最近大家總是在“維權”和“降價”這兩個頻道不停的切換，樓市看上去似乎沒按規律出牌。但是，一切的果都是有因的，越是亂的時候，越要冷靜看本質。
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什麼樣的樓盤會給出優惠？
天津最近降價的新房確實不少，有的明著降，有的暗著降。
● 路勁雋瀾灣推出了15套特惠房，優惠2個點，總價135萬/套起。
● 天房璟悅府也推出了12套特惠房，原來均價22000元/平米左右，優惠後最低的18567元/平米。
● 路勁太陽城第九季三期新品兩居室均價28500元/平米，時光裡清盤特惠，部分房源單價24900元/平米起。
● 萬科民和巷之前小高層均價24000元/平米，現優惠後最低價格21000元/平米。
● 社會山西苑，均價21000元/平米，現在也有優惠，中間戶約18000元/平米。
● 恆大御景灣也推出了10套特惠房，總價210萬起，單價約19000元/平米。
● 恆大帝景推出5套特惠房源，最低單價37876元/平米。
● 融科瀚棠（河東）、萬科東第、雅仕蘭庭、融創臻園等都有優惠活動，力度大的可以優惠10個點以上。
● 朝陽領御119平米房源，備案價39262元/平米，成交價36233元/平米，每平米相差了3000多元。
有沒有發現一個問題，這些降價的樓盤，地價普遍比較低，它們屬於拿地早的那一批，抄上了此前房價上漲的一波紅利，所以有空間、也有實力去降價。
在樓市行情不那麼火熱、銷售任務重的情況下，給出一些優惠點位，對這些低價地來說，不傷筋骨。
近兩年來部分在售項目的地價與售價
比如天房美棠，已經是尾盤了，現在最低優惠能到31000元/平米，單價相差了8000元，可是它樓面價低啊，才1萬2。
融創臻園、天悅風華、恆大御景灣、中儲正榮棟境、正榮府……這些項目的樓面價與銷售均價的價差都在1萬元以上。
天房北寧公元，最新開盤樓面價是2字頭，這在河北區絕對是一股“清流”啊，因為地價低，才8000多，還是算得過來賬。
海教園的天悅風華，也給出了一定的優惠，地價確實有優勢，樓面價4447元/平米。仁恆海河院、魯能泰山7號的樓面價都在7、8千元/平米左右。
雖然現在已經開啟“三價聯控”模式了，不過今年新來的這4塊地，樓面價也都萬元以上了，如果以後對比一下，還是這些老項目最有釋放優惠的實力。
還有一方面，低地價項目的首開價格也是有優勢的，比如南開悅璽今天（9月20日）首開，2號樓02戶型最低總價291萬，真的是
驚喜價！2
賣的好的樓盤，不降價
但也不是所有的低價地樓盤都會降價，之所以降價，最主要的原因還是去化率不理想。
有一些項目，樓面價也不高，價差也存在，但始終也不降價。
比如東麗區的華潤橡樹灣，連續加推數次，要麼售罄，要麼去化率也能達到80%，所以高層一直都是11000-13000元/平米這個價格，不搞特惠房源，也不降價。
鯤棲府也是如此，連續開盤兩次都售罄了，現在準備加推洋房，預計18000元/平米，還要再加精裝包1500元/平米，這個價格不低了，但是蓄客好，自然也是不會調低價格。
要知道，這兩個項目最初進華明鎮的樓面價每平米也就2000多元。
海河金茂府，樓面價低、價格高、價差大，全佔齊了，可是開盤就售罄，產品好，認可度高。
響螺灣的碧桂園天譽加推幾次去化率都很好，基本都售罄，之前高層均價15000元/平米，現在已經漲到16000元/平米了。這個項目也算是坐收紅利，旁邊的合景譽峰樓面價都22014元/平米了。
不管怎樣，賣的好，不降價還有可能變相漲一些。
3
高地價的樓盤，也不降價
有的購房者會問，現在都搞優惠了，那我等等萬科翡翠大道降價吧！
NO，不要等。低地價的項目有降價空間，但是高地價的沒有。
萬科翡翠大道，樓面價22530元/平米，高層均價28500元/平米，幾乎就是賠錢賣，哪還有空間再給優惠呢。
