东友律师事务所

而物业企业行业也在其中，当然物业公司的收益不仅仅是来自那点物业服务费的，还有很多生财的渠道，这点大家都应该懂的，但君子爱财，应取之有道。

那物业公司以 人力物力成本增加频繁为由上涨物业费，是否合法？

这个要具体去分析才行，并不是空口说句合不合法的。但可以肯定，频繁上涨物业费肯定是不行的，若物业公司因出现没利润或亏本情况，适当上涨少少物业费还是情有可言的。

那我们就要去了解下物业费的构成，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。

以上是物业服务成本的构成及支出情况。至于盈利与亏本并不能仅凭物业公司说了算的。基准单价+物业服务费=物业费总和。物业公司每年开支多少物业费，而物业服务费利润为多少是完全可以核算出来的。

但若物业公司的人力物力成本增加而保证不了15%左右的利润，那好多物业公司往往是不愿意干的。即使换那个物业公司来做基本都是一样要保持这个利润空间的。这既是行规也是合法的利润。因为没利润或亏本的生意是没人愿意做的。要么就会降低服务质量，要么就从小区的其它物业财产上“动手脚”。

1，小区若成立了业委会的，物业公司必须要向业委会递交上涨物业费的申请报告和具体数据。

2，业委会研究后提交业主大会讨论表决，必须要“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”(双过半)才可上涨物业费。

物业公司若经过以上程序去上涨物业费，那是合理合法的。

或许有人说，那业委会要是被物业公司收卖了而帮其上涨物业费，怎么办呢？其实这个可放心的，业委会没有这个权力，也应该没这个胆去做的，若稍懂法的业委会主任是应该不敢个人擅自作这个决定吧。

因为没经“双过半”而擅自上涨物业费是违法的。也就是说让不让物业公司涨物业费完全是由全体业主共同去决定的，所以真正权力还是在业主们手上的，关键是业主们如何行使自己手上的权力而已。

据本人所了解到的，有业委会的小区，物业公司是不敢随意上涨物业费的，更别说频繁涨物业费。

而对于没业委会的小区，对于物业公司的这种单方面上涨物业费的行为，业主除了可以拒交涨价的物业费外，业主们联名收集证据向当地的街道办、市房产局、物价局以及12345市长热线投诉，甚至可向法院起诉物业公司及启动程序去罢免业委会，要求物业公司返还多收部分的物业费，切实保护自己的合法权益。

社会共同体系

物业以人力成本频繁为由上涨物业费是否合法?该怎么维护自己的合法权益? 从这个提问，提问者已经把物业定性违法，如何维护自己的合法权益。

物业费的收费标准与实际物业服务支出，很大比例的小区已经是严重脱离正常质价相符原则，导致怨声载道，矛盾纠纷不断，归咎其原因，都习惯行的认为物业不作为，往往投诉不满的绝大多数都是收费低的小区，服务要求高，无法达成“质价相符”原则的收费标准和服务标准。

不理性的不满投诉抱怨指责，体现在从来都是“我付了物业费，你就应该……”，可是大家看到过有人说“我物业费几角钱每平方，你应该给我做好……”有嘛?没有，只要权利不要义务和责任的表现，很奇怪的是，物业项目收费标准，用人数据等都是公开的，可以自己算一算，为啥就不去算算呢？不就是不愿承担多一点费用而已，难道人工成本递增，就不应该由业主承担嘛?这是啥逻辑😊

物业费调整由以下几点都是合法，政府售后公房，定期发布的收费标准；合同约定在什么情况下，物业费调整幅度；业主大会表决同意调整物业费，都属合法。

假如物业公司没有任何协商手续擅自涨物业费，这毫无疑问是违法的，即是亏损，也应当按依照合法程序协商调整物业费。

关于题主要如何维护自己合法权益，你应当把事由搞搞清楚，比如问问你小区的业委会、居委会，你没有具体的证明物业违法涨物业费，就问头条断然别人违法需要维护自己的合法权益是不正确的。没有任何意义，无非引起指责物业行业如何如何而已……

