济南房价太高啦
评论员门宁：
我对济南的房地产市场没有太多研究，因此单纯给你买或者不买的建议并没有太大的参考价值。房子已经成了投资品，其他投资品的属性房子同样拥有。我们可以借助股市的的经验，来判断房地产市场未来的走势。
股市投资中有两个准则，一个是千金难买牛回头，另一个是熊市不言底。牛市的时候，股市下跌，是难得的买入机会；而熊市的时候，没有人能猜到底部，抄底都会死很惨。
那么现在济南的房价松动，是上涨中的回调，还是发生大转向，决定了此时是否应该抄底。
影响中国房地产市场短期走势的，就是政策，过去每一轮房价大涨，都是政策支持的，例如2015年的去库存政策，让全国房价翻倍。
目前的房地产市场正在经历历史最严调控，不仅持续时间最长，且调控方式从单纯限购变成了限购还限卖，且高层明确定调，严格控制房价上涨。这个时候投资性买房，就是站在了我党的对立面上，非常不理智。因此我认为现在的调整，还没有结束。
但是长期看，我国的城镇化进程还在继续，人口还在增长，且人民币在不断增加，房价长期看仍然会上涨。而且济南是山东的省会，未来会承接更多的山东省人口流入，对房价有推动作用。
因此买房可以，但要在合适的时机买。那么合适的时机是什么？就是政策变化！
当调控松动的时候，或者开始明目张胆鼓励购房时（例如2015年降息并降首付比例），才是出手的时机。
首席投资官
现在国内很多城市都是降声一片，北京通州等一部分北京地段，厦门，杭州，济南等一二线已经下降，三四线城市房价下跌的就更是多了。看看著名的燕郊，有些盘已经腰斩由四万一平降到了两万一平，有些盘已经降到了两万以下。大家想想如果燕郊是自住为主会在短时间内被腰斩吗？很显然燕郊的暴涨暴跌始作俑者是炒房团。而且最近各地一些降价楼盘又出现被围攻的现象，是自主的刚需吗？很显然不是，而是不断加杠杆的炒房团，因为楼盘降价使他们损失惨重。山东经济广播有个房产栏目，其嘉宾是业内相关行业的一位总经理，这位老总就不断的告诫需要买房的刚需不要参加开发商的认筹，开发商找了一批托来表演抢房大战，这时候参加认筹的刚需会被误导，认为再不买就再也不会有这么低的价格了，房价就是这么被开发商推高的。炒房团在其中也起到了推波助澜的作用，有电视台报道，炒房团通过短时间在有题材有政策的地段扫货垄断大部分房源来推高房价，然后把房子卖出去，大家听听是不是和股市炒题材股很像。要知道现在房价已经已经严重偏了普通工薪阶层的购买力，房价下跌早晚的事，具体什么时候只有天晓得。
房价下跌肯定会出现断供。一部分是杠杆率过高的人，有些人首付都是贷得款，然后再按揭，这种疯狂行为的人在我的亲朋好友中就有，为什么非要买房不是自住，而是看到自己周围很多人买房挣了二三百万眼热了。如果房价下跌最先支撑不住的就是高杠杆的买房者，他们不想断供但无可奈何，还有一少部分人会恶意断供，这些人不会是主流。因为法律规定即使购房者放弃所购房产，银行也可以通过法律诉讼要求断供者偿还所欠银行欠款，而且断供者必败。所以，房价下跌断供肯定会发生，但肯定不会是主流，以日本，香港，美国等地房地产泡沫破裂都有断供的现象，但都不是主流，因为一旦断供你将失去信用，在信用社会失去信用你将寸步难行。
财经一刻
很高兴能和大家一起交流！接下来就要用理论告诉你，济南的楼市目前值不值得入手！没错，咱们讲道理了又！
浅谈“二八定律”与“羊群定律”
