开窗的人
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房价：三线城市的共性和“个性”
三线城市的分类有很多，小司选的依据是第一财经城市研究所对2018年全国三线城市的排名。
这些三线城市既有共性，又有不同。
我们先说这些三线城市房地产市场的共性，再选取几个比较有代表的城市，看看各自房价的决定性因素都是什么。
（数据均来自Wind和政府官网）。
先说共性：
1、商品房的成交数量处于正常范围。
从住宅类商品房的月成交（签约）套数与待售套数的比重可以看出，新建住宅类库存的消化周期基本为3~6个月，也处于正常范围。
2、商业地产库存较大，价格上涨比较困难。
原因主要两点，一是自身前期扩张太快，二是电商对传统线下商铺的冲击。
消化周期普遍在6个月~3年之间，商业地产房价下行压力最大。
3、从房价大规模上涨，逐渐转入有序调控。
越是前期房地产投资火爆的城市、房价波动剧烈的城市，就越先进入强力调控时期。
4、对大多数三线城市来说，均价破万只是一个时间问题。
因为当地房管局每月批准预售的商品房面积，与商品房待售总面积的比例越低，则房价越稳定，地产去库存的周期越长。
还有一个比较明显的特点是，越是中西部地区的城市房价上涨的频率越平缓有序。
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在“住房不炒”这条路上，普遍结合这几种特点，考虑三线楼市的投资性价比：
1、去库存任务沉重：安徽省蚌埠市、山东省威海市
以安徽省蚌埠市为例，蚌埠在2017年房价波动相当剧烈，房价最高达到12110元/㎡，房价最低6013.5元/㎡。
根据蚌埠市房管局的数据，除了2017年5月份商品房成交（签约）套数超过6000套以外，去年下半年每月成交（签约）套数平均只有2000套左右,且成交量呈现下滑趋势。
卖房跑量已成为一些城市的共识，房地产业进入深度调整时期。
2、房价稳定的典型城市：安徽省滁州市、河北省廊坊市
2017年1-12月滁州市区共成交商品房30404套，同比2016年度增长了约35.87%，且占滁州市总体商品房销量的38.63%。
从下表中可以看出，滁州的去库存任务早已完成，房地产发展建多少卖多少，行业处于良性阶段，房价和成交量预期会一起上升。
从下图可以看出，安徽省滁州市的住宅型商品房库存16621套，而2017年全年成交30404套，滁州在6个月的库存消化期内实现了2017年房地产的量价齐升！
3、新建地铁拉动房价的典型代表：安徽省芜湖市、河南省洛阳市
看芜湖的房价有一个关键点，就是芜湖已经被批复的城市轨道交通计划，城铁1号线和2号线联通各个区县，实现一体化。
两条地铁的交汇处（中山北路、北京路站）为中心的城市核心地段房价有较强的支撑，地铁各站点的周边房产也会有一定的开发热潮。
4、人口外流、跟随波动的典型城市：广东潮州市、广东揭阳市
这两个城市的商品房住宅价格长期保持在万元以下，目前商品住宅均价在6000元/㎡左右。
这两个城市在新房与二手房的价格上，不断呈现倒挂现象，且从2018年初新房价与二手房价差距越来越大，新房价持续走跌，二手房价格不断攀升。
小司预计，潮州、揭阳两城市的房价是跟随性的。
在人口不断外流的情况下，房价处于难跌难涨的境地，只得在全国货币政策的影响下，跟随珠三角房价波动。
5、去泡沫成功的典型城市：湖南省常德市
常德市商品住宅每月平均成交3000多套，去库存周期为3~4个月，房地产市场比较平稳。但商业地产待售面积巨大，去库存周期约为3年。
从2016年5月，常德开始为期18月的去库存周期之后，情况有所好转。
库存告急，是催生常德市最近一年房价上涨的主要动因，而商业地产库存压力仍然巨大。
或许，商住两用房在常德的大量推广，能一定程度减缓常德房地产均价破万的速度。
