誰有權簽訂房屋徵收補償協議?

周顯助


關於誰有權利簽訂徵收補償協議這個問題,需要一分為二的分析。

首先,在被拆遷方。

根據常理,能有權處置房屋的只能是房屋的所有權人,那麼拆遷補償便應直接補償給房屋的所有權人的。因此,能有權利簽訂徵收補償協議的自然也只能是房屋的所有權人。

但是,在實踐中,經常會出現在被拆遷人自己不知情的情況下,由親屬代簽,比如老人或未成年的孩子,有的甚至直接由村委會代簽,結果會直接侵害被拆遷人的合法補償利益,這是不合法的。

如果遇到這樣的情況,被拆遷人是可以通過複議、訴訟程序來訴求撤銷合同或者合同無效的。當然,在實際的訴訟中,因涉及多方面的利益,法院不太可能撤銷合同,但是往往會通過其他形式來補償被拆遷房屋所有權人的損失。所以說,針對補償協議被代簽這樣的案件,通過複議、訴訟起訴合同或是協議無效並不是最終目的,而只是通過這樣的手段獲得談判的主動權,今兒爭取補償利益。


其次,在拆遷方。

根據徵收拆遷的相關法律規定,只能由市、縣級以上人民政府組織實施徵地拆遷。自然,也就只有市縣級以上人民政府有權簽訂徵收補償協議。

但是,在徵收拆遷的實踐中,出現了由村集體、村委會來與被拆遷人簽字協商的情況。像這樣的情況,一旦出現問題,比如被拆遷人說我的補償太低了,當初村委會說的可不是這麼點補償,要求提高的時候,拆遷方就會以並不是由有權機關作出的承諾為由,不支持被拆遷人的訴求。這樣的話,被拆遷的人利益就會受到很大的侵害。

在事實上,由政府蓋公章、簽字的補償協議確實也不多,畢竟政府並沒有那麼多的精力來同每一個被拆遷人進行協議的簽訂。於是,政府便會將部分權力委託給其他單位實施。也就只有在這樣的情況下,村委會與被拆遷人的簽字蓋章是有效的。

即:縣級以上人民政府明確委託村集體、村委會實施徵地拆遷的相關行為。那麼此時村委會、村集體與被拆遷人簽訂補償協議是可以的。因此,在明律師提醒大家,如果村委會、村集體要和您簽訂拆遷補償協議,您一定要要求村委會、村集體出示由政府出具的授權委託書。如果村委會不出示,被拆遷人是可以拒絕簽字的


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房屋拆遷補償協議關乎著被拆遷人的命脈,協議上的一字一句都是雙方權利義務的體現,所以簽訂補償協議是整個拆遷過程中對被拆遷人最重要的一個環節。那麼誰有權簽訂補償協議?如果被別人代簽怎麼辦?

因協議涉及兩方面的主體,所以分兩種情況分析:

1、誰有權利和徵收方簽訂補償協議?

我們知道,不管以什麼名義拆遷,拆遷補償的對象都是土地或者房屋的所有權人,所以要想拿到補償和徵收方簽訂補償協議,就必須證明自己是土地或者房屋的所有權人。

實踐中,徵收方為了降低拆遷成本或者加快拆遷進度,可能會拿著協議書讓被徵收人的親屬代簽,此時如果代簽者沒有被授權,並且協議中補償也不合理,被徵收人可以通過啟動法律程序最終認定合同無效,從而再去爭取合理補償。

2、被徵收人應當和誰簽訂補償協議?也要分為兩種情況分析:

(一)集體土地上:按照我國《土地管理法》的規定,有權批准徵收土地的,只能是國務院或者省、自治區、直轄市人民政府。

依照法定程序批准後,由市縣級人民政府及其國土部門組織實施並負責本區域的徵地拆遷工作。

由此可知,被徵收人應當與市縣級人民政府或者其國土部門簽訂補償協議。實踐中,有些地方可能是村委會拿著一紙協議書找被徵收人簽字,這時被徵收人需要注意村委會是否有被委託,需要其出具授權委託書,才可與其簽訂補償協議。

(二)國有土地上:根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定,市縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收工作。

市縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。

房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位,承擔房屋徵收與補償的具體工作。

房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督,並對其行為後果承擔法律責任。  

由此可知,市縣級人民政府及其確定的房屋徵收部門以及房屋徵收部門委託的房屋徵收實施單位都可以與被徵收人簽訂協議。但須注意和被委託的單位簽訂協議時需讓其出具授權委託書。