受市场预期的影响，济南目前的楼市不免有些冷清，但是你觉得的开发商慌了吗？实则不然。不信？你这样看：目前的售价均是已经调控过的售价了！并不是调控前夕！再次强调！那么可以确定的就是，希冀于政策能控制住房价的人又要落空了！当然，虽然说政策雷声大雨点小，小雨也能解渴呀！但也千万不要说每平方降价一两千即是降价，这个分明是波动，大的趋势还是整体向上的！房价的根本在于地价，地价便宜的话才能真正的限价成功！！！所以限价得从限制地价开始才能立竿见影！地价低的开发商就是屹立不倒，反而调控更有力地促进了它的营销！以万达城为例，当时拿地地价2000多，（目前韩仓河地价8000起步）！它和周边楼盘来比看谁狠的游戏，它们可能真的受不了，亲眼见过，万达城陌电打到别的售楼处，别家回复到：“你们定价17000，我们怎么卖？”
而“二八定律”是19世纪末20世纪初意大利经济学家巴莱多发现的。他认为，在任何一组东西中，最重要的只占其中一小部分，约20%，其余80%尽管是多数，却是次要的，因此又称“二八定律”。在调查取样中，发现大部分的财富流向了少数人手里，社会上20%的人占有80%的社会财富。
其实波动对房地产公司来说并不是坏事，它的二八定律可以这么理解：降价百分之20以换取百分之80的销量，以价换量而已！（咱们自己没买不代表别人没买，别人国庆买房优惠了一个卫生间的价钱，而我为了高速免费在马路上玩车型连连看，心里飘过一万只✘✘✘）它们的策略有很多：长期的有精装改毛坯，短期的有购房优惠等！当然也不是每次消费者都吃这一套的，玩砸的就有很多，最近来说，济南的龙湖某项目，（具体不说了，做人留一线，日后好相见），毛坯房价低于前期精装…
那么对于消费者来说呢？政策吓退了80%的客户，那么20%的聪明客户去选80%的房源，然后政策放松，被吓退的80%客户只能去抢剩余已经涨价20%的房源。 2008年也好，2011年也罢，金融危机也好，经济转型也罢！哪一次都要冠上“楼市寒冬”之名，以价换量也未必换得来量。但是穿越时空隧道，你去问问那些胆敢在“调控年”逆市买房的人，可曾有过后悔？济南楼市翻了多少倍，心里都清楚！当然，这样的胆识和魄力并不是谁都会有。于是，这就合理解释了20%的人逆市买房赚了80%的钱。
什么？你说太片面吗？你再看97年计划生育，不让生喽！现在呢？又要全面放开了！当时的二胎现在刚好要成人了，没错，人家有魄力的人还会给二小子再来一套房子的！（类似火车上卖的盒饭，大家都说难吃且贵，但是很多人都没亲自尝试过！第一圈没几个买的，第二圈降价不还买，得，那么第三圈过来，不好意思，没了！！！机会转瞬即逝）转而接到羊群定律！
羊群效应”也叫“从众效应”：是个人的观念或行为由于真实的或想象的群体的影响或压力，而向与多数人相一致的方向变化的现象。 不同市场态势下，投资者都表现出显著的“羊群效应”，在楼市中体现得尤为淋漓尽致。 2016-2017上半年，房地产市场供不应求，你可能听过这样一个段子：全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走。（其实在描写售楼处开盘的火爆程度！简单说，有没有觉得去年中秋国庆，济南人不是很闲呀，谁在售楼处抢房子还记得吗？）
2017下半年，楼市风向突变，房地产销售由卖方市场转向买方市场。人们一定忘了，2008年，国内房地产一片哀嚎，部分有自主需求的人完全可以适当考虑出手买房，但是人们认为房价还会继续下跌，坚持再等。然而，在2009年初，房价上行继而上涨20%，很多人又急了，拿着钱往里砸，不得不多花了几十万。 最后这句话你一定要重视！！！
信不信由你：现在犹豫观望的和未来扎堆抢房的仍将是一拨人。