个人观点，相互学习交流！

和谐社会智慧社区

随着各种成本的提高，所有东西的价格都在上涨，物业费也不例外，但是对于物业费，法律早有标准，各地方对物业收费也有明确规定，今天就带您看下您家的物业收费是否在合理范围内。

一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)

基础条件：封闭式小区，绿化达到35%以上，固定体育活动场馆不小于两项设施；24小时执勤，不少于12小时出入口站岗，24小时不小于12次巡逻；每天清扫2次小区公共区域、收集楼道垃圾。

二级收费标准：0.75元/月.平方米(已包含税、费)

基础条件：封闭式小区，绿化达到30%以上，固定体育活动场馆不小于一项设施；24小时执勤，不少于10小时出入口站岗，24小时不小于8次巡逻；每天清扫1次小区公共区域、收集楼道垃圾。

三级收费标准：0.50元/月.平方米(已包含税、费)

基础条件：封闭式小区，绿化达到25%以上，固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施；24小时执勤，不少于8小时出入口站岗，按照规定路线和时间巡逻；每天清扫1次小区公共区域、收集楼道垃圾。

四级收费标准：0.35元/月.平方米(已包含税、费)

基础条件：小区基本封闭，有简单的绿地、树木、植物；24小时执勤；每天清扫1次小区公共区域、收集楼道垃圾。

在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。

以上是国家的收费标准，对于物业收费，各地区还有不同的政策，所以想看物业收费是否合理，可以结合国家收费标准、地方收费标准以及物业提供的服务（有些物业服务不不在标准之内，需要另外收费）综合考虑是否合理，如果小区超过该标准收费的，业主有权通过业委会要求物业做出收费说明，并公开支出凭证，清楚的了解自己的钱花在哪！不然可以拒付各种物业加收费用。

东友律师事务所

任何买卖双方，站在买方的角度，都希望价格越低越好，最好是免费的。占在卖方的角度，巴不得价越高越好，最好能永远高下去。但是， 都不是一方说了算的，常言还有一句：坐地起价，就地还钱！

关键是，买方要如道如何“就地还钱”。

客观理性地看，不管是任何商品还是服务，都是由市场说了算的。那市场又是怎么说呢？那就要由成本来说起啦。

在商品信息或者技术信息或者服务信息不透明的时代，买方是很难知道卖方的成本价的，但是如今的市场经济加入互联网经济时代，绝大部分的成本价都是可由由买方来大概测算出来的，当然前提条件是买方要够聪明，而且要知道测算的方法。

就物业服务费来说，我们是可以由买方（也就是业主）自己就可以测算出一个小区物业服务的“基准单价”的。应该说，这个方法在我们小区，很多业主都懂了，前几天我们开首届业委会届满工作会议的时候，有一位楼层代表（业主代表）在跟我闲聊的时候就说过：我们是知道本小区的物业费单价大概是多少钱的。为了小区的正常运转，即使有人报的单价比较低，我们也知道他们是不可能干得下来的，最后只会偷工减料，最终吃亏的还是我们自己。这就是说：我们小区的很多业主都已经非常理性明白了，物业费单价并不是越低越好。

物业服务公司是不是需要涨价，他们说的理由能否占住脚，其实我们是清楚的。就以人力成本来说吧，这个是最容易掌握到的，比如周边同等条件下的小区，如今保安的工资是多少，保洁的工资是多少，是长涨了多少比例，我想这个是绝大多数业主都能认同的，因为是透明的。实在拿不准，可以在当地找上几家好中差的不同小区的不同岗位的人员，调查一下他们的工资，再取个平均值就行了。

在人工成本确实上涨，而且上涨了大概多少比例的情况下，我们心里有底了，也就是说，这不是物业服务公司提出涨价合法不合法的问题，肯定是合法的。而是他们提出的上涨多少比例合理不合理的问题，合理了，就应该涨，也才是合情的。不合理了，就谈判压价，压到合理的水平。如同街上一顿早餐的价格，大家都知道的东西，不能都抱着几年前的价格不放，那是不可能的。

