不会拱白菜的猪

作为一个财经工作者，我是这么认为的，不是开发商不想，而是因为开发商不能。

一则，开发商要实行资金高周转，必须加快建成商品房的销售，才能迅速回笼资金，然后用资金去拿地，开始新一轮房产的开发。只有通过如此循环往复的资金倒腾及不停的开发，将房地产规模不断扩大，然后赚才能更多的钱。如果捂盘不买，可能价格会上涨，但几年销售不出去，资金反而周围慢了，即便赚了钱，也需要支付银行贷款利率及其他费用，开发商并不能赚多少钱；而如果万一房价下跌了呢？那就亏大了，这是谁都无法预测的事情。所以，捂盘不卖风险很大，开发商不会做这种蠢事的。

二则，现在开发商大都在银行贷款，并且数额较大，每天需要支付的贷款利率都相当惊人，如果开发商捂盘不卖，除非全部是自有资金，没有一份钱的银行贷款差不多；否则一般的开发商都是会考虑财务成本的，不会为了房价上涨而不卖房，有时候房价上涨的收入可能还抵销不了银行贷款利息的增长；如果碰到房价下跌那可就惨了，有可能连老本都要亏掉，这样的风险开发商是不会去冒的。

三则，楼市价格是一项重要的民生工程，近年价格上涨较快，政府调控措施也不断出台，而且越来越严，且最近中央政府明确了房价不涨的调控总基调，足见捂盘不卖的风险所在。同时，政府也出手严厉打击楼市价格上涨乱象，而开发商相互哄抬房价、捂盘不卖则是打击的重点。所有，捂盘不卖有违法之嫌，这是开发商必须坚守的底线，又有谁愿冒天下之大不韪？

综上所述，开发商要想自己的事业可持续发展，一要防范风险不能捂盘，二要遵守政府法规不能捂盘，三要讲求财务成本不能捂盘。我的看法就这几条，不知是否对头，请朋友们批评指正。各位工作顺利、生活快乐！

财经深思

众所周知，房地产是资金密集型行业，拿地、建设、装修等过程都需要耗费大量的资金，而且是先投入后回报，这使得房地产商需要大量举债，除了向金融机构借款，如银行、信托，还要向购房者借用资金。

1、房地产行业普遍高负债，资金快速回流利于企业稳定

目前，我国房地产行业的整体负债率达79.42%，处于历史高位。与此相对，房地产行业近年来普遍保持营收与利润的双增长，资产回报保持较高的比率。这种负债在一定程度上说明房地产商业绩良好，资金需求明显上升。

高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，对房企具有很大诱惑力。不过，要是没有保持好资金的有效回流，可能会给房地产商带来债务违约的风险，从而引发一系列负面连锁反应。另外，房地产行业受宏观经济和政策影响大，因此风险进一步上升。对于房地产商而言，早点把房子卖出去，反而是一种稳健安全的做法。

2、房产预售成房企资金重要来源，尽早卖出或继续“攻城掠地”

为了确保资金流动安全，房地产行业普遍实行房屋预售制度。很多时候房子建到一半，就已经可以在市场上出，购房者需要交付定金或预付款给开发商，开发商会把这些资金重新投入到建设中，从而实现稳定循环。

资金环节不仅保证房地产企业的正常运作，而且还影响着房地产商在拿地、经营、价格等方面的话语权，直接决定着房地产企业的发展规模。简单来说，房子早一天卖出去，房企就可以早一天把到期的债务还上，重新借钱抢地、拍地，扩大经营规模，实现高利润。

3、资金流转速度成房企“命门”，优良销售业绩可降低借贷利率

不难发现，房地产开发普遍快速推盘。继2017年房地产销售繁荣后，房地产企业纷纷拓宽融资渠道，竞相争夺高价地。在这个过程，房产商的负债率被进一步推高。就当下来说，

强化现金回款率已经成为房企生存壮大的关键。

不知道大家有没有发现，各种房地产商、新闻媒体经常都会发布中国，或者某地区的房地产行业销售榜，这个排行榜反映了企业的销售业绩和规模。对于房地产商而言，它们卖得越多，就更有条件与金融机构谈更低的借贷利率。房地产实力的提升，也会进一步增强消费者的购买欲望。

