本周五，江北雨山路板块将公开出让江浦G38，也将成为该区域
取消限房销售规定后，首幅竞自持商品住房面积的地块。此前，作为江北价格洼地的雨山路板块，吸引了大批买房人关注。随着长江五桥的推进，保利、中海、世茂等品牌房企入驻，以及多项规划利好的助力，区域已由刚需板块逐渐转型为仅次于江北核心区的改善板块。对于在河西南工作，但无力承担高额房价的人而言，限价3万/㎡的雨山路板块就成了不错的选择。据统计，区域内约有5家楼盘在售，其中3家楼盘在8-9月份有推新计划，约587套房源上市，均价1.9-2.9万/㎡不等。
江浦G38即将出让，保利云禧已开始登记
江浦G38地块位于江浦街道，地块紧邻国资江山薈与力标赞城项目，地块整体形状规整，但内部不平整，多是农作物，树木杂草以及土堆。
（江浦G38地块实拍）
NO.2018G38
四至：东至荣庄路，南至花莲路，西至绿水湾北路，北至海桥路
地块属性：为商业用地、二类居住用地、基层社区中心、幼托用地
出让面积：91345.7㎡
综合容积率：1.89
起拍总价：17.5亿元
起拍楼面价10137元/㎡
最高限价：25.4亿元
最高楼面限价：14712元/㎡
竞拍要求：
（1）C地块为基层社区中心用地，须配建社区卫生服务站建筑面积不小于300平方米，文化活动室建筑面积不小于600平方米，体育活动站建筑面积不小于200平方米，基层社区服务中心建筑面积不小于600平方米，社区警务室建筑面积不小于60平方米，居家养老服务站使用面积不小于150平方米，公厕建筑面积不小于100平方米，垃圾收集站建筑面积不小于80平方米。上述公共设施由竞得人代建后无偿移交浦口区政府，所对应的土地按划拨方式供地，出让面积据实核减，出让金总额不作调整。
（2）D地块内须配建一所12班幼儿园，由浦口区教育局完善用地手续，由海峡科工园负责建设，所对应土地按划拨方式供地，建设资金由浦口区财政局拨付。
（3）E地块综合公园由海峡科工园负责建设，所对应土地按划拨方式供应。
（4）地块内新建住宅建筑项目和单体建筑面积超过5000平方米的公共建筑项目应采用装配式建筑技术建设，且同一地块内须100%采用，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑（三层及以下的低层住宅除外）100%实行成品住房交付。
目前，地块周边在售新房均价在1.9万/㎡左右，二手房均价在2.1万/㎡。不过，位于地块东侧的国资江山薈计划9月首开，预估均价2.5-2.8万/㎡。项目一旦上市，有望刷新周边房价。地理位置上，距离地块2公里左右的就是规划的海峡科工园以及宜家商场。但地块周边现有配套很薄弱，目前已交付的大多是保障房，社区底商尚未发展起来，周边居民的基本生活消费无法满足。
位于江浦G38东侧的纯新盘国资江山薈正在申领销许，项目计划9月份首开1、4号楼，约127套精装房源，建筑面积分别约81.44㎡、89.9㎡、86.67㎡、124.57㎡。由于项目已蓄客长达一年多，意向客户较多。
（国资江山薈沙盘）
力标赞城预计8-9月份加推 18、19号楼，约135套毛坯小高层，户型72㎡、90㎡、105㎡，预估均价约19500元/㎡。其中，有意向购买72㎡小户型的客户群体较多。
（力标赞城沙盘）
另一个单价不足2万/㎡的楼盘—中交锦蘭荟，也有望今年下半年加推三期33、34、35栋楼，约190套毛坯房源，户型面积88、116㎡。有传言称，项目可能毛坯改精装，要卖2万+/㎡。不过，由于全国性限涨，这个消息并未得到官方证实。但是相对而言，这个价格在整个板块内还是比较实惠。
由于远离雨山路地铁站，且周边配套相对薄弱，所以这三家楼盘所在板块偏刚需为主，产品规划主要以小高层、高层产品为主，容积率较高。
另一个就是以雨山路地铁站为核心的改善片区，由于地价偏高，容积率较低，所以产品定位大多偏高端。而且保利、中海等品牌开发商云集，对区域居住品质的提升也能产生集聚效应。代表项目为保利云禧、中海G58、世茂G24等。
紧邻地铁10号线雨山路站的保利云禧可能是区域内最快推新的楼盘，项目已于近日启动最后一批叠墅房源的意向登记。据介绍，保利云禧预计近期加推3、4、10、11、14、15号楼，共计135套房源，其中上叠120㎡、中叠130㎡、下叠240-270㎡，毛坯交付。
户型图：
相较于区域内普遍在售的高层、小高层，保利云禧的叠墅产品算得上是区域内的塔尖产品。其上、中、下叠三种户型各有特色，兼顾了不同需求的客户群体。
简单来看，雨山路板块由于处于刚需向改善迈步的转型期，整体配套发展并不完善。价格上，今年待售的4家楼盘中，单价不足2万/㎡的力标赞城、中交锦蘭荟更占优势，客群主要以刚需、投资客为主。
配套上，临近雨山路地铁站的保利云禧优势更大，离长江五桥仅1千米，后期通车后，10分钟就能到达河西商圈。此外，项目还自带3000㎡的商业社区中心。该商业社区中心由保利商业统一招商运营，其中约1000㎡的若比邻社区商业中心，目前已经开业。
（若比邻超市）
一二手房价格倒挂1万+/㎡
随着长江五桥、宜家商场、自贸区等配套的推进落实，以及保利、中海、五矿等品牌房企的入驻，雨山路板块的品牌格局已基本形成，板块正处于上涨期。据周边中介表示，二手房业主普遍看涨，年初至今，已上涨约2000元/㎡。
目前，雨山路板块二手房价格主要集中在2.4-2.6万/㎡左右，这些小区大多是2014年左右交付。而一些配套薄弱的新小区，环境较差的老小区，价格会偏低，大概在2.1万-2.3万/㎡左右。
考虑到雨山路地铁站靠近老珠江镇板块、浦口大道CBD商圈、金浦商业中心等商圈，区域配套相对成熟。而且未来五桥通车后，还可直接享受河西商圈的配套。所以，小部分靠近雨山路地铁站的小区报价能达到2.6-2.8万/㎡。某中介表示，在万达将要进驻的消息传出后，雨山路地铁站旁一小区直接涨至3万+/㎡，而这个价格同样也有成交。
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