壹︳First
經常走衛津路的朋友，想必對天塔湖畔、魯能公館對面的那3棟高層，是既熟悉又陌生。
所謂熟悉，這3棟樓已經佇立在此至少7年光景；所謂陌生，估計大家都會納悶：“這麼好的地段，為何建成那麼久卻一直空著？”
今年二季度初，這個沉寂多年的地標項目，終於有了“下回分解”。
4月3日晚，多元化巨頭雅戈爾發佈公告稱，其通過下屬全資子公司，在天津二中院的司法拍賣中競得該項目，總價10億元。
實景照片
公開資料顯示，該項目天津市南開區衛津南路與天塔道交口西南側，原名為億豪大廈。
該項目總建築面積94911.1平方米，包括1、2、3號樓3棟41層的高層建築、6層商業裙房、3層地下車庫以及其他附屬用房等部分。自2011年左右建成至今，一直是空置狀態，毛坯交付。土地使用年限至2045年1月25日。
不過，雅戈爾只是投資方面的大股東，日後真正操盤的則是陽光100。
據透露，該項目定名為“天塔喜馬拉雅”，陽光100將引入喜馬拉雅服務式公寓產品線，打造一個房地產行業的“新物種”。
3棟高層，A、B座定位為高端共享式服務公寓，建築面積39949平方米；C座定位為高端行政公寓，建築面積20291平方米。裙樓商業18100平方米，地下車位總計414個，共16571平方米。
服務公寓的戶型包括55平方米、76平方米一居和139平方米兩居，行政公寓的戶型全部為200-300平方米的大戶型。
公寓全部為高標準精裝交付，不僅是抽油煙機、灶臺、空調、冰箱、洗衣機、電視，甚至連傢俱都是配好贈送，實現絕對的拎包入住。
另外，除了居住部分，項目還依託18100平方米的裙樓商業，規劃了大量的附屬配套。
包括：集合閱讀、咖啡、輕餐、沙龍分享的優檀書院，風格化的高端體驗式商業——天塔廣場，新生企業共享辦公平臺——鳳凰工社，集閱讀、互動、趣玩於一體的兒童中心，為圈層設定的私屬會所——喜馬拉雅山頂會，吳尊創立的飛縱健身，充滿文藝氣息的蓮音樂餐廳……
9月22日，天塔喜馬拉雅生活體驗區正式開放，這也是該項目的首次亮相。
實景照片
貳︳Second
對於公寓類產品，姜Sir的態度一直是偏謹慎的。之前還寫過一篇稿，點評了一下陽光100進入天津的第一個喜馬拉雅公寓。
不過，今天丸姐卻要好好懟一下地產老司機。
的確，公寓這種產品，一直以來都是樓市裡一種極其另類的存在。說白了，絕大部分公寓項目，都是“在商業金融業規劃用地之上建設的類住宅產品”。
開發商的態度，就是使用各種辦法、在最短時間內把房子賣出去，實現現金流回正。
於是，大部分所謂的酒店式公寓項目，依託比較優質的區位，都是把戶型做小、總價做低，以衝抵土地年限短、不能落戶、貸款門檻高、居住密度大、商水商電沒煤氣等諸多劣勢。
而一旦銷售完結，開發商之前所做的所有努力就都結束了，基本沒有會持續關注後期運營。
絕大部分酒店式公寓項目，也沒有誰能在入住之後，持續為業主提供酒店級別的物業服務。所謂“酒店式”，基本上也只剩下標間般的戶型結構、一梯好幾戶的樓層佈局跟酒店一樣了。
如此一來，市場中現存的多數公寓項目，都成了低總價居住於市中心的權宜解決方案。而後期管理上的缺失，又造成商住混雜、居住體驗差，進而導致二手市場公寓價格的低迷。
可是，如果回到邏輯的源頭，無論是開發商還是購房人，對於公寓這種產品的本質，也許都理解錯了。
實際上，一個優質公寓項目的真正價值，並不在房子本身，而應在後期統一、持續的運營和服務。
這裡所說的服務，可不是普通住宅物業那種保安保潔、維護維修那麼簡單，它需要達到星級酒店級別的水準。
比如，每週N次的入戶除塵保潔、每月N次的全屋精細保潔、自助早餐、房間送餐、24小時大堂管理員值班、門童服務、上門衣物乾洗、代訂機票車票、快遞上門送取件等等。
這些，可不能僅僅停留在銷售階段的說辭裡，而應成為業主入住後的生活日常。如果全部都能實現，那就可以稱得上是“服務式公寓”。
而要實現這種級別的服務，關鍵在一個數值——人房比。
通常，一個優質的服務式公寓，100間客房需要配備30-35人的運營團隊，其中客房服務員需要在8-10人。而一家五星級酒店，一般100間客房配備的人員則會在45-50人左右。
以2019年8月底實現交付運營的天津南開喜馬拉雅為例，總共244套房間，運營團隊人員配置標準在70人。
此外，除了居住功能，優質的服務式公寓還應該擁有豐富的配套設施，比如游泳池、餐廳、健身房、會議室、兒童活動中心等等。
正因如此，公寓和住宅完全是截然不同的兩類物種。像姜Sir那樣簡單地放在一起比較，用戶型、朝向、綠化率等評價住宅的標準去衡量公寓，似乎並不合適。
當然，公寓也並不適合大多數普通購房人，它只適合一小類很特殊的使用者或者投資客。
後者買公寓，主要購買的是它的服務。或者說，他們是在買一種“把家安在酒店裡”的生活方式。
天塔喜馬拉雅合成效果圖
叄︳Third
今年7月底，陽光100在重慶正式發佈了新的喜馬拉雅公寓產品線。丸姐當時也在現場，聽了陽光100董事長易小迪對喜馬拉雅商業模式的解讀。
丸姐以為，這又是傳統商辦住宅銷售的另一個版本。可在聽過易小迪的演講，並和天津喜馬拉雅團隊深入溝通後，才有了一個顛覆性的認知。
