澳洲|這兩個城市的房價正出現六年來第一次逆轉!

澳洲的房價跌了!

有一份澳大利亞房地產商發佈的新報告的數據表明,6年來澳洲全國房價首次出現年度下滑,而悉尼與墨爾本兩大城市房價暴跌則成為主要原因。

根據房地產分類廣告集團Domain週四發佈的一份報告:今年6月,澳洲全國房價中位數同比下跌了1.0%。這是自2012年6月以來首次出現的年度房價下跌。

同時,信貸緊縮使兩大城市的房地產市場陷入困境,且NSW的資本同期也隨之減少了4.5%。

澳洲房地產市場專家認為房價下跌主要還應歸咎於購房者數量減少信貸緊縮政策,但同時也存在其他影響因素共同催化了這一次年度下跌。

澳洲|這兩個城市的房價正出現六年來第一次逆轉!

關鍵因素需求銳減 信貸緊縮

澳大利亞房價自2000年以來大幅上漲,但現在看起來趨勢正在逆轉。

2018年澳大利亞房價較去年夏季略有下降,悉尼下跌4.5%。

2008年,當美國、西班牙、愛爾蘭和其他國家遭遇房地產泡沫破裂時,澳大利亞政府及時出手干預,果斷採取行動,成功阻止了澳大利亞房價下跌的頹勢。

當時為了穩定房價,澳大利亞政府創新推出一個政策:政府為首次購房者提供7000澳元的補助。

後來雷曼兄弟破產,澳洲政府更是一個月後將當時的住房補助增加到14000澳元,而有關新房的補助更是增加到21000澳元。

正是“看得見的手”的宏觀調控與社會補助使澳大利亞在2008年房地產全球化泡沫浪潮中倖免於難。

澳洲|這兩個城市的房價正出現六年來第一次逆轉!

這一次,市場似乎有所不同。

截至今年6月底,在過去的12個月裡,悉尼房價下跌4.5%。這是2008年以來最大的年度跌幅。這些數據也與房地產數據公司CoreLogic本週發佈的數據基本一致。

CoreLogic表示,截至7月22日,悉尼房價同比整體下跌了5.0%。

Domain地產分析師Nicola Powell博士鮑威爾也表示,悉尼的房價現已重回2016年底的價格水準。

鮑威爾認為信貸供應趨緊以及大量的在建房屋都是導致房價暴跌的關鍵因素。

由此可見,澳洲政府相繼出臺的並愈來愈緊的房貸政策已經成為澳洲兩大城市(悉尼與墨爾本)6年來房價首次年度下滑的主要鍋端之一。

在過去的兩年裡,由於澳洲銀行業監管標準鬆懈因此遭到澳洲銀行皇家委員會(banking royal commission)強力抨擊後,銀行不得不被迫收緊貸款。

而且,這樣的政策風向尤其針對投資者。

目前海外投資者也已經無法通過澳洲四大行進行貸款。

>>>相關閱讀:中國留學生的澳洲買樓花實錄

同時,許多機構也跟風加強了對借款人收入和支出的經濟審查,在悉尼和墨爾本尤甚。

另外,隨著選擇變多和剛需減少,市場上活躍的購房者正在變得越來越少;而這些在市場上活躍的購房者又同時受到收緊的放貸標準和信貸供應的限制。

澳洲|這兩個城市的房價正出現六年來第一次逆轉!

例外逆勢大漲的霍巴特

塔斯馬尼亞的霍巴特卻以15.9%的年度漲幅成為了所有省會城市中房價上漲的翹楚,延續了它自2017年初開始的兩位數年增長趨勢。

我們也注意到大量資金從墨爾本和悉尼逐步流入霍巴特。

未來澳洲房價如何走?

未來的澳洲房價會如何走?海外投資者能否買進,或許我們應該從更多的維度去理解從而更好的預判這個市場。

澳洲|這兩個城市的房價正出現六年來第一次逆轉!

1. 澳大利亞的出口經濟

在全球貿易戰陰影籠罩下,澳大利亞經濟目前表現狀況良好。中國買家從澳大利亞購買大量的原材料如鐵礦石和煤炭,澳大利亞採礦業也因此蓬勃發展,這也促進了整個澳大利亞經濟地發展。所以,當週圍經濟形勢在上升時,房價很難大幅度下跌。

2.對房地產投資者的稅收減免

在澳大利亞,如果你投資了一處房產,如果它賠錢了,那可以給你帶來一些免稅額度。

所以,若是你有一個只付利息的住房抵押貸款,你可以扣除所有的抵押付款和折舊扣除作為減免費用。它可以讓你的工資和其他收入上少納稅。

這個現象,澳大利亞人稱之為“負扣稅”。這個短語也類似於“負現金流”。

在澳大利亞,負扣稅更確切的是指:當你的投資財產擁有負現金流時所獲得的稅收減免。

實際上,澳大利亞政府將會為你在房地產投資上的投機損失買單。

由於稅收減免,投資房產的消費者數量驟增,並且他們願意為這些房子支付更高的價格。

這兩個因素都推高了房價,這也讓投資者在遭遇購買租賃物業機遇時表現地更為興奮,他們普遍摩拳擦掌、躍躍欲試。

3.無處不在的利息貸款

這裡值得提醒讀者的是,大約40%的澳大利亞抵押貸款僅需要支付利息。這使得投資者將他們的債務最大化,若他們投資的房產升值時,他們的收益也將隨之最大化。

另一方面,只付利息的貸款也意味著當房價下跌時,這些房主將沒有那麼多的資產,他們將會越陷越深。

如此高比例的付息貸款也是投機泡沫的必然跡象。像這類投資人群並不是真正的長期投資者,他們只是想盡可能優惠地利用升值浪潮來投機取“金”。

從而導致房產投資人群數量暴增,這樣驟增膨脹的數量背後也蘊藏著更為緊張脆弱的泡沫危機。

4. 中國投資者

在澳洲一直存著這樣的爭議點:外國投資者(主要為中國人)是否抬高了澳大利亞人的房價。

澳大利亞政府有出臺相關政策來限制外國買家投資澳洲房產。

根據現有的一些數據報告顯示,在過去幾年裡,外籍投資者購買了澳洲大於10%的新房和大於5%的二手房。如果這些數據是準確的,那麼外籍買家的投資行為的確對澳大利亞房價的變化產生了巨大的影響。

因為政府出臺的外國買家稅,海外房產投資熱潮似乎正在消退,這也成為了悉尼房價在過去幾個月下跌的原因之一。

未來澳洲的市場如何走?

市場在每個人心中都有一個答案。


分享到:


相關文章: