纳兰云薇

我们要知道，并不能以拒交“物业费”来对抗物业公司的

同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

物业公司承担违约责任与业主承担支付物业费义务是两种不同的法律关系，两者不能混为一谈。因此，你不能以拒交物业费来对抗物业公司的“不作为”。

什么情况下业主属于有正当理由的拒绝交纳？

（1）违法或违约损害业主利益的，可以构成抗辩的正当理由。也就是说，物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同约定损害业主利益的，可以作为抗辩的正当理由。

(2)在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出抗辩需要以诚实信用原则作为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩理由正当是否可以成立。

业主该怎样处理物业管理公司的不作为更加合理？

业主对于物业服务企业怠于履行物业管理职责的或者物业服务企业损害其合法权益的可以通过《解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

仅仅消极地拒绝交纳物业费来对抗是不能取得很好的效果的，业主还可能因此承担败诉风险，除未交纳的物业费用外，也需要承担服务合同中所约定的滞纳金以及诉讼费用。

律师说

强烈呼吁修法取消物业！！！物业不是我们的社会治理结构中无可替代不可或缺的必须要的环节。物业是我们的社会治理结构中多余的不应该存在的怪胎。本来物业与业主是平等的民事主体，物业提供服务，业主缴纳物业费。现在已逐渐演变成，物业只管收物业费，业主只能交物业费，无法要求提供服务，既使有所服务，也不过是为了收物业费的幌子。平等的民事主体，二者维权的成本极不对等：业主想维护自己的权利，需要进行成本极高极为繁杂的举证，即使官司打赢了，物业公司也完全没有提供相应的服务，结果还是要交物业费，即使有所减免，也是非常可怜的，与所付出的维权成本根本就不成比例。相反，物业公司不需要什么举证，它只要能证明它是物业公司就足够了，业主就得交钱，与它提没提供服务没有任何关关系。本来交了水费，自来水就到家了；交了电费就有电了，这中间就没有物业公司什么事，它还硬要说它给你服务。有了物业公司只能是添乱：甚至有时候因为他们的存在你可能连水费电费都交不了。现在的物业已演变成了只管收钱，不管服务，并且还打一枪换一个地方。换着法的收钱，收完钱换个地方再收钱。打扫卫生的干完活了，却找不到人要工资，人家又换地方了。我们现在社会治理结构中的财力及技术手段水平完全能够支撑取消物业！如供电供气供水等等，我交费了，电气水就应该供到户，中间有多少环节那都是相关的单位的事，室内有问题用户自己雇人维护自己修。没有必要中间非得要经过物业这道坎，净添乱还不服务还要扒皮。至于卫生，从开始就不应该有小区的概念。所有小区全部打通(也打通了市区交通的微循环)，全部卫生归环卫，绿化归圆林。正规化用人，免得打扫卫生的干完活没处要工资！安全由公安局统一管理，监控全覆盖，巡逻全覆盖，再加上保险公司。这些需要业主自己花的钱，物业费足够了。真出了问题有人管，有补偿。物业雇了保安，业主真的被盗了物业它会管吗？房子大修电梯维修等归政府房产部门直接统一管(专设的部门)，也不用经过物业，又申请资金什么的，它在中间还得扒皮。钱到手了活干不干还不一定！！！总之物业所管理的各种具体事项都应回归社会的相关的单位和部门。取消物业这个没必要存在的只圈钱不干活的怪胎！！！呼吁修法取消物业！！！

有话好说29

法律在物业和业主方面确实有很多漏洞。物业的出现是腐败严重时期遗留的后遗症，是利益集团的黄金屋。应该取缔，改用新的模式。因为雇佣关系出了问题，业主花钱雇佣，确不能直接管理物业，也不能对物业进行时刻评估，更不能自己挑选物业。雇佣合同都不是业主们拟定的，而是开发商代替业主雇佣的，水之深可想而知。应该业主入驻20%，开发商雇佣的物业就应该自动作废，业主们可以自己在全国上万家物业公司表里，和物业标准里挑选一家，这才是公平竞争的合理体质。物业进入必须缴纳一定的抵押金，这样业主们有权对物业工作内容制定，和罚款处理。以保证业主是雇佣者的权利，应该积极改革才好。