首先，喜馬拉雅新項目的主要來源，並不依靠一級土地市場，而是瞄準一二線城市優質地段上，大量還未建成、便因種種原因銷售受阻甚至爛尾的商辦物業。這些物業的收購成本更低，且選址多處於城市較繁華地段。
其次，喜馬拉雅並不是單純的銷售型商辦住宅。它最開始雖然仍然以傳統的銷售回款來解決現金流的問題，但緊跟在銷售之後的，則是交付之日起對項目持續的託管運營。
高淨值人群的資產配置需求，是喜馬拉雅產品銷售的主要目標。不過業主購買後，都會被要求與運營團隊簽署3-5年的託管協議。之後，以高端商旅客群為主要服務終端目標，通過優質的後期服務，持續獲得穩定的租金收益。同時，也以此為基礎來實現資產的保值增值。
一句話：運營租金收入高，而不是銷售收入高，才是喜馬拉雅成功的標誌。
第三，喜馬拉雅是一個全國聯網的產品線，預計3年後將實現3萬間客房的規模。它致力於在移動商旅客群中構建自己的IP，打造一個共同認知的俱樂部品牌，通過會員制建立人與人之間的社交平臺。
你可以形象地將喜馬拉雅理解為，中國版的雅詩閣公寓+會員俱樂部。
那麼，如何判斷以上不是陽光100為了單純賣房而喊出的噱頭？可以看一下喜馬拉雅的運營管理團隊。
據瞭解，這個在新加坡合作組建的國際化酒店管理團隊，主要管理人員來自新加坡、加拿大、澳大利亞，具有豐富的高端物業管理經驗。其靈魂人物是Iqbal Jumabhoy——全球第一的酒店式公寓雅詩閣的創始人之一。
天塔喜馬拉雅合成效果圖
肆︳Fourth
據瞭解，喜馬拉雅這個產品誕生於2014年。最開始，陽光100在產品定位上也有過搖擺。經過這幾年的摸索，才逐步決定走先售賣、再統一管理運營的路線。
易小迪說，喜馬拉雅瞄準的是傳統住宅市場之外的高端租賃市場，未來潛在需求將達到2萬億，而且迄今為止還沒有誰成為絕對的老大。
那麼，具體到天津市場，可能會有不少人持懷疑態度：“天津哪有那麼多高端租賃的客戶？”
天塔喜馬拉雅合成效果圖
天津喜馬拉雅現在的運營負責人，曾經在雅詩閣泰達MSD服務公寓工作多年。
據他介紹，天津的外企數量並不少，比如空客、豐田、大眾等等，外籍中高層管理人員數量也不在少數。據他估算，目前天津長期工作的外籍人士約有3-3.5萬人，其中日籍人士約有7000人。
這些外籍人員的租房需求，基本上看公司給予的租房補貼預算。基本上常駐的董事長、行政總裁級的預算在每月3萬元左右，總經理級在每月2-2.5萬元，經理級在每月1-1.5萬元。
通常，帶家屬的外籍人士比較傾向租大戶型的民宅，但這部分人群只佔到整體人數的20%左右。所以，大量的外籍人士還是更傾向於租住服務式公寓。
而天津之前幾個品牌的涉外服務式公寓，滿租率都能達到7成以上。因此說，未來整體的市場空間並不小，主要比拼的就是誰家的服務更周到、配套更完善了。
最近兩年，天津的經濟確實廣受詬病。GDP增速下滑嚴重，進入全國排名倒數行列。可是，在GDP增速放緩的背後，卻是產業結構調整的深入。
根據天津國民經濟統計公報顯示，從2008年至今，天津第三產業佔比一直在不斷提升，從2015年開始已經連續3年超過第二產業佔比。2017年前三季度，比重首次超過60%。
2017年，天津全年新增科技型企業、規模超億元科技型企業分別為1.2萬家和420家，累計達到9.69萬家和4228家。累計在津投資世界500強企業達到167家。
2017年全年完成市級科技成果2300項，其中屬於國際領先水平的78項，達到國際先進水平的264項，科技成果獲得國家科學技術獎19項。全年簽訂技術合同12512項，合同成交額658億元，增長9.3%；技術交易額497億元，增長14.1%。
全年發放人才“綠卡”4.36萬張，引進國外人才13200人次，新建博士後工作站25個，年末博士後流動站77個、工作站252個，在站博士後1200餘人。
這一切，都在為天津經濟今後的反彈積蓄著力量。同時也證明陽光100喜馬拉雅這種非住宅產品，在商業模式上的可行性和廣闊前景。
當然，丸姐也有所擔心，畢竟這是地產行業的一個“新物種”，對於後期管理運營的水平要求太高了。天津喜馬拉雅，陽光100只簽署了整體託管5年的協議，這個時間是否還是太短？未來每個項目微觀的運營能力，能否支撐易小迪的宏觀設計？
這一切，可能還需要時間的考驗。
實景照片
- END -
2018·9·26
溫馨提示
本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況，僅供參考。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。
請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在簽署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。
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