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小司淘保
尽管天天说三四线城市房价不合理，天天骂三四线楼市不符合规律，天天批判三四线城市购房者不该抢房，但是三四线城市的房价还是高高的戳在那里，丝毫没有软下来的意思。那么三四线城市的房价为何还在硬抗呢？
1、对房价继续涨还抱有幻想
房地产市场依然火爆，不管是表面火爆还是真正火爆。购房者还在抢购，炒房者们还在囤积，开发商当然是卖的越高就越高兴。所以三四线城市的房价一直居高不下。
2、三四线城市成为有房人和无房人较量的场地
现在的房地产市场，开发商成了旁观者。炒房者和购房者，甚至普通百姓之间已经展开了激烈的较量。炒房者的希望价格越来越高，没房子的希望越来越低，有房子的希望房价继续飙升，没房的人希望一降到底。于是乎各执一词，购房者只要不抢购，不急于入市，房价不会那么坚挺。
3、开发商不想降价
价格高了购房者还抢得买，价格跌了往往有会有购房者去围攻售楼处。所以开发商也不愿意房价降，况且很多开发商的亲戚朋友本身就是炒房者，开发商总不愿意让自己人承受损失把。所以开发商也不想降价。
尽管三四线楼市依旧火爆，价格依然上扬，开发商和炒房者都不想让房价下来。但是，房价总会下来的，因为市场一旦饱和，供需一旦供大于求，那么价格势必会下降。所以要奉劝那些硬抗的人，早点退出，及时抛售。
新融街
三四线城市房价一直上涨，房价极为不合理但是小编认为短时间内房价不会有下降的趋势，虽然说房地产火爆了不少年头啦，但是农村有很多买不起房或者计划买房的群体，再加上传统的思想结婚要车要房，所以说市场需求还是很大的。短时间内不会出现供大于求，所以短时间内不用渴望会有房价的下跌。目前来说房价会越来越高，最不济也会持平不会下跌。再返回来说一旦房价下跌会对国家经济有不可估量的危害，好多贷款买房的业主一旦房价下跌连锁反应会导致，抵押物不够抵偿银行贷款，最后会导致整个社会出现各种乱相，国家出于社会稳定因素考虑也不会让房价下跌，最不济房价不上涨就行啦！所以请放心三四线城市房价会越来越高，只不过不会像以上那样大规模的涨幅。
不要对我弹琴960
国家调控制政策，一二线城市房价稳中有降，三线城市上涨，炒房客转向三线城市，同时在一二线城市生活的人们，由于住房压力，纷纷涌向三线城市，因此，三线城市仍将上涨，但涨幅将来一定会收窄的，不会像一二线城市，毕竟三线城市的经济发展制约涨幅。
无奈125387125
这个你要按10计划来算，但是可以告诉你，只会涨不会跌。我在杭州周边一个小城市10年前 30万买了100平方，g20之前年130万卖了。加了点钱买了滨江的，结果g20以后今年值480万。30万到400万也就10年时间
周营销
三线发展城市，都向二线看齐。涨肯定年年要涨的，幅度可能慢点，部分城市也规划高铁地铁这些，所以还是很大一批会选择买房。土地成本，物价年年高，房价也是会涨的
长生2017
从时间和经济发展的角度来说，是这样的。因为经济发展长期向好，收入将持续提高，加上通货膨胀的因素，居住改善的需求将不断释放，加上土地的稀缺性，房产的价格上涨将成为必然。因为人为的因素，可能会出现一段时间上涨较快，一段时间上涨缓慢，但是上涨的趋势是很明显的
拥抱未来44337217
不会，现在大多三线城市都是属于人口流出城市，那么高的库存，人就那么点，卖给谁！？况且现在也没人愿意去当接盘侠！房价已经降了！估计到年底，大量的中介都会倒闭
will588
中国特色只有涨价才能去库存，不过三四线城市的二手房不好卖。如果靠投资还是选择大城市，如果自己住就无所谓了。
券东东
可以毫不夸张的说，北上广都跌了三四线城市也不会跌，道理很简单，产业再向二三线城市转移，人口也在回流，去年是拉大盘出小盘，三四线有补涨需求，经济，房价，产业的根本再于人口，人口，人口。
