不在沉默中爆發，就在沉默中落後，這是房企“中等生”必須面對的困局。“大象起舞”、強者恆強的房地產下半場，千億正在成為規模房企的標配，100億到1000億之間的房企“中等生”不進則退。
7月12日，伴隨著弘陽地產敲響港交所的鐘聲，這個曾經偏安一隅的典型房企“中等生”算是交上了一份比較滿意的“高考”答卷，吹響了邁向千億的號角。上市首日漲12.28%證明了資本市場對弘陽地產的肯定。
弘陽地產登陸港股 房企“中等生”能否彎道突圍？-1
但是，高負債下的財務風險、區域房企的市場壓力、缺乏知名王牌產品系等問題仍是擺在弘陽地產面前的難題。一位長期研究南京房地產的專家對中國資本觀察記者表示，弘陽地產目前主要佈局在長三角三四線城市，雖有深耕區域的優勢，但也面臨規模擴張的難題。
如何突破困局？有哪些機遇和挑戰？7月13日，中國資本觀察（ID：zibenyixian）記者就此問題詢問了弘陽地產的相關工作人員。該工作人員表示：雖然弘陽地產是區域型房企，但現在也在佈局全國，目前已經進入二十七個城市。另外，雖然在長三角佈局很多，但縱觀全局來看，長三角的房價基本上是很穩定的。從某種程度上來說，弘陽還是蠻殷實的，所以才有連續兩天很爆破、很好的一個表現。
弘陽地產的“長三角概念”是優勢還是短板？登陸港股能否彎道突圍，解資金壓力、擴張之渴？這一切，還要繼續接受市場的檢驗。
“長三角概念”是優勢還是短板
起家於南京的弘陽地產，最早來自於裝飾行業。早在1996年5月，福建商人曾煥沙帶著做建材生意賺來的500萬元資金，在南京長江大橋北建起了一座“紅太陽裝飾城”。1999年開始進入地產領域；2000年，弘陽地產的首個地產項目開工；2006年，弘陽地產業務拓展到商業地產領域。
之後，弘陽地產以南京為大本營拓展業務，運營主要包括房地產開發與銷售、商業物業投資與經營以及酒店業務。而房地產開發與銷售是弘陽地產的主要收入來源。從項目佈局看，弘陽地產主要深耕南京、蘇州、長三角地區其他主要城市。截至2017年12月31日，已開發多項物業組合，包括25個已竣工項目，40個開發中項目及21個持作未來開發項目。
根據第三方機構克而瑞數據統計，2017年弘陽集團以178.1億元的流量金額排名行業第95位，2018年上半年弘陽地產流量金額達169.2億元上升至64位。由此可見，弘陽地產作為區域房企取得了長足的進步和發展。
對此，易居研究院研究總監嚴躍進對中國資本觀察記者表示：這說明其此前憑藉大本營南京市場的投資，整體上收益水平是比較好的。而從此類企業的發展來看，對於江蘇市場和安徽市場有較好的投資。而這兩年，恰好是江蘇部分地級市市場起飛、安徽部分地級市樓市升溫的階段，所以樓盤銷售表現不錯，這也會帶來較好的投資潛力和成長價值，總體上符合市場預期。從產品線來說，除了二線城市外，其他三四線城市政策方面還是比較寬鬆的，而且屬於市場反彈比較明顯的地方。
同時，嚴躍進也指出：後續要關注的地方在於，此類三四線城市的市場交易過熱，也要防範政策管控進而影響銷售業績的現象。
不可否認的是，弘陽地產重點佈局的南京、蘇州等城市確實是當前調控監測的重點。因此，另有相關分析人士分析道：“一般而言，海外資本市場投資者認為，房企的單一佈局會導致抗風險能力變弱，也不利於業績長期可持續性的穩定增長。”