恆大悅府樓面價15661元/平米，鹹水沽的高層均價也就是1萬5，好不容易新城吾悅廣場清盤了，現在華遠景瑞的三價聯控盤又來了（海藍城），樓面價8千多。所以到現在恆大悅府也沒開盤，實在是沒有調價空間。
團泊西的榮盛錦繡學府，拿地樓面價10522元/平米，還自持2.7萬平米，現洋房均價最低也1萬6，周邊的項目都在1萬5左右。
今年3月出讓的兩塊三價聯控地（六和茗著、海熙府），樓面價都在6千左右，未來如果拼價格，榮盛錦繡學府基本沒有優惠空間。
要說一下公元大觀，雖然樓面價14479元/平米，看似價差達到了2萬多，但是公元大觀這個樓面價不只是住宅，還包括工業研發和各種配建，純住宅樓面價已經接近3萬元/平米了，項目的人員也表示即將加推的高層基本就是賠錢賣。
無論樓市的優惠戰打的多麼響，也只能遺憾的與這些高價地無緣，因為現在的價格已經算是割肉了，再降價豈不要放血？這些項目唯一的出路就是等行情。
即使不是地王，如果利潤空間低，那大抵也是不會降價的。
比如中駿雍景府，價差僅8000多元，不算高利潤的，所以新開盤的高層與之前的價格基本持平。
而社會山西苑的利潤空間就大很多，社會山是最早進張家窩的房企，當時拿地樓面價也就幾百塊錢，所以現在小高層的中戶能給出17000元/平米的價格。
當然，即使這樣，小編也認為它是“假摔”，還是很有空間的嘛，如果萬科翡翠大道能給出優惠，那就是妥妥兒的“真摔”，要點贊。
所以，購房者不要想等高地價的樓盤降價，基本沒有可能。
4
接住現在的彩蛋，不要賭未來
有的購房者又問了，不等高地價的新房降價，那我就再等等低地價的，看看會不會給出更大的彩蛋。
有沒有更大的彩蛋，不確定，但確定的是，如果一直等，房子肯定就沒有了。
金地平山印就是最好的例子，當時洋房均價4萬多，相比之前低了不少，有些購房者猶豫不定，可是等想好了，人家都已經清盤了。
很簡單的道理，現在這些低地價的項目，樓面價之所以低，是因為拿地早，也就是說賣了很久了，即使不是尾房了，也差不多就剩最後一批了。
部分低地價項目剩餘房源情況，僅供參考，請以售樓處實際為準
所以，現階段剛需、剛改們，更應該關注的是還有房源在售的一些低地價新房，有些項目為了衝業績，或者是儘快“結束戰鬥”，會隨著樓市行情給出優惠，因為它們的利潤空間相對較大，給的起。
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可以關注三價聯控盤周邊的項目
另一方面，天津今年的供地面積也增大。
3月22日，天津市2018年度國有建設用地供應計劃公佈，2018年全市計劃供應國有建設用地3500萬平米。
在住房用地方面確定850萬平米的供應量，較2017年供應面積多出150餘萬平米。
而最顯著的政策是：天津下放土地出讓權限到有條件的各區，也就意味著各區的土地供應自主程度放寬，在財政壓力與政策寬鬆的條件下，賣地的積極性空前提高，這一點，精武鎮就是最傑出的代表。
今年的這一批三價聯控地，也都相繼出規劃了，年底或明年年初就可能入市了。
新增的巨量供應，對於購房者來說無疑是件好事。但由於三價聯控地的價格有優勢，所以，對區域內目前在售的項目來說，去化壓力將增加。
因此，不排除有三價聯控地的區域，會有在售項目為了儘快佔有市場，而像購房者拋出彩蛋。
三價聯控地（環城四區+靜海團泊）
這個時候我們要做的就是接住彩蛋，不要仍掉，這個空子我們是要鑽的。
不要鑽牛角尖去等著高地價的新房降價，大概率是不可能的，反而錯過了身邊的機會，這是客觀的市場行情給出的機會，應該抓住。
當然，也可以等三價聯控盤，但畢竟交房要3、4年以後了。
現階段，購房者還是應該重點關注還有房源在售的這些低地價樓盤，有些板塊，低地價樓盤如果清空了，那就只剩下高地價樓盤的天下了。
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