当当然决定权在个人，希望对文章介意者不要针对笔者本人！万分感谢！仁者见仁智者见智，欢迎评论区留言讨论！纸短情长，感慨而发， 未言到之处还望谅解！
抽烟的嗷大猫
济南好多楼盘降价了，该不该买房？
笔者说说自己的观点。
济南有楼盘降价了?题主是在哪看的这个消息？笔者查了下现在济南的平均房价，2万多一平，这和上个月的数据差不多。之前笔者也曾看到有说楼盘降价的，但细看内容后却发现，有的楼盘看着像是降价，实际交易的价格却和原价格差不多。还有的楼盘“精装”改“毛坯”，对外直接说几千元起，亦或是降了几千元，以此来吸引购房者，但实际呢？毛坯房本来就比精装房要便宜。
现在，很多人都对楼市不看好，“楼市转凉”成了不少人的共识。有专家分析，8月份楼市已经触顶了，房地产的“金九”也很乏力，表现平平。像万科、恒大、碧桂园等大地产商已经开始降价售楼。再有，不少地方爆出土地遭流拍，或者底价成交，开发商拿地越来越谨慎，日前，济南16宗土地7宗流拍，而这次的土拍，被外界称为检验济南楼市是否转凉的试金石，从结果来看，济南整体行情确实趋于冷淡。
有媒体报道，国内一线以及热点城市的房价已经开始降了，但济南是否降了？在笔者看来，只是个别楼盘。
目前，业内的共识是，未来一段时间，济南的房价是“偏稳”的。对刚需族来说，可以直接购买，亦或是等到年底中介、楼盘冲业绩的时候出手。当然，对于不着急买房的市民来说，完全可以再观望一下国家和济南的政策。
齐鲁壹点
好吧，老麦再借这个问题从重新的收录一下济南的房价问题，到底什么时候买房最合适，那么首先亮出老麦的观点。老麦的观点很明确：2018年年底，房价将会进入冰封期，2019年持续冰冻，如果买房的话18年底或19年都是比较好的选择。在这段冰封期内，房价肯定会降，至少降掉30%，以济南为例，也就是平均下来至少每平米要降5000左右，部分楼盘可能会降六七千以上——老麦就是这么预测的，而事实也会如此发生。
而且就在写下这段话，老麦看到了一则新闻，地产老大万科已经开始提前要割仅剩的最后一茬韭菜了，英雄山路与南环的万科山望项目装修价：19500，而且是一口价，是的你没看错。按照以往的预判，这个地段还带装修要是卖不到25000，那就对不起鲁能，对不起中海，对不起济南人民——然而事实是，一口价19500，充分印证了这两天万科振臂一呼的那一句“活下去”。
是啊，收完最后一茬韭菜，就该过冬了。
为什么会出现这样的情况呢？如果诸位还记得2016年那个春天，那么就会记得2016-2017，两年时间济南的房价平均至少翻了一番，有的地段甚至翻了两翻（想必全国很多城市也是如此，三四线城市滞后半年到一年时间），而在此之前的若干年，如果你有细心去注意，你会发现房价的涨幅平均下来也就每年10-15%之间。也就是说16-17年两年时间，房价涨了7-8年的增幅——这是很多人始料未及的。而房价翻跟头的直接结果就是——很多济南人顿时觉得自己是有钱人了，虽然仿似什么都没改变过，但至少心理上是这么想的——
假装自己很有钱的样子，因为随便一套房子就是三四百万的样子。这种错觉直接的结果就是，蜂拥跟进，生怕自己买不到高价房，而手里有几套房子的朋友，做梦都会笑醒，凭空多了几百万资产——却没想到另一点，只有变现这资产才会产生价值。而早在当初，官方其实已经把变现的路给堵死了，新购商品房下证两年内不得交易——好了，一竿子把交易时间指定到了四五年后（盖房需要两三年，交房后办证又得需要一两年）——四五年后是哪年？2020-2021年。
