樓市接下來向左還是右，風向會不會轉？貸款以後更難拿到手？房價是不是暫時到了頭？房租會不會漲出一個新風口？
這些問題，房企和買房人一樣操心。
選擇一座城，拿錯一塊地，缺位一筆錢，房企就可能倒在市場黎明前。過往的樓市週期裡，都並不罕見。
所以，在這個樓市起伏不定的9月，房企是最好的“風向標”，尤其是見過大風大浪的千億級頭部房企，更能看見未來。
而且，不聽他怎麼說，只看他怎麼做。軟銀總裁孫正義認為，只有數字才能將紛繁複雜的事務簡化到本來的面目。畢竟，數字告訴我們，那些要去地產化的房企，業務收入裡，房地產的佔比並沒少。
畢竟，真真切切賣出去的房，收回來的錢，付出的利息，買到的地，和花了大價錢當敲門磚才進入的新業務，不僅切實透露出他們當下的處境和對趨勢的判斷，也切實影響到未來樓市，和我們息息相關。
市場：新房規模見頂，TOP3銷售破萬億
去年中國新房銷售約16.9億平米，已經見頂。這一點無論是房企、證券還是中介，都基本達成共識，10億平米被認為是可能回落並且穩定的量。上半年，國家統計局數據顯示，全國商品住宅銷售面積6.69億平米，銷售金額為5.66萬億元，同比分別增長3.2%和14.8%，增速放緩。
在這樣的框架下，半年報中很多房企都表示不刻意追求規模。規模5000億+的房企在喊降速，無論是主動還是被動，都在降速，3000億左右的還在奮起直追。
整體規模見頂，但頭部房企銷售額卻未必會降。
“房地產的未來一定是強者恆強、大魚吃小魚，去年前十大地產商在全國房地產的銷售佔有率是24%，今年上半年已經去到了30%，也就是半年時間增長了6個百分點。”恆大認為，未來3-5年，TOP10房企集中度會到40%左右，假設全國10萬億銷售，TOP10有4萬億的規模，其中TOP3房企佔到20%左右的話，每個地產商大概有7000億的銷售量，也就是恆大現在5000-6000億，隨著集中度的變化產生空間。
一年過半，對今年的銷售目標，頭部房企還是普遍看好。上半年銷售額1941.9億的融創，同比增幅74.0%，自2010年上市以來，便是“銷售額跨越式增長”的典型黑馬，今年目標是4500億。上半年錄入971億銷售額的龍湖，也對全年2000億的目標充滿信心。
值得注意的是，7、8月份的銷售環比在降。億翰股份董事長陳嘯天曾分析，7月TOP10房企成交量環比大概跌了3成，8月數據和7月差不多，仍是下降趨勢。他認為，國家限制房價上漲，令到企業供應動力不足，而且三四線需求釋放也到了一個階段性尾部。
土儲：審慎成主流，寧願錯失不願錯投
如何拿地，在哪拿地，拿了多少地，即是衡量地產企業實力的指標之一，也體現出房企對未來2-3年市場的預判。
總量來看，克而瑞統計數據顯示，今年上半年房企土地投資力度整體弱於去年，TOP30的房企拿地銷售比均較2017年有大幅下滑。《2018年1-6月全國房地產企業拿地排行榜》數據顯示，碧桂園、萬科、保利摘得上半年拿地金額TOP3。
深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，在目前樓市政策調控之下，開發商前端銷售限價拿預售證困難，後端開發融資速度以及土地週轉速度都在下降，導致開發商對地的需求減少。雖然地價仍在上漲，但土地溢價率卻在下降，目前情況下過多拿地對房企來說，顯得並不划算。
審慎拿地已成共識。自2017年國家實施房地產宏觀調控政策不斷深入以來，“限地價、限房價、競自持”等成為全國土地市場熱詞，從各大房企的中報信息來看，“審慎拿地，伺機而動”成為下半年龍頭房企主流style，拿地日趨理性。
2018年上半年土地儲備和拿地主戰場冠軍碧桂園，目前位於中國內地的土地儲備達3.64億平方米，在中期業績會上首次提出“降速”，稱未來會根據市場情況的變化，決定拿地的速度和規模。
對比2017年同期，恆大土儲面積上漲約10%，但也曾表示，為降負債率計劃，恆大未來三年土地儲備將每年降5%-10%，相當於每年減少1000萬到2000萬平米土地儲備，顯示出謹慎拿地的態度。
中海地產在2018年也迴歸保守，雖然其總土地儲備為6748萬平方米，創下歷史新高，但對於買地投資，中海地產總裁顏建國表示，現階段中海會採取很謹慎的態度對待，寧願錯失機會，也不想投錯幾塊地。
不過，易居研究院研究總監嚴躍進分析， 降速拿地顯示出房企拿地非常謹慎，當前房企拿地會考慮未來資金方面壓力，但並不代表不看好房地產行業，更多體現當前對於此類土地市場相對謹慎，未來提速空間也依然會存在。