知道了人工成本，就可以测算了。

如何测算呢？

首先，小区里需要设置多少岗位，这是很多人，或者多数业主都清楚的。这些总的岗位需要多少员工，也是轻松就算出来了。再计算这些员工，根据当地当前的工资水平，就可以算出小区里所有员工每个月的工资支付总额（当然包含当地的最低基本保险），一年工资支付总额是多少。

再来统计一下小区里的未售房、已售未接房量是多少，再根据当地常规，这些未售房、已售未接房的物业服务费的优惠折扣是多少。再计算一下小区里可以容许的最低欠费率。把这些折算成面积或者经费抛开出去。

有了这些后，再计算一些物业公司在小区里的必须的刚性支出，不要想着有些东西是物业公司承担，是永远不可能的，羊毛出在羊身上。再加上物业公司的合理利润，比如10%。这样呢，就可以知道物业公司在小区里一年需要总共多少总的支出了。

有了这个数据，再加上知道了小区的建筑总面积，两数据相除，就可以知道小区里根据当地目前，在该行业员工人力成本的情况下，计算出这个小区物业服务费的“基准单价”了。

有了这个“基准单价”为基础，客观理性地说，我们甚至根本就不需要物价部门的指导价之类的了，就用这个“基准单价”作为小区物业服务的成本价，跟物业公司谈判了。如果对方报出的单价过高，小区谈判人员就可以跟对方要条件，比如这个单价可以而且应当包括哪些方面的要求，如电梯维保费是否可以包含进去等等。这样谈判起来呢，也就有理有据有节。当然，如果对方报出的单价远低于“基准单价”，说实在话，那是不可信的。如同盖一间房子，基本的成本需要100万，对方报价却只要50万，不要以为就是好的，最后的房子肯定是会偷工减料的，到时候自己麻烦不断。

说细情况，“锐眼说小区”里有一篇文章就是《给大家说说物业服务费的“基准单价”》，有兴趣的朋友可以关注后进去看看，相信肯定会有所启发的。

最后，如果连自己小区里物业服务费的“基准单价”自己都算不出来，物业公司报出的单价自己都不知道是高了，低了，过高，过低，还是差不多，那是不行的。在这样的情况下，你就是谈判了，也是心里无底。而且最后谈成了，还是会受到很多业主的质疑。

但如，如果自己能算得出来，就是有暂时不理解的业主提出质疑，经过解释说明，相信大家也是明事理的，而且更会尊重谈判人员了。

如果实际情况是该涨，硬是要以多少业主不同意为由拒绝上涨，最后的结果如同偷工减料盖房子一样，房子盖好了，也是不敢住的。谁会做亏本的买卖啊！

谨此回答，以资参考。

锐眼说小区

谢谢邀请，不过，说实话，我真不想再回答有关物业方面的问题，因为目前太多人对物业这个行业不理解，甚至可以说是对一个行业存在偏见。

我们做生意，希望一年比一年赚得多，我们打工，希望一年比一年挣得多，即或我们在工作中出现错误，我们希望能每月按时拿到足额工资，这些想法没有错，也是合理的。

但是，我们反过来看看我们是如何对待物业一个行业人员的？

物业公司管理服务一处物业，刚开始的时候，入住率低，收入少，搞不好就会亏损，有多少人理解？

随着时间推移，入住率虽有好转，但是设施设备坏损率在上升，维修成本在增加，随着时间推移，物价在上涨，人工工资在上涨，这都是不争的事实，为什么我们的业主就不能理解呢？

据我所知，有的小区十几年没有涨物管费标准，物业公司如何维持财物收支平衡？那就是降低招收员工的条件，降低员工工资福利标准，降低服务质量，后果就是业主拒绝交费，如此恶性循环，最终遭殃的还是业主。

