下半年以來，全國土地流拍頻繁，房企資金壓力開始凸顯。密集發債同時，部分房企甚至開始裁員瘦身，並主動降低負債率，不少上市房企則加速轉型，地產行業調整進行時。
圖據網絡
土地流拍規模將達歷史峰值
下半年以來，全國土地流拍明顯增加，土地溢價率也隨之下行，調控政策顯現成效。
華夏時報援引中原地產研究中心公佈的數據，今年前7個月，全國房地產市場土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高。
如計入8月份以來浙江嘉興、山西太原等地的土地流拍數據，今年以來，全國房地產市場土地流拍已超800宗。
Wind數據統計，7月份全國100大中城市住宅用地成交面積為2032.70萬平方米，同比去年增幅10.90%，年內增幅僅高於2月份（春節因素）、6月份，其中6月份住宅出讓面積同比去年甚至出現下滑。
成交金額方面，7月份全國100大中城市住宅用地成交金額2237.31億元，同比去年下滑7.2%，已連續兩個月出現負增長，且有降幅擴大的趨勢。
中信建投研報認為，今年土地市場供需分歧加大，流拍率甚於2014年。
報告統計，以土地宗數為口徑，今年前7月流拍率約6%，二季度以來，流拍率均值為7%。流拍率高於近輪週期中最低迷的2014年，當時平均流拍率也僅為4%。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創下17%的最高值。從整體流拍規模來看，今年將達到歷史峰值。
數據顯示，2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數為345宗，較15-17年分別高出23%、219%和13%，但今年前7月300城總流拍宗數達258宗，與2014年同期相比高出59%。
報告認為，此次流拍的動因與上一輪不同，2014年是因為銷售市場低迷導致開發商拿地能力與意願均十分疲弱，然而這一輪，銷售市場穩定，今年全國熱點地區土地市場整體降溫，流拍現象的蔓延主要是房企基於利潤率以及去槓桿下的理性選擇。
成交增速下行同時，住宅用地溢價率也明顯下滑。
統計數據顯示，7月份住宅用地成交溢價率為14.04%，創2015年4月份以來新低。
華創證券研報認為，下半年流拍現象增多，從另一方面反映出在行業資金趨緊房企拿地意願逐漸減弱，同時考慮到在降槓桿背景下政府財政壓力更為凸顯，下半年土地供給意願仍強。預計下半年土地市場的供需關係改善將進一步推動掛牌均價及成交溢價率走低。
不過，得益於上半年土拍勢頭，年內住宅供應及成交數量依舊維持同期高位。
Wind統計顯示，截至目前，2018年以來全國100大中城市住宅用地供應數量達3232宗，創2014年以來同期新高，同比去年增26.20%。其中二線城市住宅用地供應數量113宗，同比去年增20.98%，三線城市住宅用地供應數量1842宗，同比去年增33.00%。
成交方面，年初至今，100大中城市住宅用地成交數量達2769宗，為2015年以來新高。
企業忙裁員“瘦身”
市場分析，土地流拍增多，土地溢價率下行，說明房企資金承壓。而近期關於房企“瘦身”的消息也開始逐漸增加。
據21世紀報道，近日，包括泰禾集團、綠地、華夏幸福、長江實業上海公司等接連被曝出部分地區的“瘦身”計劃。而這場“名義上不會大張旗鼓，實際上數量可觀”的人才調整正在逐漸蔓延且持續深入。
新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀報道記者採訪時表示，“市場擴張時，企業拓展區域擴張、人員擴張、財務擴張；市場受限時，企業收縮項目拓展、人員規模、債務負擔。目前市場分化極為嚴重，在一些較好的區域市場，企業可能還在繼續擴張，但在調控嚴格的一二線城市及周邊地區，量縮價穩，固守在這樣區域只能收縮。”
21世紀報道援引同策研究院總監張宏偉表示，“裁員只是初步表現，接下來就是市場深度調整，市場會出現大範圍大幅降價。這極有可能會從過去房價上漲比較快且幅度較高的城市率先開始，然後蔓延到全國一二線城市。”
主動降低負債率
人事調整同時，面對整體環境變化，不少地產企業也開始主動降低負債率。
據第一財經，融信中國、中駿置業最新發布半年報顯示，兩家公司的淨負債率均有所下降。其中，融信淨負債率下降19%，中駿淨負債率下降2%。
融信中國方面，截至2018年6月30日，融信中國實現合約銷售545.31億元，同比增加約75.7%。合約建築面積253.7萬平方米，同比增長124.9%。從銷售情況看，擴大規模的融信因為此前收購海亮地產股權和項目的釋放，逐漸讓自己的銷售版圖擴大。
中駿置業方面，截至2018年6月30日，中駿累計合同銷售金額約人民幣208.11億元，累計合同銷售面積約165萬平方米，同比增長34.1%和93.1% 。中報顯示，融信中國淨債務為463.09億元，較2017年末下降5.37%；淨負債率為140%，較2017年末下降19個百分點。而同期中駿置業淨負債比率為69.2%，較去年底下降2個百分點。