佈局來看，一二線重點城市以及部分經濟發達的三線城市，仍是龍頭房企拿地首選，但房企對於城市選擇也在分化，並因此焦慮。比如，三、四線城市依舊是碧桂園的主戰場，龍湖卻聚焦一線城市，恆大主攻一二線及經濟發達的三線城市，四線基本不考慮。
融創中國董事長孫宏斌也表示，房企的焦慮主要來自於兩個方面，一個是佈局，如果房企佈局了四、五線城市，但現在市場冷得比較快，開發商的壓力可能就比較大，而是限價以後，開發商去年或者前年買的地可能就會虧。
現金：手上錢越多，反倒對市場越不樂觀
有錢不僅意味著不慌，還意味著隨時可以補倉和併購。
在調控越發嚴厲的2018上半年，各位老闆都聰明的把錢留在自己手裡，等待的就是下半年伺機吞併購的機會。手上的錢越多，其實意味著大家對於市場持不樂觀態度。碧桂園、萬科、龍湖、中海、手裡都握有大量的現金，而像金地這樣規模的開發商上半年買地激進，但用的都是融資的錢，自家的錢還是等著下半場“救場”。沒準哪個熬不住的小開發商來求救援。
在業績會上，中海老大顏建國強調了N+1次“謹慎”，如今他們手裡的現金多，一季度比較積極，二季度放緩，三季度就進入觀察，等待更好的機會。龍湖CEO邵明曉也是這麼預計，直言三、四季度還有好的買地機會。
負債：曾經高負債圈地抓住時機，如今融資也佔先機
在沒有失控的前提下，淨負債率的高低，反映出房企資金槓桿的使用情況和長期償債能力，但同時也是企業的路徑選擇。去年半年報時，夏海鈞曾坦言，恆大用高負債換來的土地，牢牢抓住了中國房地產的黃金 20 年，成就了今天恆大的龍頭地位。
不過從2016年起，連續三年的半年報，恆大的淨負債率一路從432%、240%降到了今年的127%。在恆大的計劃裡，到2020年6月末，淨負債率力爭降至70%左右，併力爭長期維持在此。
同樣選擇高槓杆奔跑的還有融創。但是在金融去槓桿的背景下，融創資產增厚至6699.42億元，有息債務整體下降95億，賬面現金874.2億，淨負債率下降25.7%至193%。
“該升的升了，該降的降了。”融創中國聯席公司秘書兼副總裁高曦在業績會上所謂的“降”，指的是融創的負債指標。 槓桿率的改善，主要得益於融創過去24個月銷售大幅增長帶來的收入增長，利潤率的提升以及買地和新業務投資步伐的減慢。孫宏斌也在業績會上表示，未來兩三年，去槓桿將成為融創的基本方向。
也有頭部房企選擇一貫穩健，比如中海、萬科和華潤等。中海淨負債率雖同比大漲，但仍保持在相當低位，28.1%的淨負債率遠低於同行，碧桂園、萬科、華潤亦屬穩健，均保持在60%以下。 低於2017年，上市房企平均淨負債率76.61%。
△TOP100企業營業收入量級分佈及平均淨負債率（來源：億翰智庫）
市場集中度在提升，融資格局也在分化。億翰智庫分析指出，營業收入超過500億和100-500億規模的房企淨負債率位於相對較高的水平，在行業集中度提升的背景下，市場競爭更加激烈，這類房企對加速擴張、規模的訴求尤為強烈，因此在槓桿使用上相對激進。
樓市預判：調控新政或再出臺 房企城市選擇起分歧
在全球貿易風險不斷加大的背景下，受美國與其他國家利率差擴大以及美國經濟強於其他國家的影響，人民幣貶值風險增大，資產拋售和資本外流風險增加，今年中美之間貿易摩擦頻繁背景下，若貿易衝突進一步升級，或將導致外向型經濟困難，間接影響下半場房地產市場需求。
對於下半年房價走勢，萬科、華潤等多數頭部房企都更傾向於中立趨穩的選項。房價的平穩趨緩意味著政府調控政策影響市場對走勢的預期。
華潤預測，隨著中央重申“房住不炒”主基調，堅持因城施策，各地房地產限制政策依舊從緊執行，棚改審批趨嚴，調控效果日趨明顯。同時，金融去槓桿與防風險並行，監管愈發嚴厲，行業資金面承壓。此外，政府穩妥推進房地產稅立法，密集出臺租賃市場支持政策，多元化土地供應，不斷推進房地產長效機制的構建。
佳兆業預計全國各線城市房價仍呈現分化趨勢，一線及熱點二線城市房價漲幅在嚴格執行房地產調控政策下將趨向平緩；三四線城市隨著短期內投資需求的存在，房地產市場仍將緩慢增長。一業內人士認為，“在房子只住不炒的影響下，房價近期較難實現過往的上漲，很大可能會高位震盪。 ”
儘管業績光鮮，但我們知道其中部分是之前已經售出平滑過來的數據，真正的銷售發生在6個月甚至更早之前。在頭部房企的半年數據裡，濃濃的秋意撲面而來，慎拿地，廣囤糧，降負債，加之近期多家房企曲線減員，準備過冬動作明顯。
當被問到現在這個市場到底是個什麼模樣？孫宏斌說，“買融創股票可能會比買我們的房子空間大很多。”
站在買還是不買十字路口的購房者，你怎麼看？
閱讀更多 深圳新浪房產 的文章
