住宅、公寓統統被限,不受限的商鋪還可以投資嗎?

7月31日,深圳新一輪樓市調控政策出臺,引發市場強烈關注。

具體調控內容就不贅述,總體政策要點之一就是“打擊樓市炒家”,總體而言,此次調控對剛需影響不大,對投資者打擊較大。

已有業內人士表示,投資者暫時可以歇歇啦。

然而,政策一出,就有投資者開始詢問樓校長,不受新政影響,不限購、不限貸、不限售的商鋪是否可以投資?

一方面是嚴厲的調控政策,樓市逐利的難度越來越大,另一面又是對貨幣放水、通貨膨脹的擔憂,在此情況下投資者自然希望找到新的投資方向和替代產品。

商鋪是不是合適的選擇呢?在回答這個問題之前,不妨先了解深圳商業物業的現狀。

住宅、公寓統統被限,不受限的商鋪還可以投資嗎?

一、深圳商鋪供應走低,成交量上升,成交均價45798元/平

據第一太平戴維斯“2018年第二季度深圳房地產市場研究報告”數據顯示,2018年1-5月,深圳社會消費品零售總額累計達到2334.2億元,同比增長8.6%。強勁的宏觀經濟基本面與龐大的人口基數將繼續鞏固零售市場的增長。

而且,消費者需求的持續增長也成為了零售物業發展向好的原動力。數據顯示,深圳優質零售物業平均租金也達到850元/平方米/月,商鋪的租金回報率可見一斑。

同時,世邦魏理仕的《2018中國房地產市場展望-零售物業篇》報告,對於實體商業的未來感到樂觀,認為實體商業需求將在今年改善,原因是電商正在加碼實體商業,推進線上向線下的融合和拓展。

雖然營商環境看好,但樓校長查閱深圳中原研究中心的年報顯示,深圳商業批售量已從2015年開始連續兩年下滑,2017年供應僅為41.9萬平,較2016年下滑13%,為近兩年最低值。2017年全年商業批售量集中在下半年,多為住宅底商或配套商業,純商業項目較少。

年報指出,商業市場的批售量近2年持續走低,可見商業市場依然沒能成為市場資本投資的重心。

住宅、公寓統統被限,不受限的商鋪還可以投資嗎?

住宅、公寓統統被限,不受限的商鋪還可以投資嗎?

年報還顯示,2017年一手商業成交2205套,同比2016年上升30%;成交均價45798元/平,較2016年下滑8.5%。一手商業經過2016年大幅上漲後,2017年價格回落,但仍然維持在近幾年的平均值上。

住宅、公寓統統被限,不受限的商鋪還可以投資嗎?

二手商業市場方面,2017年深圳二手商業成交7590套,同比2016年上升9%;成交面積39.3萬平,同比2016下滑約28%。雖然2017年二手商業成交量有所回升,但成交面積跌幅較大,成交套均面積為51.7平方米。

住宅、公寓統統被限,不受限的商鋪還可以投資嗎?

實體商業復甦的趨勢在今年或將更明顯,無論是消費者需求的持續增長還是線上向線下融合、拓展趨勢的出現,實體商業營商環境向好。

二、商鋪整體收益率在3%-10%, 但不同商鋪之間差異很大

我們知道,買了商鋪既可以自己開店經營,也可以收取租金,投資回報來源於租金收益和升值兩個方面。

商鋪的持有年限跟整體建築年限一致。如果整體建築是住宅屬性,配套的商鋪也是70年。如果整體建築是公寓屬性,配套的商鋪產權也是40年。年限的長短直接影響到投資收益,一般而言,年限越長越好。

從類型上看,商鋪可分為“都市型”商鋪、“社區型”商鋪、“便利型”商鋪、專業街市商鋪和其他商鋪5種,其投資價值各不相同,在銷售價格上的體現也是不一樣的。

住宅、公寓統統被限,不受限的商鋪還可以投資嗎?