业主们，维持一个小区正常物业管理服务活动，是必须要有一定的资金支持的。

这年头没有哪个行业可以暴利，多谢理解吧！

老狼6587

以人力物力成本增加为由上涨物业费只能说合理。

现在的物价水平逐年上涨，轻微的通货膨胀已是事实。物业公司以人力物力成本增加为由确实是合理的，但是频繁上涨却未必合理。因为这也要看，当地物价上涨的水平，以及真实的物业成本的测算为依据来给予评判。在这里无法给评价。

提问人本人又问，物业公司频繁上涨物业费是否合法？该如何维护自身的权益？

上涨物业费有两个合法的途径:

1、业主大会投票表决，要双过半的业主同意即为合法。

2、当地政府统一出台物业费标准提涨通知，且适用范围包括已交付但未成立业委会的小区，仍执行前期物业服务合同的小区。

那业主该怎么维权呢？笔者认为对于不合法的提高物业费、物业公司的单方行为，有以下两个途径:

1、对于仍执行前期物业服务合同的小区，物业公司随意涨价，请向物价部门投诉，由其纠正物业公司乱涨价的行为，退回多收的物业费，直至诉讼。

2、对于已成立业主委员会且执行物业服务合同的小区，由业委会出面与物业公司交涉，如交涉无果可以随时中止物业服务合同。至于已多收部分业主的物业费，可以以诉讼的方式要求原物业公可返还业主。

此答

老包有时不在线

物业费不是你想涨就能涨

我国对于前期物业服务公司物业费收费标准都是执行政府指导价，每个省份、地方市都会对物业费收费标准设置一个范围，不能超过多少元一平米都明确有。所对应的收费金额都有对应的服务标准，（且需上报物价部门备案）什么样的服务就按照什么样的标准付费（比如一级物业服务收费标准、二级物业服务收费标准）；如果所收取的物业服务费过高，达不到相应的服务标准可以要求物业提升服务，是不允许高收费低服务情况存在的。想要涨物业费可以，根据《物权法》、《物业管理条例》及地方指导办法规定，通过正当合法的程序去涨，通过召开业主大会、成立业主委员征得业主同意才能涨。

对于单方面乱涨物业费的行为，必须为自己的合法权益维权到底。

物业公司不要本末倒置，忘了是谁才是小区的主人，物业费不是你想涨就能随便涨的，征得小区主人的同意没有？如果遇到物业公司单方面涨物业费的行为，可以向物价局举报或者向物业公司上面的主管行政部门反映，甚至可以让新闻媒体介入曝光他，但小区业主一定要团结。随着物价水平的不断升高，想要涨物业费我们能理解，但这绝不能是物业单方面上涨物业费的借口，要涨物业费就必须通过正当、合法的途径去涨。

安然83806824

联合其他业主，最好一半以上业主不同意涨价。然后，物业真亏损，肯定预警，然后退出。你们找家便宜的物企进来不就得了？哈哈。

老生常谈，说说天津吧，物业费标准，政府把控多年不变，人力物资价格年年飞涨，物企为保证服务质量，唯有涨物业费。业主不同意，物企肯定退出了。找家便宜点的，试试呗。商品和服务未必就是一分钱一分货，也许会碰到质优价廉的，也说不定。

苍狼35526756

市场行为，合法肯定有问题，涨价必须征集过半业主同意，但可能合理。

物业涨价，实际上是供需关系受市场规律影响的结果。既要保障业主权益，又要保障物业公司正常运行，最好的方式，肯定是有业主委员会，进行平等对话协商。

物业绝对不允许擅自涨价，违规的，可以立即向物价执法部门投诉。

大宝78374112

有些是应该做的而没有做，矛盾就出现了。物业管理必须每年向业主大会公布年度财务收支帳和第二年的预算。把这些晒在太阳下，还会矛盾？人家做做得到，中国的物业做不到？这是该做的不愿做。

關鍵字: 法律 成本增加 环保