7月下旬，武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。

據報道，有業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

事實上，公攤問題積弊已久。近年來，隨著房價上漲，部分開發商趁機推高公攤比例。

住房公攤面積的存在是否合理？

這裡面開發商又有哪些貓膩？

一起來了解！

公攤面積是什麼？

買100平米的房子，結果實際住進去只有70平，這憑空少了的面積就是公攤面積。

根據2000年開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。

這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由你買單。

公攤佔比不斷攀升，甚至超過使用面積

誰都不希望房子的公攤面積太大，這裡就涉及到公攤係數的概念。

舉個例子，打開房本，上面寫著“房屋建築面積：84.47㎡；專有建築面積（使用面積）：63.43㎡，分攤建築面積：21.04㎡”。但並沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤係數就是用分攤建築面積除以專有建築面積，數值是0.33（即33%）。

▲房本上寫著房屋建築面積、專有建築面積和分攤建築面積。

旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉告訴中新網記者，住宅的公攤係數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4，這些數據來自測繪公司的經驗值。

但近年來，隨著房價上漲，公攤係數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。

而問題在於，現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。

貓膩一：做大公攤面積

一線城市四千多戶樓盤，

靠公攤面積可多賺千萬

一位不願具名的業內人士介紹，開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裡面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況，並將其交給開發商。

也就是說，測繪企業和房地產開發企業對於公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在於，開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內要採用包含公攤面積在內的建築面積計算呢？

“按實際使用面積來算的話，開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測諮詢有限公司技術總監李平說。

他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。

舉個例子：

易居房地產研究院的百城住宅價格報告顯示，6月，一線城市4萬元以上均價水平持續了15個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續了12個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續了10個月。

某地產信息平臺上顯示的某一線城市一小區基本信息。

如上圖，以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積，那麼整個樓盤就可多賺1659萬元。

貓膩二：重複公攤、重複收錢

消防應急場所變停車位，

又可多賺千萬

到底哪些屬於公攤面積？其內容的不明晰也給了開發商鑽空子的機會。

你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

“比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。

他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一箇中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。

以北京為例：

據北京青年報2017年的調查報道，北京五環及五環以外的普通住宅小區地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間；四環到三環間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。

假如開發商違規劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區就可賺2000萬元。實際中，很多小區的車位價格要比20萬高。

貓膩三：業主的公攤面積被拿去牟利

小區廣告收入返給業主，

可少交一半物業費

王清華說，還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麼做。

“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位謀利，難道不應該向業主交錢嗎？”他說。

▲某廣告交易平臺上的社區廣告報價情況。

在某廣告交易平臺上，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。

記者注意到，不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落杆媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短髮布週期一月。

王清華認為，一箇中型的高端社區，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。

爭議一：是否應該為公攤支付取暖費？

目前，取暖費、物業費等都是按建築面積來計算的。也就是說，你不僅要為房子裡的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。

對此，北京大學房地產法研究中心主任樓建波建議，每年公佈的價格都應該告訴大家是怎麼測算的。公佈的每平米多少錢，是包括公攤的產權證的全部建築面積，還是不包括。如果價格構成透明，公攤是否算入，不是根本的問題，關鍵還是要科學、透明。

▲某小區內張貼的收取供暖費通知。

爭議二：有無可能取消公攤？

隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅的出臺，都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂，未來購房時，是否有可能只看套內實際使用面積呢？

其實早在2002年，重慶就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出規定：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為：

對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在於交易的信息是否透明，開發商是否願意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。

建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波說：

一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。

建議在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。

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