來源見水印

從投資回報來看,商鋪整體收益率在3%-10%之間,但單個商鋪之間差異巨大,並不是隨便買個商鋪就能賺到錢的,這點投資者一定要有所認知。

而且,雖然目前商鋪不限購、不限貸、不限售,但實際銀行放貸並不容易,不少銀行明確不做商鋪貸款,比如招行。

有銀行個貸人員向樓校長透露一樓街鋪目前有工行、建行可做貸款,利率上浮15-30%;貸款年限10年。 總體而言,各家銀行對商鋪的貸款條件更為嚴苛,投資者想拿到銀行的資金支持有一定難度。

三、商鋪還是“傷鋪”?

雖然總體商業環境向好,但商鋪與住宅有明顯不同,商鋪投資的難度顯然高於住宅。

商鋪是商業租戶用於經營的空間,它的價值不僅體現在土地價值上,還體現在經營者帶來的經營價值。經營價值的提升是通過經營管理來實現的長效增值,而經營管理的好壞往往受市場影響波動,存在較大的變數。

另外,近幾年實體商業受到電商衝擊,加上諸如海岸城、COCO PARK、萬象天地、壹方城等高品質shopping mall的興起,對商鋪特別是臨街商鋪的售價和租金帶來了一定的影響。

而且,市場上關於商鋪變“傷鋪”的現象,媒體報道出來的案例也不在少數:

2017年曾有媒體報道,曾在2012年開出了50000萬的東門天價商鋪,輝煌已過急需轉型,目前這個月租不低於6000元/平的店面在做售價十塊錢的雞翅包飯的生意。

同樣有新聞報道,“中國電子第一街”的華強北商鋪,曾經30萬元/平的“金鋪”,現在很多整層商鋪變得空無一人,根本租不出去。

另外還有新聞報道,曾經創出48萬元/平“天價”的深圳灣“鋪王”空置六年,深圳灣區域大批街鋪門庭冷落,部分區域商鋪開業率甚至不到1成,租金才200元/平,回報率1%。

不過,也有相對好的情況,比如像海岸城的個別商鋪從2009年的6萬元/平到2013年漲到30萬/平,而目前據說目前已經達到了近50萬元/平。

這邊廂無人問津,那邊廂刷新成交記錄,商鋪還是“傷鋪”彷彿都在一念之間。瞭解行業規律,掌握市場大勢,具備一雙慧眼,挑選有市場潛力的商鋪是商鋪投資者必須要關注的。

四、商鋪投資的四大要點

對普通投資者而言,該如何挑選商業物業,將市場不可預知性風險降到最低?樓校長總結了商鋪投資的幾點基本要素,供大家參考。

1、第一選地段

地段是投資商鋪的第一先決條件,也是決定商鋪價值的首要條件。商鋪投資可供選擇的地段一般有三類:第一類是成熟的中央商務圈;第二類是成型的商圈,多鄰近大型的住宅區或商務區,能吸引大量就業人口的商務辦公樓或經濟開發區;第三類是住宅小區內部。

2、第二選人群

同樣地段的兩個小區,不同的人群,購買力和消費水平就會有明顯差異。選擇購買力更強的人群,商鋪生意才好做,鋪面價值也容易水漲船高。所以,商鋪投資要關注目標人群的購買力。

3、第三看趨勢,看規劃

城市在變遷之中,本來熱鬧的市場,因為附近居民的遷移,生意可能一落千丈。原來毫不起眼的商鋪,也可能因為附近某個市場的興建而變得炙手可熱,價格翻倍上漲。所以預先了解城市規劃,提前佈局才能把握市場機會。

4、第四傍大款,選擇成熟商圈

成熟商鋪的商圈有很強的聚合效應,雖然商鋪的租金和銷售價格相對來說比較高,但還是會吸引各方的經營者去經營,使這個商圈越做越旺;而商家越多、商圈的人氣越旺,消費者越愛扎堆去消費。通過這種聚合效應互相融合互相推動,使得商圈和商鋪越做越旺。

住宅、公寓統統被限,不受限的商鋪還可以投資嗎?

應該說商鋪投資是各類房產投資中段位最高的,對投資者的資金和專業度都有一定的要求,而一旦投資錯誤,風險也是最大的。所以樓校長提醒大家,商鋪投資風險較大,謹慎為好。

最後,附上2018下半年深圳擬開業商業項目彙總,以供大家參考。

住宅、公寓統統被限,不受限的商鋪還可以投資嗎?


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