不過，弘陽地產在進入新的發展階段後也提出了新的戰略。香港掛牌儀式後，弘陽地產集團執行董事、總裁何捷於群訪中表示，對於集團業務的佈局，目前在長三角、浙江、合肥、江蘇都有業務，後面還會在華中、華南、西南佈局。未來會以一些節點城市作為核心，像武漢、成都、重慶、鄭州這樣的城市作為一個都市圈進行佈局。對於內地加大調控，何捷表示，政策目前還是趨嚴的，但是在這樣一個環境當中，大家都還是有一個不錯的市場表現，主要還是整體市場需求比較旺盛，所以未來的發展相對是看好的。
但是值得注意的是，長三角地區以及其他重要節點城市的土地成本逐漸高企。對於這一點，弘陽地產在公司招股書中也有提及，“我們有可能無法獲得充沛的資金支持未來的土地獲取及房地產開發”，這從側面說明，日益高漲的土地價格或已接近公司的可承受區間的高點。如何繼續保持“長三角概念”優勢、補齊短板是未來弘陽地產需要解決的重要問題之一。
登陸港股能否解資金壓力、擴張之渴
“千億以下都不能叫規模房企”，2017年新希望地產總裁張明貴的一句話讓千億規模成為未來房企的生死線，也道出了百億到千億房企“中等生”的尷尬與壓力，於是擴大規模、力爭千億，不僅是房企在爭奪話語權，更是在爭奪生存權。對於中小房企而言，不衝規模似有生死之憂。
但是，如今的樓市，管控嚴格、融資難度越來越大，特別是民營企業發行公司債愈發困難，導致房企生存狀況日益惡劣。所以，登陸港交所，尋求資本市場的關注，成為眾多房企尤其是中型房企尋求融資渠道的良機。
對於區域房企弘陽地產來說，總體上發展還是可圈可點的。從財務表現來看，弘陽地產的高毛利率是亮點。截至2015年、2016年及2017年12月31日，毛利分別為22.51億元，25.56億元，24.91億元，毛利率分別為41.9%、29.1%和40.6%。能夠實現毛利率超40%還是值得關注的。
不過，值得注意的是，弘陽地產的負債比率逐年上升。據弘陽地產的招股說明書中披露，截至2015年、2016年及2017年12月31日，公司資本負債率分別為119.4%、136%及137.5%。近三年公司的借款總額為56.64億元、76.91億元和116.3億元，在三年內翻了兩倍。
由此看來，在資本市場上開拓融資渠道與降低融資成本成為弘陽地產迫在眉睫的事情。7月12日成功登陸港股，證明在開拓融資渠道上已經取得了長足進展。弘陽地產執行董事、總裁何捷在上市首日接受採訪時表示：“現在資本市場對內房股還是比較看好的，市場對於弘陽的認購度或者說投資者反應都非常好，從今天股價也反映出來了。”
另外，對於如何保障集團資金的流動性，財務管理中心總經理張宏武表示，首先會增強自身的資金儲備，同時將來還會做一些資本市場化的結構化調整。
因此，登陸港股似乎解了弘陽地產的“燃眉之急”。嚴躍進也對中國資本觀察表示：類似上市能夠為此類企業未來業績成長創造條件，尤其是當前地產股相對低迷，此類上市勢必提振市場信心，對於此類企業的長三角項目佈局等也是有較為積極的意義的。
但是，對於極速發展中的弘陽地產來說，鍛造“產品力+人才力”的雙核心，提升企業的核心競爭力也是未來彎道突圍的重要條件。以產品線為例，雖然針對不同客戶的產品需求，弘陽地產推出了覆蓋從品質剛需到頂級物業，包含時光系、昕悅系、燕瀾系、天宸系與TOP系在內的五大產品線，成為企業塑造品牌形象的關鍵，但是在產品知名度和美譽度方面還需下大功夫，打造出市場上具有競爭力的王牌產品線。另外，除了吸收其他房企的優秀人才，嚴躍進還建議，未來弘陽地產還需要在自有團隊培育等方面下功夫，進而形成較好的企業管理效果。
登陸港交所，對於弘陽地產來說，就像剛跨進大學的門檻，真正的挑戰才剛剛開始。
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