音乐人高端

对于小区物业公司的管理或服务，目前国家的法律法规还是不太完善，仅对小区而言，常用到的法律法规主要有《物权法》《物业管理条例》《合同法》《消防法》以及《民法通则》这几部法律法规。 但无论那部法，都则重强调:业主“无正当理由”是不可拒交物业费，若物业公司要是真起诉业主，法院一般都会支持的，而且物业公司通常都是胜诉方，结果就是:业主除了要补交所欠的物业费外，还要支付一定的滞纳金(违约金)。

从而可以看出，我们业主是个“弱势群体”，所以，国家对物业公司在管理和服务上的法律法规还需去完善，去细化，具体去明确物业公司及业主的责任，还要设立个专门的管理部门才行，这样才能真正从源头上去约束物业公司和业主的行为，才能真正有效地减少物业公司和业主间的矛盾斗纷。

那业主“无正当理由”不可拒交物业费是个笼统的说法，对不交费的业主而言都会有N种“正当理由”的，对吧。其实法律上所指的业主“无正当理由”是指物业公司在管理和服务上的确是存在着不作为，乱收费的行为，而物业公司的这种不作为行为必须是经小区过半数业主认可及有证据的，不能仅凭一个或几个业主说物业公司差就差的，法律这样规定，目的就是防止个别业主或个别业委会的委员恶意拒交物业费。

坦白说句:中国目前的物业公司良莠不齐，管理混乱。有的物业公司真的是由一个所谓的老板，几个保安和清洁阿姨所组成的；有的更是家族式的，根本没管理技术可言，更谈不上什么服务，也就是说纯属是为了搞创收拿钱而不做事的，特别是开发商带入来的前期物业，极少有服务而言的，都是为开发商服务的居多，这就不能怪业主们有意见了，花了钱而享受不到对等的服务。

当然，好的物业公司还是有的，尽管少。我们还是要理性去看待的，一个小区没有专业的人员去管理，那将会严重影响到业主们的正常生活和工作的。 要想物业公司有所作为，不乱收费，业主不受物业公司的压榨和剥削，必须要成立小区的业委会，特别说明是有担当，称职，奉献的业委会，其他的勿论。有了这样的业委会去好好监督物业公司工作，业主们的利益才能真正得到保障！才能把小区管理和服务好。或许写到这里，又有好多人要喷业委会了，但这里只重说物业公司而不主谈业委会，勿喷哈。

而每个小区里都会有少数业主是不太配合物业公司和业委会的工作的，最主要的是涉及到这些业主的“自身利益”，因为他们的车辆想打横打竖停放，在自己家的门前可以堆放鞋架，旧家具等杂物，甚至养鸡养狗，违反了小区的《管理规约》，而这些都不允许物业公司去管，只要去管了，那就可以成为这些业主不交物业费的“正当理由”，那我想问下这部分业主，我们花钱请物业公司来管理小区，难道不是想管好的吗？若大家都不受管，那要物业公司有何用？何需多花这些钱？各人自扫门前雪不就行了吗？所以为了小区的和谐安稳，我们作为业主的还是要自律。

当然，若物业公司在工作上确实是存在着重大问题，若小区还未成立业委会的，业主们可收集证据，写成书面材料，向当地的居委会，街道办及房产局物业科等部门直接投诉，必要时可联名众业主向法院提交充足的材料去起诉该物业公司，拿起法律武器来保护自己的合法权益！

社会共同体

你说的这种情况是很多小区普遍存在的现象。但是，按照现行的物业法规定，你还真的没法不交物业费。因为物业进驻这段时间，除非你有明显的证据证明物业由于管理不善给你个人造成损失。那法院可以先行调解，或者在物业费中进行适当扣除。

曾经看到一个案例，法院的法官所在小区起诉业主，小区物业很差，基本和你说的差不多。该法官由于公职在身，必须缴费。法官说到小区物业服务的时候很气愤。然而，最后法官还是很无奈的判了物业公司胜诉。因为业主没有不交费的法律依据。

对于物业服务很不到位，一定要注意拍照，并且每次要到物业登记车辆损坏情况，自己也要记日期，还要及时报案，防止物业公司到时候不承认。对于小区绿化、车辆停放什么的，你一个业主还真的没有任何权力说物业不好，公共利益只能是大家一起起诉才行。