4、国家严禁房产炒卖，中小城市房价或上涨无望

此外，国家也不会允许房地产商有“坐地起价”的行为，推高房产泡沫不说，还会破坏社会稳定，打击刚需购房者的信心。为了表现决心，国家已经提出“房子是用来住的，而不是用来炒的”定位，未来房地产行业必将进一步调控。

除了企业和国家的因素，还要考虑城市的经济发展水平，像三四线城市的房价，虽然处于上涨阶段，但实际刚需不强，如果不趁早卖掉，到时候恐怕没人接盘。大型房地产商尚且资金相对充裕，中小房地产商可承担不起，怎能不急？

哪座城市将率先成为我国第5个直辖市？2018年的房价还可能降回10年前的水平吗？关注“金十数据”，我们给您提供更专业的解答！

金十数据

开始之前，简单介绍，我们是在广州、佛山从事全新楼盘的代理销售工作的，我们也长期跟开发商的项目合作，对于开发商的情况也了解些许。很多朋友都会认为一个楼盘都是一个老板自己出资金开发建设的，小的楼盘涉及资金几个亿，大一些的楼盘几十亿等，其实没有太多那么有钱的人，大部分开发商都是贷款开发的，因此行内有个术语叫做开发贷，也就是开发项目时是可以通过项目以及公司的名义向银行申请贷款的，当然银行也会权衡利弊后再进行批款，这就涉及到开发商个人的资质、信用、实力，以及跟银行的交情是否够深。

因此，提问作者的问题大家可以明白，开发贷的利息并不低，如果开发商从开发一个项目到销售完项目的周期越长，开发商的消耗的资金就越多，同时每分每秒都要支付利息给相关贷款银行的。这就不得不要求开发商对项目的把关跟进度抓的紧啦。而后期的销售工作也至关重要，一套房产一百万，十套就是一千万，一百套就是个亿，一千套就是十个亿，因此这对于销售工作的要求就更严格，开发商就会想方设法做营销做活动，这样子才能快速回笼资金！在这不得不提某家大地产商也就是因为资金问题，近期全国各大项目出问题，坍塌事件频出，混凝土未干就开始起第二层，在这呼吁更多的企业家除了对企业利润负责外，也要对平民百姓负责，对质量负责！

（复式住宅房┃开盘前的售楼中心摄影）
（区域高端项目俯瞰图）

（复式住宅，全新开盘）

（月底全新开盘与朋友们见面）
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买房这些事儿

有句话说的好，中国的开发商其实是为购房者做嫁衣裳。中国的开发商一年拼死拼活才有10个点的利润，那些炒房客动用杠杆，坐在那啥也不干，一年下来利润也比开发商赚得多多了。

那么问题来了，开发商为什么不赚这个钱呢，而要让炒房客赚去呢？

因为开发商是企业，而且是卖房子的企业，它的经营和炒房思维是完全不同的。

开发商赚钱的逻辑是并不是简单追求单价的最高，而是追求整体利润率指标。整体利润率当然也是越高越好，但这个指标也要考虑到市场竞争，成本等因素。

下图是部分房企2017年的财务指标，看看他们的利润率，有的是很惨的。

在行情好的时候，你们注意观察一下，开发商都在做什么？他们在拼命卖房子拼命回款拼命拿地，再拼命卖房子。如此循环，这叫高周转。

为什么要高周转？因为要迅速做大，只有大才不会倒，也因为成本。

你听说过炒房客之间互相竞争吗？很少吧。开发商之间的竞争是很惨烈的，他们拿地渠道相对有限，并购和土拍。谁拿的地多，谁买的房子多，谁的盘子更大，谁就能占据有利地位。以前有个说法，开发商都特别喜欢刷榜，各种排行榜中要占据有利排名，因为银行就看这些排名，决定是否给你放贷，以及放贷的利率。拿到贷款的开发商才能迅速扩大规模。地产这个行业，并不喜欢小而精，而是喜欢大而全。

先把规模坐上去，哪怕暂时高负债都没啥关系，规模上去了，市场占有率有了，再稳步降负债，要比追求利润稳扎稳打型的房企凶悍得多。

恒大碧桂园都是这么玩起来的，2017年特别火的中梁地产和新城控股也是在复制这一套路，只不过今时不同往日，难度要大不少。

此外，开发商运作一个项目，自有资金只是少部分，大部分都是融资的，时间越长，财务成本就越高，这就需要平衡了。巨量资金产生的财务成本跟炒房客那点杠杆利息完全是两回事。捂盘把自己捂死的也不在少数。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

