市房地產需求的指標，可能大家會問為什麼要這樣？因為再苦不能苦孩子，再窮不能窮教育。如今的兒童留守出現的問題，導致外出務工的大人不敢把孩子留在老家，往往把孩子帶在身邊成為日常。
所以說小學生上學的地方，就是年輕父母需要定居的地方，不管這個週期有多長，穩定的居住環境是對孩子是必要的，你可以試想一下，你兩口子可以因為各種問題隨時搬家甚至居無定所，那孩子呢？孩子上學總不能三番五次的換學校上學吧。然而就在這一家人一進一出，房價就出現了大幅上漲，而他們離開的這做城市，房價就會不同程度的下跌，很明顯短期的需求減少了，至於多長時間返回原地，這個都是後話了！
這也就是為什麼我們把三四線城市樓市火熱房價上漲，稱之為“樓市假火”的原因，一方面消費主力的出走導致消費主力軍的流失，另一方面需求不夠，房子買來就只能是居住，投資價值不大。剛需、改善型需求，只能選擇在自己生活的城市買房。如果一個城市的“本外幣各項存款餘額”不到1萬億，GDP不到5000億，過去5年小學生人數增長不超過5%，又不靠近北、上、深，基本上沒有多大的前途。
相反的一二線城市的人流量巨大，投資價值高，需求過剩，你不買，自然有別人在買，最後你看著別人都在買，你也會兒蠢蠢欲動盤算著什麼時候下手。一二線城市的剛需、改善型購房者來說，只要經濟能力允許，還是應該儘快買房。不要在乎短期的漲跌。對於投資客來說，一二線城市仍然可以長期投資，但需要控制槓桿；如果是短炒，風險在加大。
所以大家所看到的樓市調控就像是在補窟窿，這裡補好了那裡又出現了問題，無法全面將問題修補住這就是現在最大的難題。而這其中最突顯的還是炒房，抑制炒房還是問題的核心要素，但是數以百計的政策也都無濟於事。
眼下北京的正逢一年中的畢業季，出租房源緊缺，筆者跟大多數北漂一樣，早早在5月份的時候就提前預付了半年的房租，生怕畢業季房租又漲的時候找不到現在的房子。不出所料，上週朋友小王就微信跟我說他的房租又漲了500，畢業季不計其數的人都在找房子，雖然大家只是租房，但是強烈的住房需求意識下，你覺得房價能跌的下來嗎？好在政策調控把北京的房價限價了，倘若任由炒房客、投機商的亂攪，不限價的情況下你更買不起房，不，應該是沒機會買。
俗話說，瘦死的駱駝比馬大，房地產黃金十年是過去了，但也不意味著房地產就完了，只是相對過去不再暴利，市場迴歸理性的趨勢日漸明顯，房地產越來越正規。這對購房者本是好事。所以房子投資的屬性也是存在的，並不是不能投資了，只是要摒棄過去的思維。放低預期，買房還是可以的。
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