物业起诉你，缴费是必须的了，而且会追溯你的滞纳金。并且很操蛋的是，这些都能得到法律的支持。如果你不交费，那法院可以强制执行。如果到了强制执行，那你的信用就上了黑名单，那对你未来的影响将会是巨大的。

如果物业真的很差，建议你能起头成立业委会，唯有业委会才能维护业主权益。也只有业委会才是合法的能够对物业提出整改要求并能代表业主起诉物业的不作为。直到把不负责任的物业公司赶出小区。

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说天评地盐城哥

先不讲大道理，先不讲对错。先从现实中考虑一下，既然不满意，拒绝交物业费已经有两年了，可以继续拒绝交物业费。假如以后，有一天物业告你们，就让他告吧，大不了把物业费还给他就是。有什么了不起。

不过现在，你要每天拍照小区的脏乱差，准备物业不合格的证据。同时，这也是万一将来物业告你们的时候，你反驳的证据。

万一将来物业告你们，即使赢了，你也有这么多反对的证据，万一可以少补交物业费呢？

不过上面说的是最坏打算。

万一物业感觉良心发现，无脸见人，就继续不收费呢。也许，这就是一个没能力的外挂个人在承包你们小区呢。是吧。谁不知道，很多管理都是个人外挂一个物业名头，实际是一个个人在管理呢。

所以边走边看。无所谓！

星空之飘尘

　　业主和物业公司容易产生物业纠纷，您知道怎样维权么？如家中被小偷光顾了、物业公司签订业主网购快递、小区内停车被划伤、物业公司擅自停水、被禁装太阳能热水器等问题，如何应对呢？下面咱们逐一介绍：

　　一、家中遭偷，物业有责？

　　根据《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　二、网购包裹，物业该不该代收？

　　签收快递或包裹是收件人本人的责任，原则上小区保安或物管人员没有代为签收的义务，特别是一些重要或贵重物品。

　　物管公司是服务公司，在物管合同服务条款中包含了帮业主处理一些事物的义务。如果物管帮忙代收了，而包裹出现丢失或损坏，那么物管还是存在一定的保管责任。快递过程中，包裹如果遗失、损坏，由快递公司承担主要责任。

　　三、小区内停车被划伤，谁负责？

　　物管费和停车管理费是不同的，具体要看双方是否签订有停车保管的协议，如果有协议按照协议履行，没有协议可能无法追究物管责任。如果业主与物管签订了协议，明确约定了双方的权利义务，车主按照规定的地方停放，物管应当对车辆的损害承担责任。

　　四、物业公司有权擅自停水吗？

　　除非业主与物业公司签订了相关合同，承认由物业公司管理小区的水电供给，否则物业公司无权擅自关停供水。

　　五、物业有权禁装太阳能热水器吗？

　　物业管理公司对整个小区负有管理职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。是否允许装设太阳能热水器，主要要视物业管理公司与业主在物业管理公约中是否有约定，其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏。

　　六、首层住户要承担电梯费吗？

　　在高层住宅中，首层住户在没有特殊预定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。首先从财产权上和实际使用结果角度上讲，首层住户需要交费，其次电梯为一层用户也提供了服务，所以从电梯的服务角度看，一层用户也需要提供费用。

　　七、车在小区被盗，物业管赔吗？

　　业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有保管义务，除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。

　　比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后，业主连续求救无效；或者小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像，而当值保安却没有发现，或发现盗贼没有及时制止等，才有可能通过法律途径得到索赔。

　　八、公共区域照明费如何分摊？

　　住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。

物业公司与业主的关系是合同关系，业主聘请物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等，在合同中规定了双方的权利和义务，如果发生纠纷，是可以通过法律渠道来解决的。

　《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。

具有相关证据，以下8种情况可以拒交物业费：

1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；

2、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；

3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；

4、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；

5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；

6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交。

7、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；

8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。

清风普法

一个小区的物业管理出现的脏乱差问题，你认为都是物业公司的原因吗？业主不交费不是原因吗？

从你的描述上可以推测，小区物业管理的方面有问题，那么物业方会辩称是业主不缴物业费，找不到那么多人人员干活所致，你又如何辩解？物业方管理小区有问题，是你不交物业费的理由吗？

