地產股「嚇趴」!房地產圈炸鍋了

一石激起千層浪!一條關於取消預售制的文件就像一枚重磅炸彈在業內炸開了鍋。

儘管該消息有官方部門闢謠,今日地產股仍然集體大跌,領跌兩市,截至午間收盤,新城控股跌逾7%,招商蛇口、保利地產等跌逾5%,萬科A、金地集團跌逾4%。

地產股“嚇趴”!房地產圈炸鍋了

地產股“嚇趴”!房地產圈炸鍋了

不僅A股,港股內房股板塊昨日大跌3.78%。其中,僅SOHO中國一家上漲;碧桂園收跌5.57%,此前跌幅一度達到7.7%;華潤置地下跌4.83%,中國奧園下跌4.08%,融創中國跌4.02%。

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港股今日休市。

商品房預售制將取消?住建部闢謠

我們先回顧下這個事件。

9月21日晚間,坊間傳出一份文件《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》(以下簡稱“通知”)稱,建議降低預售制帶來的高槓杆效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。

根據《通知》稱,廣東省住房城鄉建設廳已擬定了“關於商品房預售許可事項調整的材料”,建議降低預售制度帶來的高槓杆效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施限售,材料將於9月25日上報住房城鄉建設部,也即今日上報。

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附件2內容顯示,商品預售制度可能存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險。

據不完全統計,2017年全省資金鍊斷裂類矛盾總數61宗,其中2016年轉存數28宗,2017年新增數33宗,2017年全省資金鍊斷裂矛盾化解44宗,結餘17宗。矛盾化解率72.1%。

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為了解決預售制所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險,建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”,對預售制進行改革,降低預售制帶來的高槓杆效應,逐步取消商品房預售制度。

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但隨後廣東省房協相關人士表示,該文件只是徵詢意見稿,並非真的實施。

隨後,住建部房地產市場監管司相關人士在接受媒體採訪時,否認了這個消息,他表示,向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售,全面實施現售徵詢意見情況並不屬實。“沒有,該情況並不屬實,具體我們也在調查處理當中,具體情況不方便透露。”

取消商品房預售制度的消息儘管已經被官方闢謠,但市場已經是驚弓之鳥。

商品房預售制度那些事兒

要說這商品房預售制度,也就是“買期房”,即是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給消費者,並由購房者支付定金或者房價款。

商品房預售制度的淵源,還是從香港傳過來的,1953年,香港住房嚴重不足,需求龐大。時年30歲的霍英東成立立信置業有限公司,一改當時的現樓銷售政策,提出“預售樓花”,並提倡分期付款。隨後其它地產商紛紛效尤,成為香港房地產市場的一大經營特色。

1994年,我國開始現在執行的商品房預售制度,設立的初衷是通過縮短房地產企業資金迴流的週期,來緩解這個行業與生俱來的資金困局,從而促進整個房地產市場的快速發展。

實踐證明,商品房預售制度的確推動了中國房地產行業的大步前進。但是,也給市場帶來了大量的矛盾和糾紛,比如開發商跑路、住房產品交付時出現問題等等,預售不能實現真正意義上的一手交錢一手交貨,最終吃虧的還是購房者。

而就取消商品房預售制度,早於2005年,中國人民銀行8月15日發佈的《2004中國房地產金融報告》曾指出“很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。”

此後,也時不時有取消商品房預售的呼聲傳出,但至今都沒有真正取消。

若取消預售制 小開發商面臨滅頂之災?

那麼,取消預售制,對於房地產行業會造成哪些影響?

其一,開發商回籠資金週期延長,短期內有較大償債壓力。

現房銷售不會對房價形成直接的衝擊性影響,但可以肯定的是,對於高週轉模式來說,預售制的取消意味著開發商回籠現金的週期被延長,此前以月甚至以周為單位,此後不得不以年為單位。

上市房企的毛利率可能不會改變,但銷售和淨利潤的增速將被重挫,同時短期內還會造成較大的償債壓力。

其次,開放商少了一筆近乎無息貸款,短期內庫存將快速釋放。“智通港股早知道”評論稱:

這件事情的影響非常大,實際上是對於整個房地產行業商業模式進行了巨大的變革。

地產公司少了一大筆近乎無息的貸款,我們現在看到的主要地產公司都有大規模的促銷甚至折扣,恐怕很多都是因為這個政策變動,短期內地產公司手裡的庫存還會繼續快速釋放。

剩下還沒開工的地,在目前的環境下,除了大地產公司,很難說有動力再去開發,還不如直接賣給其他有實力的公司。

這是地產行業真正的供給側改革,也是某地產大佬所說,“房地產行業的轉折點終於來了”。

第三,小開發商可能逐漸被淘汰,未來可能影響住房供應。“港股挖掘機”分析稱:

當下國內的房地產市場,還是中小企業比較多,取消預售制對於資金寬裕的國企、大型民企來說,影響不會很大,但對小開發商而言則可以說是滅頂之災。

如果短期內土地供應不足,而開發商融資成本又提高了,會對房地產市場造成波動,最後還可能會導致房價上升,又有違調控初心。

房地產是國民經濟支柱產業,預售制度改革對經濟會造成哪些影響?市場陷入分歧。

悲觀的觀點認為,取消預售將導致大部分開發商一蹶不振,進而導致住房供應滑坡式減少,二手房價暴漲,土地銷售斷崖式暴跌,甚至可能引起地方債務危機,傷害房地產上下游行業如家電和水泥鋼鐵等,最終導致經濟蕭條。

樂觀偏中性的觀點認為,取消預售有助於市場優勝劣汰,只有更強、更嚴格財務約束且資金雄厚的開發商,才能進行投資。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受媒體採訪時表示:取消預售制,有助於對相關企業形成較大約束。

廣東此次建議獲得審批的可能性很大。未來購房者見到的房子,更多的是精裝修現房項目,這也是房住不炒的政策思路體現,有助於發揮房屋的消費屬性。

開發商大佬們怎麼看

這一會兒說要試點逐步取消,馬上又有消息闢謠,一石激起千層浪,有鑑於商品房預售制度對於房地產開發商資金鍊條上的關鍵性影響,多位房地產開發商發表了對於這一消息的看法。

融創某高管

此事應該不會疾風暴雨似地推進實行,否則大多數房企會死掉,造成很多樓盤因缺乏資金而爛尾。但這(取消預售制)是房地產改革的方向,遲早會這樣。

保利某高管

剛聽說,實際會不會執行,什麼時候什麼區域執行現在說為時尚早,但這個消息擴散,會影響社會看空的預期。預計政策最終落實的可能性不大。

某上市國企高管

就是降槓桿。取消預售的話,那資金週轉的就更慢了,資金週轉慢的話週轉率低資金佔用的時間就更長,你就這麼多錢,那你同時就不能開發那麼多的項目,每個公司的負債率也會降低。

陽光城某高管

細節不清楚,但認為(取消預售制度)有可能實施,因為抑制房價有用。如果取消,將負面影響極大吧,會影響到開發商的資金週轉。

碧桂園某高管

這個是意見徵詢,應該是行政力量推動,估計落地可能性會很大。而且對市場肯定會有影響,畢竟改變了房企的決策模型,開發成本會增加。

世茂某高管

感覺短期內實施可能性不大,地方財政稅收等壓力都很大,而且廣州在建工程面積較大,政策影響面也會很大。不過,長遠來看這是個方向。

綠城某高管

從價值規律和調控角度考慮,有可能(實施)。

遠洋北京項目總

北京不可能實施,廣州出這個可能是為了抑制現在開發商的高週轉。

路勁廣州某副總

這個不是目前還在徵求意見嗎?徵求意見就是表明還有機會不實施,這是第一。第二,如果徵求意見之後真的一定要實施,它也是有個緩衝期的,短期內是不會實施的,或者說短期內實施對於工程進度的要求也會提高一點,現在是三分之二,三分之二提到結構封頂,實際上往後拖延不了多長時間。

所以我個人覺得這個通知,它短期對整個地產的這個實質性影響的話啊,對整個行業實力影響是很小的。但是它對於心理預期的影響,我覺得還是挺大的,特別是本身,現在市場行情又不好,很多小開發商本來就已經撐不住了,資金鍊非常緊張,這個時候再來這麼一個通知,對未來的預期的話就會越來越差,可能會導致說這個降價銷售啊,甚至說賣項目啊,賣地啊這種。

騰訊財訊綜合自陝西交通廣播、證券時報網、華爾街見聞、地產壹線等


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