泰禾集團早前公佈的半年報也顯示，公司目前短期債務與一年內到期的非流動負債之和為556.4億元，佔全部有息負債37.84%，債務融資期間結構安排較為合理。截至上半年末淨負債率371.1%，較去年末降低了102.3個百分點。
不過，據21世紀經濟報道報道統計，大部分A股地產企業的資產負債率均呈現出不同程度的上升。
文章援引業內人士指出，在資管新規促使“非標轉標”等因素作用下，地產企業正在尋求更加標準化、且期限更長的融資渠道。一方面，地產企業境內外發債的規模正在悄然回暖，在銀行授信收緊的背景下，不少地產企業呈現出長期負債率走高、有息債務規模擴張的趨勢。
密集發債融資
面對資金壓力，房企近期積極融資跡象明顯。
新華網文章稱，連日來房企發債密集程度和規模有所上升。
8月22日，龍光地產控股有限公司發佈公告稱，將發行3億美元2021年到期年息7.5%的優先票據。
8月21日，融創房地產集團擬發行金額為80億的2018年公司債券，同日花樣年發佈公告稱擬非公開發行住房租賃專項債券規模為50億元。
8月20日，富力地產和普洛斯則分別發佈了130億元公司債和50億元資產支持證券。
僅僅三日，房企的發債規模就超過了300億元，集中發債融資趨勢明顯。
新華網援引同策諮詢研究院監測數據獲悉，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當於2017年下半年融資體量。從同策研究院監測40家房企近一年來的融資變動趨勢來看，融資金額在2018年5月份驟降，6月份雖有小幅回溫，7月份保持小幅上漲，但依然處於低位運行。
天風證券孫彬彬研報分析，從房地產開發資金來源各分項情況來看，國內貸款、自籌資金、定金和預收款以及個人按揭貸款同比均有所回升，資金情況有所好轉。
但本輪地產調控始於2016年底，至今也逐步進入深水區，需要關注在大環境政策收緊的影響下，未做出即時有效的內部調整，債務負擔加劇、經營惡化、資產狀況日益嚴峻的房企。
謀劃業務轉型
面對調控，部分房企已在積極謀劃新業務。
就在8月20日晚間，房企龍頭萬科發佈中期業績。而2004年至今，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。萬科方面表示，2018年將租賃住宅業務確定為核心。住房租賃市場已經成為受資本追逐的“風口”。
此前，已經公佈2018年上半年業績的中國海外發債有限公司（中海）也表示，在財務穩健的狀況下，集團可從容應對下半年內地房地產行業資金更加趨緊的市場態勢。事實上，在住宅、商業開發的基礎上，中海今年大約要開設6個長租項目、3個重資產、3個輕資產。
中海主席兼行政總裁顏建國表示，中海正在建設的長租公寓大部分屬於被動持有建設，且希望未來長租公寓業務能達到一定規模。
此前，顏建國曾表示，中海踏入長租公寓紅海的目的基於國家“房住不炒”的政策，自2018年起，每年至少會有3000-5000間長租公寓房源投入市場運營。
另據金融時報消息，融創地產董事長孫宏斌早在2017年公司業績會上就曾提及融創成立了專門的團隊來研究長租公寓的進入機會。今年8月初，融創東南在杭州正式推出旗下長租公寓品牌“住住”，並稱今年有望開啟第一家門店。
機構仍舊看好後市
截至目前，A股房地產行業超過50家企業均已發佈正式中期業績報表，還有部分房企發佈中期業績快報。
金融時報統計，已經發布中報和快報的房企，其營業收入合計超過5000億元，同比增長超過26%，歸屬母公司淨利潤將近500億元，較上年增長約36%。
其中，萬科上半年的營收達到1060億元，同比增長51.8%，並以91.2萬億元的淨利潤獨佔鰲頭，招商蛇口、保利地產等另外5家房企淨利潤超過10億元。公佈半年業績的房企中，僅有3家出現虧損，10家利潤增長率為負，超過80%的房產公司利潤較上年有較大增長。
行業整體盈利強勁，機構繼續看好。
根據天風證券孫彬彬研報統計，從2018年1-7月份地產債主體評級遷移矩陣來看，地產債主體上調評級的次數佔比較大，下調評級的地產發行人中，有一家為展望下調，其餘均為評級下調，上調評級的地產發行人中，均為評級上調。
報告分析，從評級上調的原因來看，各地產主體評級上調的原因主要來自於企業本身。儘管受到了金融監管趨嚴令外部融資環境惡化的負面影響，多數企業仍能通過自我調整的方式化解危機。在經營上，企業以多元化現有業務及拓展新業務的方式改善產品和收入的結構，從而實現收入的可持續性。在財務上，企業則更注重於提高自身的盈利能力，優化資本結構，以減輕債務負擔。
廣發證券樂加棟研報也分析，展望2019年，地產投資增速或將收窄，但是結構上，施工投資可能反彈，土地投資增速將放緩。
板塊策略方面，報告認為，目前利好地產板塊的因素在於，第一，貨幣和信貸端持續邊際修復，行業利率存在邊際改善的預期和空間；第二，主流地產股19年動態PE僅為5倍左右，為歷史新低，估值跌入價值區間。對板塊走勢依舊持樂觀態度，行業小週期底部信號增強，上述利好因素將支撐板塊估值逐步抬升。
（Wind資訊）
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