樓市變冷,哪些片區房價還安全?我們推薦這幾個片區!

楼市变冷,哪些片区房价还安全?我们推荐这几个片区!

最近一段時間,大家都在說,濟南樓市涼了!

但對於很多人來說,房子是必須買的!比如我們的一位小夥伴,在丈母孃的催促下,今年十一之前必須把房子搞定,等一天都不成!

那麼,在樓市變冷的背景下,濟南還有哪些片區的房價是比較安全的?或者說,如果現在考慮買房,哪些片區的房子可以重點考慮?

今天,我們就聊聊濟南那些房價相對還是比較適合的幾個片區。

CBD片區

價格只是歷下區均價

我們為大家推薦的第一個片區,CBD片區!這裡可以說是濟南高端住宅市場的價值窪地。

此前,CBD毛坯房價格在2.4萬至2.6萬/平方米之間,精裝房價格達到29999元/平方米。

這是一個什麼樣的水平呢?

根據中國房價行情平臺的數據,在今年7月份,歷下區二手房評價價格為2.5萬元,這與CBD片區毛坯房價格相當。

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CBD是濟南的心頭肉。我們以前也多次說過,CBD在未來會是濟南房價最高的一個片區,它目前的價格是比較合適的。

目前,濟南CBD內有8大開發商,分別為華潤,綠地,中信,復星,萬科,龍湖,招商、仁恆,在售的有綠地、龍湖、萬科的項目,在今年年底前還會有更多樓盤入市,而且有可能出現價格比較合適的毛坯房產品。

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(藍色地塊為即將出讓地塊)

當然,CBD內片區也有一些弊端,大家可以根據自己需求留意以下三個:

1、學區。CBD雖然是歷下區,但片區內沒有配套學校,只有1所國際學校。未來,孩子要到片區兩側的其他學校就讀。

2、交通。CBD的軌道交通很牛,但片區對外交通太依賴經十路、工業南路,地上交通是一個隱患。

3、建設週期。我們認為片區總體成熟需要10年左右。

雪山片區

東部高速內最便宜的地方

我們以前說過,雪山片區是濟南東部很尷尬的片區——片區東部是歷城區的新城核心唐冶,片區西部是歷下區的長嶺山片區,自己夾在中間很難受。

但我們今天為什麼推薦雪山片區?因為它便宜!

雪山片區目前房價,精裝房1.5萬元/平左右!

這是一個什麼概念?在東部繞城高速以內,甚至包括繞城高速以外的唐冶,這是最便宜的價格了!對資金緊張的剛需來說,在東部買房,這個片區是首選。如果這個片區咱也夠不著,那隻能將目光挪向高速以外了。

目前,雪山片區主要有四個樓盤在銷售,中新國際城、中新錦繡天地、萬科龍湖城市之光、春江酈城。

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作為東部繞城高速以內價格最低的片區,雪山片區目前1.5萬左右的精裝房是比較安全的。片區內未來有樓盤價格可能低於此,但也會是“降價降標”,即重回毛坯房。

雪山片區也有自己的缺陷,提醒大家根據自己需求留意以下兩點:

1、周圍配套還不完善,比如世紀大道在雨季經常出現嚴重積水。

2、片區環境有硬傷,部分樓盤距離西部的濟南煉油廠稍近。

萬達城、中海華山

視價格而定

這是濟南東部兩個超級大樓盤,我們之前曾對它們做過對比(中海華山PK萬達城,哪個更適合你?)。

這兩個樓盤還安全嗎?我們的回答是,看價格的。

比如,萬達城之前毛坯房開盤價格為1.45萬元/平方米,我們認為這是個很合適的價格。畢竟,在萬達城以西的漢峪片區,毛坯房已經在2萬左右了。

萬達城即將開盤的產品為精裝產品。我們認為,萬達城精裝產品若在1.7萬左右,依然是可以考慮的;萬達城毛坯房若在1.5萬左右,也依然是安全的。

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中海華山項目,最近加推曾去化很低。開發商解釋為順推未蓄客,所以去化一般。

這個項目太大,對它的價格不好評價。我們的總體看法是,它北側距離高速較近的產品為剛需產品,大家可以與之雪山片區產品對標;南側離湖較近的為改善型產品,大家可以拿它與萬達城產品對標。價格如果相差不多,可以入手;價格如果高很多,謹慎考慮。

以上兩個片區最大的敏感因素:項目太大,周邊成熟還需要很長時間。

結語

以上幾個片區,就是我們推薦大家重點關注的地方。

它們有兩個共同的地方:

第一,土地成本比價低,所以開發商沒有“被動型漲價”。

比如,CBD內的住宅成本,高的只有1萬元/平左右,低的只有六七千元;它們雖然綁定了商服產品,但對比一下長嶺山、漢峪,甚至唐冶的部分土地,這簡直是白菜價。雪山、萬達城、中海的土地成本,也都很低,有的簡直低得令人無語……

第二,土地存量較大,產品供應量比較集中,所以開發商可以舍價走量。

再以CBD為例,眾多開發商集中放量,競爭很激烈,大家為了儘快回籠資金,寧可犧牲一些價格。

以上這兩點如果放在房價上漲週期,都會是缺點——因為房價缺少上漲的由頭,價格很難漲上去。所以我們看到,CBD的毛坯房在2017年就是2.4—2.6萬,到現在依然沒有突破。

但當樓市恢復平穩,當我們從自住、性價比考慮問題時,以上兩點對買房人來說都是好事,因為價格合適。

相反,對於濟南的個別高價地項目,我們該考慮的不僅僅是它的價格是否合適,還該考慮的是,開發商為了盈利會不會在成本控制上太過苛刻,並影響產品品質。

——全文完——


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