楼市微观察

对于开发商来说，除非像李嘉诚那样的人，他买下土地长期囤着，或者缓慢造楼，静待房价升值，再出售。但像一般的开发商来说，你从政府那边拿到土地后，建房进度是受到政府监管的，时间拖得太长是不行的，如果拿地二年不开发，政府都有可能收回土地的。所以在政府的督促之下，开发商还是要超紧卖房的。

事实上，开发商是这样想的，如果这个房地产项目建完后，能够及时回笼资金，毛利润达到30%，就很不错了，要是把所有名下的新楼盘都不出售，开发商就没办法回笼资金，长此以往会造成流动性不足，无法支撑房企的正常运作。

此外，对开发商来说，中国房地产市场政策多变，一会儿要限售了，一会儿又要限购了，开发商是最害怕限价，你想苦苦花了大把钱当了地王，建完了房子之后，又不让高价出售，开发商觉得无利可图。所以，政策一会儿一调控，对于开发商来说，早点把房子卖出去，早安心，能确保一定的利润就可以了。

更关键的是，我们国家的开发商自有资金比例很低的，主要通过银行直接融资来获得资金。但是向外借贷，是要还本付息的，开发商总要通过将新楼盘出售，除去归还银行的债务和利息之后，还要拿出更多的资金去拍土地、建造更多的房地产项目，为明年的业绩的提升，业务总要大扩张一下吧。在这情况下，加速售楼资金的回笼，有了流动资金就可以有更多的投资，明年的业绩就会更加靓丽，所以短期的流动性充足，这对于开发商才是至关重要的。

不执著财经

经济都是有周期的。即使是再成熟的市场经济国家，产能过剩和债务问题依然会阶段性出现，从而出现经济危机。

大国如此，放到一个国家中的某个行业，同样存在周期。

即使是经济学家，也难以准确预测未来十年的经济走势，具体到某一行业的发展趋势，同样难以预测。

一个行业的兴旺，有国家的扶持，有舆论的导向，有创富机会的吸引。

在过去的二十年，国内房价走出了一路向上的直线，中间虽稍有波折，最后依然顽强向上。

对于开发商来说，开发一个项目，自有资金的比例是很低的，早期甚至是四两拨千斤。有一两千万现金就去操作数亿的项目，最后实现跳跃式发展。

土地是贷款拿下的，项目开发，是土地抵押贷款的，楼房建设乃至所用物料，是合作单位垫资的。但是关系再好的合作企业，垫资金额和时间也是有限的，工人工资也是要发的，不可能一直垫资。银行的贷款，也是有利息的。

对于开发商来说，一旦资金链断裂，项目无法继续，楼房就会烂尾，出售就会成为奢望。不要说赚到钱，本钱都贴进去都不一定够。

即使开发商资金充足，有捂盘等待涨价的能力，可是谁又能判断房价会持续暴涨呢？当年股市5800点的时候叫嚣股市能涨到一万点的砖家，也不知道如今还健在否。

房地产较长的建设周期，决定了回款较慢，资金成本高。紧张的资金链也使得开发商不能也不敢一直捂盘，自己炒房。

在房价暴涨的年份，确实有开发商捂盘惜售。但是更多时候，开发商更愿意尽快建设，尽快销售，然后开展新的项目。

所谓落袋为安，一切盈利在没拿到手之前，都是纸上财富。

开发商既然以房产开发为主业，自然不能指着一个项目吃到老，及早销售，尽快开始新项目才是根本。

财智成功

流动产生价值！一个项目周期三年以上，开发商的主要资金来源信贷。资金如不能正常回笼，资金链受影响。捂盘惜售会连利息都还不起。开发商开发一期卖一期，每期只会留少量几套作公关备用。赚钱回款后再开发下一期或者下一个项目。

在过去，有实力的开发商从来没有急着把房子卖出去，拿地后捂个8年、10年很正常，即使建完了，也拖着不交房或者卖了三分之一就对外声称售罄了! 目的:尽最大可能获得上涨带来的升值! 所以，你去分析上市的房产公司:几乎都拥有天量的土地储备！ 它们不是靠卖房赚钱，而是捂地赚钱! 但是，从去年开始，尤其是今年开始:开发商加快了开发和销售节奏，都在努力出货变现，

因此，销售额创出了新高! 原因:上涨趋势将变！ 不得已，改捂为抛！ 所以，一反常态，齐齐开设夜市，正在与时间赛跑，争分夺秒:尽可能多地售出房子，一、保住既有胜利果实，二、为房市寒冬的到来，准备棉袄! 各位若有心，可在夜间到各地转一转:几乎家家楼盘销售处灯火辉煌! 这已经成为各地一景!

