轉讓物業,老業主應履行合同約定的告知義務

主要案情


鄧某作為業主與物業公司簽訂《前期物業管理服務協議》,約定涉案房屋物業管理具體事項,包括業主轉讓或者出租物業時,應當將物業管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,並自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓合同或者出租合同向物業公司備案,並按物業公司規定辦理相關變更手續等事項。鄧某於2013年6月7日向王某轉讓涉案房屋,並將房屋過戶到王某名下。雙方簽訂了《房產買賣合同書》,約定鄧某負責物業管理費到2013年6月止。物業公司認為鄧某、王某沒有付清2014年11月20日至2016年4月30日的物業管理費,遂起訴至法院要求鄧某向物業公司支付物業管理費以及相應的違約金,王某對鄧某的債務承擔連帶清償責任。


法院經審理認為,涉案《前期物業管理服務協議》具有法律效力。王某是涉案房屋的新業主及實際使用人,王某應承擔向物業公司支付2014年11月20日至2016年4月30日物業管理費的責任。鄧某雖稱其已於2013年6月7日將涉案房產轉讓給王某,並辦理了過戶手續,故此後的物業管理費不應由其負擔。但鄧某並未能提供證據證明其已經按照《前期物業管理服務協議》的約定將物業轉讓合同交予物業公司備案以證實房產轉讓的事實,更未在合理期間內帶同王某至物業公司辦理相關變更手續,因此鄧某與物業公司約定涉案合同解除的條件並未成就。鄧某於2016年7月20日第一次庭審時才將涉案房屋轉讓的相關資料交予物業公司,根據《中華人民共和國合同法》第九十三條及第九十四條的規定,雙方簽訂的《前期物業管理服務協議》於2016年7月20日才解除。因此,鄧某對王某欠付的物業管理費承擔連帶清償責任。


點評


根據物業公司與鄧某簽訂的《前期物業管理服務協議》的約定,雙方對業主解除物業服務合同的條件有詳細的約定。本案中,鄧某雖於2013年6月7日將涉案房產轉讓給王某,但其並未能提供證據證明其已經履行合同約定的產權變動告知義務,因此雙方約定的合同解除條件並未成就。鄧某於2016年7月20日才將房產轉讓的相關資料交予物業公司,因此《前期物業管理服務協議》於2016年7月20日才得以解除。而王某為涉案房屋的新業主和實際使用人,應承擔向物業公司支付物業管理費的義務,鄧某對王某欠付的物業管理費承擔連帶清償責任。


而且《廣東省物業管理條例》第五十七條規定:“業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,並自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。”因此,在日常生活中,即使物業服務合同沒有相關物業轉讓或者出租後相關物權變動告知的約定,根據前述條例,業主在轉讓或者出租物業後,也應向為業主委員會和物業服務企業承擔物權變動情況告知的義務。


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