天井、柴間、通道等共有部分,能「少數服從多數」直接強制拆除嗎

導讀:作為一名拆遷律師,收到勝訴判決,為委託人爭取到應得利益是一件極其有成就感的事情。但每一個案子都是團隊集體協作的結果,案子向著好的方向發展也是團隊每個人努力的結晶。2018年8月24日(週五)下午臨近下班時,筆者收到委託人徐某玲通過微信發過來的勝訴判決,對於這個浙江台州案件的勝訴仍感到無比驚訝。畢竟當初立案就花費將近一個月的時間,還好,最終結果並沒有辜負團隊的付出。

天井、柴間、通道等共有部分,能“少數服從多數”直接強制拆除嗎

基本案情:共有建築遭遇違法強拆後立案難

委託人徐某玲通過繼承在浙江省台州市黃巖區某街道某巷13號位置合法擁有房屋,並在某巷15號位置(地號57-59)與鄰居徐某福、徐某信共有柴間和天井。2018年4月,委託人徐某玲收到街道辦事處作出的《告知函》,稱徐某福、徐某信享有的柴間三分之二份額已經同意由街道辦進行徵購,並要求委託人徐某玲也依據徵購方案選擇徵購。當天街道辦將委託人徐某玲的上述柴間、中堂、天井強制拆除,並造成圍牆損壞。2018年5月,徐某玲前往黃巖區人民法院進行行政強拆及賠償案的立案,被告知被告不明確,且強拆違法及賠償須分開起訴。按照法院要求將強拆違法及行政賠償分別遞交行政起訴狀後,2018年6月委託人又收到黃巖區人民法院有關強拆行政違法一案的補正材料一次性告知書,針對補正告知書,在明律師周濤、陳晨起草“要求立案的情況說明”。2018年6月14日,委託人徐某玲將上述“要求立案的情況說明”送至法院,但依然無法立案。6月21日再次收到黃巖區人民法院有關強拆行政賠償一案的補正材料一次性告知書,針對行政賠償案的補正告知書,周濤、陳晨律師起草“補正說明”。6月26日委託人將補正說明送至法院,但黃巖區人民法院建議調解,案件仍未立上。在兩位律師的建議下,委託人前往街道辦事處進行協商洽談。隨之,在耗時一個月之久後,強拆行政違法一案終於立案成功。

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法律分析:柴間、中堂、天井“三分之二同意”就能拆嗎?

《物權法》第一百零一條規定:“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利”。第一百零三條規定:“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關係等外,視為按份共有”。第一百零四條規定:“按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定;不能確定出資額的視為等額享有”。

庭審中,在明律師周濤、陳晨指出,從徐某玲戶、徐某福戶和徐某信戶的《國有土地使用證》可以反映出,包括涉訴柴間、天井在內的兩處天井、中堂、柴間、通道等使用權面積屬於三戶共有。根據《物權法》第一百零三條、第一百零四條規定,被告街道辦事處主張徐某玲戶、徐賢福戶和徐某信戶分別享有涉訴柴間的三分之一共有份額,因徐某福戶和徐某信戶同意涉訴柴間、天井按同地段房屋徵收補償政策由政府徵購,因此徐某玲戶也應該同意按此方案由政府徵購,該主張缺乏依據。假設被告街道辦事處主張的三戶分別享有涉訴柴間、天井的三分之一份額的前提成立,根據《物權法》第一百零一條規定,徐某信戶和徐某福戶與被告街道辦事處簽訂協議所轉讓的也僅僅是他們自己所享有的三分之一份額。轉讓成立後,被告街道辦事處代徐某福戶和徐某信戶為涉訴柴間、天井的按份共有人,即被告街道辦事處享有三分之二的共有份額,而徐某玲戶仍然享有另外的三分之一份額。雙方形成了一個新的按份共有關係。被告街道辦要獲取徐某玲戶另外的三分之一份額,仍需與其平等協商一致,並支付相應對價。被告街道辦在沒有徵得徐某玲同意並支付相應對價的情況下,就將共有物拆除毀損,使其喪失物的功用,沒有法律依據。從行政關係角度分析,根據《行政強制法》的規定,行政強制的設定和實施,應當依照法定的權限、範圍、條件和程序。原告徐某玲對涉訴柴間和天井享有共有權,該財產系原告的合法財產,依法受法律保護。被告街道辦事處在沒有法律授權的情況下,強制拆除涉訴柴間、天井的行政行為違法。法院最終判決確認被告台州市黃巖區人民政府某街道辦事處強制拆除原告徐某玲戶享有的通道柴間、天井(地號57-59)的行為違法。

天井、柴間、通道等共有部分,能“少數服從多數”直接強制拆除嗎

律師說法:共有財產也不允許肆意破壞

2017年10月1日開始實施的《物權法》確立了“私人的合法財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、破壞”的基本原則。物權法是規範財產關係的民事基本法律,調整因物的歸屬和利用而產生的民事關係,包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護。在財產歸屬依法確定的前提下,作為物權主體,不論是國家、集體,還是私人,對他們的物權都應當給予平等保護。本案中,涉訴天井、中堂、柴間、通道屬於委託人徐某玲戶與鄰居三戶共有。但從委託人2018年4月收到的被告街道辦事處作出的《告知函》來看,《告知函》明確要求委託人徐某玲必須依據徵購方案選擇徵購。且當天就將上述柴間、中堂、天井強制拆除。顯然,被告街道辦無視委託人所依法享有的這三分之一共有產權,適用了“少數服從多數”的錯誤邏輯,也完全違背了“國家公權力的行使必須遵循法無授權即禁止”的法律原則。

作者丨在明律師

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