房企「預繳增值稅」是否可以抵頂多種經營下的「未交增值稅」?

梅宜明


非請自來。

房企“預繳增值稅”是否可以抵頂多種經營下的“未交增值稅”?這個問題很特殊,相對複雜,實務中存在爭議,讓我們分情況逐一剖析。

情形一:

某房企“慢悠悠“項目預售收款並預繳增值稅100萬,該項目未完工交房;另收取房租產生銷項稅額300萬,有可抵扣進項50萬。上述預售業務增值稅納稅義務沒有發生,預繳增值稅不能抵其他業務的應納稅額,應納稅額為250萬。

情形二:

沿用上例資料,另有“風風火火”項目預繳增值稅200萬,項目完工交房產生銷項500萬。此時,“風風火火”納稅義務發生,對應的預繳增值稅可以抵扣,這毋庸置疑;“慢悠悠“項目預繳增值稅100萬能不能抵扣呢?兩個項目能不能混抵都成問題,更別說抵其他業務的“未交增值稅”。

應納增值稅=銷項-進項-預繳,按此理解,上述情形二個人認為,項目納稅義務發生時,預繳增值稅可全部抵扣,應納增值稅=(300+500)-50-(100+200)=450萬。此時,“預繳增值稅”可從“應交稅費——預交增值稅”科目結轉至“應交稅費——未交增值稅”科目。

以上,僅供參考,實務以稅務機關權威解釋為準。

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艾特迷


房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅,那麼這個預繳的增值稅是否可以抵頂多種經營下的“未交增值稅”呢?答案是肯定的,我從以下三個方面進行說明!

1、從邏輯上看,房地產開發企業作為一個納稅主體,其前期預繳的增值稅是可以抵減後期的應納稅額的,不需要分項目核算分項目抵減。(也沒有哪一個文件規定要分項目抵減)

2、從申報表看,納稅人預繳的稅款填寫預繳稅款申報表後會反映到一般納稅人增值稅申報主表第28欄“分次預繳稅額”中,成為主表第34欄“本期應補(退)稅額”的抵減數,故申報表的填報規定已說明了預繳稅款是可以抵減企業各項應交增值稅的。

3、從會計處理看,

收到預收款時,

借:應交稅費——預交增值稅

  貸:銀行存款

發生納稅義務時

借:應交稅費——未交增值稅

  貸:應交稅費——預交增值稅


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稅海東流


正常情況下,房企預繳增值稅是可以抵頂多種經營下的未交增值稅的。

我們先來看一下,房企預繳增值稅的情況:

財稅[2016]36號附件2《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》,指出"房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅"。

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率)×3%

一般計稅方法,適用稅率為11%;簡易計稅方法,適用稅率為5%。

《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)第四十五條規定的納稅義務發生時間,以當期銷售額和適用稅率(徵收率)計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款後,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。



也就是說,在納稅義務發生時間,按照11%或5%的稅率,對預繳增值稅進行抵減,申報納稅,未抵減完可以結轉。

對此,貴州國稅曾進行過官方解讀。納稅人以完稅憑證,可用預繳稅款抵減應納稅額。


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