京平律師提醒,確定簽訂協議的主體之後,協議內容怎麼簽訂也是非常重要,補償協議一旦簽訂,就代表認可協議內容,該協議就具有法律效力,不能輕易推翻。所以再次建議,在簽訂協議時一定要慎之又慎。

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導讀:一講到徵地或者拆遷的時候,老百姓最關心的話題就是補償多少。實踐中,當徵收方要求籤拆遷補償協議之時,老百姓才清楚明白補償到底是多少,當然,也有很多地方甚至協議都沒有,只有口頭協議、空白協議。進而引起補償糾紛時,所造成的後果相當嚴重,自己合法房屋不在了,補償或者安置房落實不到位,最後連過度安置費也要不到。

在徵地拆遷實踐中,老百姓有很多次可以合理的核查徵收的合法性問題,針對評估機構的選擇是否合法、評估方式的是否合法、徵收程序是否合法、手續是否齊全、補償款落實與土地房屋徵收的先後順序是否合法等等,因此,在徵地拆遷中,我們應有的權利都不清楚,為什麼要籤協議呢?我們何必為難自己,合法權益受到侵害?

在徵地拆遷中,老百姓最關心財產補償,那麼這補償如何得來的,什麼因素造成補償高與低呢?

1、調查確認知情權。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十五條規定,房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記,被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。

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2、徵收決定起訴權。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十三條規定,市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。老百姓可訴程序。

3、評估選擇權。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條規定,房地產價格評估機構由被徵收人協商選定;協商不成的,通過多數決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作,任何單位和個人不得干預。徵收方指定評估機構,有何意義?

4、房屋補償方式選擇權。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條規定,被徵收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。

5、補償方案及修改參與權。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條規定,房屋徵收部門擬定徵收補償方案,報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈,徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。

6、房屋徵收補償決定起訴權。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定,房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被徵收房屋所有權人不明確的,由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定,按照徵收補償方案作出補償決定,並在房屋徵收範圍內予以公告。補償決定應當公平,包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被徵收人對補償決定不服的,可以依法申請行政複議,也可以依法提起行政訴訟。老百姓第二可訴程序。

7、依法享有權。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條規定,實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。在此老百姓不難看出,通俗講就是拿錢走人。

8、最後救濟權。在我們以往辦理案件過程中,普遍存在被徵收人因補償不理想、不合理、不公平的情況,從而引起各種不當行為。在此提醒廣大的老百姓法律指定的宗旨以人為本,公平,平等,維持社會穩定,以事實為根據,以法律為準繩。法律有沒有用呢?您不去用就是個擺設,只制約與你,都不去嘗試的話,莫要說無用。


徵地拆遷律師團隊崔鵬


被拆遷人的身份很多,被拆遷人可以是對房屋享有所有權的人,即所有人;也可以是對房屋享有合法使用權的人,即使用人;還可以是對房屋享有共有權的人,即共有權人。具體可以分為一下幾種。

一、戶主。戶主,一般是指戶籍上一家之主,戶籍上一戶的負責人。戶主簽訂拆遷補償協議,一般是在農村集體土地上房屋拆遷案件中最終簽字的人。一般農村房屋沒有房屋產權證,通常拆遷辦跟戶主協商一致簽字即可,但是其他戶員同樣可以享有拆遷補償。如果房屋有產權證,能夠證明屬於共有拆遷,那需要所有產權人簽字才可以。

二、房屋產權人。有房產證的房屋,必須產權人進行簽字,產權是多個人,那麼多個人都必須在拆遷協議簽字。如果多個人對於安置方式選擇有分歧,可以分開簽訂拆遷補償協議。

三、公房承租人。城市房屋拆遷管理條例》第十三條明確規定,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。也就是說,公有租賃房屋拆遷時,拆遷人要與房屋所有權人簽訂拆遷補償安置協議,同時要與該房屋的承租人簽訂補償安置協議。

四、產權人死亡或者公房承租人死亡的情況。產權人死亡的情況下,有公證過的遺囑,由按照遺囑繼承人簽字;那如果有遺囑但是沒有進行公證呢,拆遷辦一般為了不出問題,就需要其他所有法定繼承人簽字一致同意給遺囑繼承人。公房也是一樣,公房承租人去世,可以協商一致變更其他共同居住人為承租人,沒有變更,則由共同居住人都簽訂協議。


愛土向娟


按照國家政策房屋土地徵收由縣級政府制定和實施,也就是說縣級政府有簽訂房屋徵收的權利。其他縣級以下的部門單位只能在得到縣級政府委託書後代為動員工作。

房屋主也是有權簽訂協議的有效人,沒有其他代理人可以替換房屋主簽訂房屋徵收協議。


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