老麦还是那句话——楼市已经炒成了股市，你还待如何？最惨的是谁是最后一批接盘侠。而楼市真正最精彩的部分其实还不是房价下跌的这几年，而是下跌之后的楼市——也就是2020-2021年。
那么2020—2021年会发生什么？是啊，会发生什么？
前文已经提到了，当初一竿子政策已经把楼市的后半场甩在了这两年，而这里两年发生的事情，用屁股可以想到的是——进一步加大二手房交易税费（或者说是严格二手房交易税费），会加大到多少呢？这么说吧，如果那时候你的房子依然有增值的话，那么增值部分的一半以上你得贡献出来——官方又割了一茬韭菜。
所以，不管你信或是不信，你骂或是不骂，这次房价大降价是来真的了。不过老麦还有话说，从远期来说，房价会再涨上去的（平均下来仍然是10%左右的涨幅，那么这一次如果下跌30%-40%的话，至少需要七八年以上才能涨到18年上半年最高峰价格，也就是2025年以后），但是那是很久以后的事情了，作为接盘侠，你是否能坚持到那一天而不抛售手里的资产？
说明：本文原创老麦，图片来源于东方IC，首发今日头条（laomaiss），拒绝转载，如确想转载请联系老麦。敬请关注今日头条号：老麦说说，与老麦一起去探寻那些未知的人和事。
老麦说说
个人意见，济南现在想要创一线城市，大量吸引外来务工人员以及高素质管理人员，人数的增加就带来了房地产市场的需求
再者房地产行业对一个地区的经济增长所贡献的力量是非常巨大的，所以段时间来看房价不会下跌的很严重。
对于刚需房购买者来说房子就是生活必需品，所以不管涨跌都要及时买，但是现在反而是投资的人发现房价降或稳定了会及时买进，而很多刚需购房者却存在侥幸心理盼着一跌再跌，最后多搭进几万甚至十几万的人不在少数。
郭国果过312
房子涨跌我无法判断，但是通货膨胀是会一直持续下去。如果房价调整一段时间，自己又有能力购买，房子应该还是一个不错的投资选择。房子又投资属性还有居住属性，即使房子没有升值，出租也是不错的选择
悠竹纤维毛巾
现在是购房是时候考虑刚需或者改善房的问题了，如果是作为投资的话，近期还是不要这样投资，总体来看，房市进入调整期和理性期，投资显然不合适，房价出现了转折点，所谓的涨价的城市和楼盘无非是炒房团和开发商为了出手房屋唱的双簧，等着普通散客接手后撤资，最终受害者还是普通人，所以若不是刚需，近期不要考虑买房，房价在此基础上下跌20-30%是比较符合社会预期的，也是人们可以接受的，房价不会断崖式腰斩下跌，市场和政府都不会允许这样做，至于涨价的楼盘和城市就不要考虑了，房价大约会在2020年（房产税可能会在此年出台）调整完毕，不过最新开盘的新楼盘工程质量可能会有所下降，开发商要赶在2020年完工，从我目前了解的情况看新楼盘的工程质量会有所下降。一点浅显的认识，互相交流。
行者树一
降了也不能买，虚高的房价是开发商最后的表演，现在不管怎么忽悠也没人上当受骗了，摇号，排队，花钱雇托，都没用了。原来他们解套都是利用了政府调控之后的去库存政策，搞出来左手倒右手套贷款的虚假繁荣，然后一步一步走到今天，现在的房住不炒，已经没有银行再给贷款，降价是唯一出路，现在是刚开始，到2019的下半年，高负债率的房地产开发商，没有资金支持的时候，高额债务到期，那时候才是真正抛售的时候，估计也晚了，大数据房产统计，房产税征缴，没人敢炒房了，他们抛给谁？
梦醒寻梦晶纯1
想买房的赶紧买，这一轮是调控的结果，然而调控后各大房地产商今年没太拿地，从全国800宗土地流拍就能看出一二。所以明年开盘的数量会有所减少，而现在我们的经济又到了注水的边缘，所以今年不买房，明年你更买不起！！！不喜勿喷！