快周转，回笼资金，不断拿地扩大规模，不断上新项目，一个项目变2个项目，2个变4个，4个变8个，一个项目一年挣10亿利润，绝对比两年挣15亿来的好！单位时间追求利润最大化，拼命增加项目，规模效应！老是从安全性考虑，这是小开发商的行为！

一颗爱你的心

1.生存是第一位。房地产企业是资金密集型企业。摘地、建设、管理、人力、税费等都需要强大的资金实力来支撑，这些成本都是每天持续产生的，需要大量的现金来维持。没有流动资金，企业就无法正常运转。所以，开发商每天必须要有销售量，不仅有销售量，还要去追回款，因为最终目的是要大量的现金。往往一些房企烂尾跑路，就是因为资金链断裂，入不敷出导致的。

2.做大做强的需要。开发商要持续发展，甚至做大做强，提高市场份额，排名往前靠一靠，这些都是很多有上进心的开发商必须要面对的问题。那就是通过持续拿地、兼并方式，扩大土地和货量储备，这些都需要白花花的银子。不及时销售房子，就没有办法扩大再生产。特别是上市企业，报表数据就比较难看。

3.维持合理的库存需要。对于开发商来说，合理的库存是企业的生存的基本指标，库存量过大，占用资金量过高，企业成本就会更大。万一遇到市场冷淡，企业就可能面临绝境。

4.资金成本问题。现在的楼市调控政策，使得开发商的融资渠道受到极大限制。融资成本也在也是有赠无减。每天都在支付利息给银行和信托，特别是一些短期或者到期债，都需要大量资金偿还。趁现在市场好的时候，能赚钱的时机，快速去化，回笼资金，可以大大减少企业负债，维护企业的健康安全发展。

5.抓紧窗口期快速去化。开发商最知市场冷暖，对市场把握最透，对于一些政策和市场也比较敏感。对前景不看好的城市或者项目，会加速推盘，最大限度减少周期性调整对项目回笼资金的难度。

以上是开发商需要及时把房子卖出去的原因，但也不是所有的项目都卖掉，两种情况：

1.优质项目有可能捂盘惜售。也不是所有盘都快速去化，对于一些实力强劲的开发商，如果现金流无忧，开发商会选择一些城市、地段优质的楼盘进行捂盘惜售，对于开发商来说，也是希望能够最大限度盈利。

2.亏损过大的项目。亏损过大的项目，因投入比较多，如果甩卖可能得不偿失，连债务都偿还不上，在无其他现金流补充弥补亏损的情况下，可能暂时搁置项目，等市场回暖、房价上涨后再出售。

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专聊房君

我有几个开发商朋友，也经常在一起讨论房价问题，虽然对房市后期总体是看好的，但高潮中也会有低潮，没有什么生意是稳赚不赔的。你看到的有万科、恒大、碧桂园这类的房产大佬，可你没有看到的破产房产企业更是数不胜数，每个城市都有几个烂尾楼就充分说明了这个问题。

目前的房地产行情来说，开发商不急着把房子卖出去，但捂盘不卖的也不多。我问过一个二线城市的开发商朋友，最近房子这么火，是不是很快就把房子卖光了？回答说也不是想象中那么火爆，现在正常卖着，也没有着急，反正没有打广告！

这其实是很多开发商的一种心态。国家政策调控说来就来，谁能把握今后的政策走向？能卖还是尽量卖！把钱拿到手里才是硬道理！

另外对开发商来说，拿到手的利润才是真正的利润，所以在楼市火爆的时候尽量加快住房销售；同时政策上的不确定性也使得开发商不敢过于惜售，毕竟楼市的钱赚不完，不能始终靠一个楼盘来褥羊毛。作者简介：财务专家、财经问题研究专家，本头条号解读大众关心的楼市、财经话题，用专业眼光帮你分析问题背后的真相。如果你对本内容感兴趣，请点击关注吧！

關鍵字: 房产 开发商 资金