笔者认为物业公司至少有一点没做好，与业主接触并吵了几次，都有没有把最根本的道理说清楚！

小区的物业管理服务是一种委托类合同关系，合同的双方:物业公司和你，都应该履行自己的合同义务。你口口声声要维护自己的合法权益，那么你履行了义务了吗？只有先履行了义务才能谈权利！

从你的描述来看，你认为物业公司在车辆管理上有问题，那也只是跟停车管理费有关系，停车需要签订另外一份停车管理协议书，物业方和业主方的权利义务在这份协议书上有说明，这里面没有物业方车辆保管义务的条款，请仔细查阅。

无论你是否缴过停车管理费，你停车所遭遇的一切问题，应该就停车管理协议的内容来理论，特别是你车辆多次受损的情况，与停车管理协议有直接的关系，维权也是从这方面着手。

你指责车辆乱停乱放的事实，是物业放任管理，还是业主不服从管理的原因造成？至于车辆受损物业是否承担责任是依据停车管理协议的约定判断，

你所指责车辆被碰撞、被划伤是令人遗憾，但是这个责任是有实施侵害的责任人负责，而不是物业公司。这需要你本人搞清楚，这也是在停车管理协议中应该有的说明。

只要物业企业做到了停车管理协议物业方应履行的职责，并能证明，那么它就没有多少责任，如果有未履行职责即有过失，也只是承担过失部分的责任。

至于你提到的维权，也只有在法庭上答辩时，出示你认为物业方过失的证据，得到法庭采纳后，方可以减免一部分物业管理费或停车管理费。笔者依现有情况来看，认为法庭多判你输，至少物业管理费你还是要缴纳的，如果你举证有力，法庭会判决给你一部分的费用折扣，大部分的费用还是要缴的。

双方都应多检讨自己不是的地方，而非仅主张自己权益、忽略的自身的义务。否则，两败俱伤！

老包有时不在线

全国物业大部分一般黑！我当初为了万科物业买的房，谁知道万科物业的水平在贵阳这里水土不服，物业费本地最高，服务垫底。两年换了八个项目经理，越来越差，每次都要几个月时间了解情况，然后什么都做不到，保洁不保洁，保安只会开门敬礼，不管外来人员进出，停车场几年办不到收费许可证，出名的堵城中心路段免费停车场，所有占便宜的车占用业主车位，停车场成了垃圾场，臭气熏天。养狗成患。更可怕的是把业主的公摊图书馆主动要求社区进驻当成办公室。自己物业在架空层修违章建筑做办公室。员工住在16、27架空层。电梯管理缺位，被人为浸泡两年达七次以上之多。清理住改商居然30户竟然有两所学校和几个公司还有美容院的员工宿舍。消防通道被其他楼盘霸占，管不了。为了一两个小商铺拆掉业主通道大门，消杀灭当天看得到蟑螂蚊虫老鼠乱窜。业主不参与，几乎不清洗水箱和水质检测。等等。如此可恶的物业公司恶行罄竹难书。我们的物业费已经下降到百分之四十不到。我们很多业主等着他们来诉讼，诉讼他们需要花钱请律师，费用很高。诉讼期间他们需要提供自己服务的证据，我平均两天拍一堆乱象的照片和物业各种证据。谁起诉谁举证，他们能提供的证据我都能反证。如果法官怕引起公众事件发生，也不会太支持业主方，那么也不太可能会判物业费全额缴费。每年一次输就交，每年起诉每次输。宁可花在法庭上也不便宜这帮蛀虫。

思想飞

哎！现在老百姓维权太难，我家顶楼漏水一年多物业就是拖，今天修明天修的，后来直接就说没钱修不了，物业什么也不怕，说是让你随便曝光，找城市直通车也没人来，投诉民心网：就接到社区个电话，还不是一句话我们社区也没权利管物业啊！不能解决还打什么电话，打城市热线12345也是一样推到社区，打个电话也不了了之，弄的像真格是的还有满意度回访电话，我选择了不满意至今也没人理会啊！没用，没用，老百姓真正需要维权时就难了没人帮忙，物业委员会听说就是他们自己的物业经理，小区进小偷了，车砸了都不管，这样的物业没用，收拾卫生的我们楼上也不怎么管，收拾到三四楼就不错了，楼下的绿化也不做了，都分给一楼种花种菜，小区内有个地方就能停车好收停车费

關鍵字: 物业费 生活 业主