2018年10月10日，法制晚報知名視頻直播欄目《法律大講堂》推出最新一期節目，本期嘉賓是來自北京市盈科律師事務所的知名房地產律師鄔錦梅，鄔律師受邀走進法制晚報直播間，就網友們比較關心的房屋買賣過程中的法律風險問題進行了深入而精彩的解讀。
近年來，在房地產市場快速發展的大背景之下，房產交易也一直很活躍，買房賣房成為老百姓非常關注的一個重要民生主題，隨之而來的房產買賣糾紛也呈爆發式增長。
房屋買賣中有哪些常見的法律風險？該如何進行風險防範？本期《法律大講堂》直播節目，鄔錦梅律師對此作了詳細解讀。
鄔錦梅律師先是向廣大網友詳細介紹了買賣二手房的正規流程，她表示，從買方的角度來看，買賣二手房的流程首先應該是查詢自己是否有購房資格、貸款資格以及瞭解公積金的貸款政策。
確定這些之後可通過一些知名的房產交易平臺查詢房源，尋找到合適的房源後與房主進行溝通，確定購買後，與賣方簽署書面的買賣合同、繳納定金、去房地產相關部門辦理網籤、向賣方支付首付款、去銀行辦理貸款，然後進行過戶，一切辦妥之後，再向賣方支付尾款，通過銀行將貸款匯入賣方賬戶。
那麼在二手房交易過程中，買方和賣方分別有哪些權利和義務呢？鄔律師表示，買方主要擁有獲得房屋的實際佔有、獲得房屋的產權權屬證明的權利，以及按時足額支付購房款的義務。賣方主要擁有及時足額收到購房款的權利以及交付房屋、為買方辦理過戶登記的義務。
“在二手房交易過程中，經驗豐富的房產中介業務員可以幫助買賣雙方避免一定的法律風險，但對合同履行來講，主要的法律風險還是得靠買賣雙方自己來把控。”鄔錦梅律師表示，房產中介與客戶打交道最多的就是業務員，擅長銷售，但對法律並不熟悉，因此不能完全聽從中介人員對法律風險的判斷和建議。
房產中介需要承擔哪些義務呢？鄔錦梅律師表示，這主要看《居間服務合同》中各方當事人如何約定，通常會約定中介負有通知義務、準備材料輔佐買賣雙方辦理網籤、代辦預約繳稅、代買方向銀行或者公積金中心申請貸款。
房屋交易過程中最常見的法律風險和糾紛有哪些呢？鄔錦梅表示，親戚間的房屋買賣容易產生糾紛，主要是由於沒有簽訂正式的買賣合同，無法認定是買賣還是租賃，支付的是房款還是長期租賃的租金。
此外，常見的糾紛還包括這些情形：合同簽了，首付款支付了，去網籤時卻發現沒有購房資格；合同簽了，首付款支付了，網籤也完成了，到銀行批不了貸款；在過戶前被查封，導致無法過戶；過戶後交房時，發現房屋還有其他人居住，有租賃糾紛，導致無法交付；為了省稅，籤兩份陰陽合同，最終到底依據哪份合同履行房屋價款發生糾紛等等。
對於房屋交易過程中可能出現的法律風險防範，鄔錦梅律師建議最好是委託專業律師參與房屋買賣，對買賣合同、補充協議進行法律層面的把關。
“當您的房源需要中介機構提供的時候，要跟中介做好配合工作，提醒中介保留相關的通知證據，要簽署規範合同，不要琢磨省稅或者規避一些房貸的政策。和對方根據現行的政策，商量好交易流程，根據交易流程約定好付款流程和對房屋交付的流程，比如：付首付款，對方解抵押；付中期款後，房屋騰空；付第三筆款後過戶，留10%押金物業交割完畢支付等。”鄔律師表示，作為買方，通過控制付款節奏來防範風險；作為賣方，通過控制房屋交付流程來控制自己的風險。可以在合同中約定高額違約責任，約定賠償差價損失，約定違約方承擔因一方違約需要承擔包含律師費在內的所有訴訟費用。
鄔律師特別提醒，在買賣二手房時，要注意審查交易對方是否有不誠信的信息，比如是否上了誠信系統的黑名單、是否有重大訴訟等，可以上國家企業信用信息公示系統、中國裁判文書網等都可以查到；還需審查購房資格、審查貸款資格、到建委查詢房屋的現狀，是否存在抵押和查封；到現場看房子現狀，是否有人租住，這樣才可能儘量避免糾紛的產生。
網友互動
在直播中，有網友提問：“房屋交易過程中的網籤價、指導價、成交價，分別指的是什麼？”
鄔錦梅律師回答道，現在二手房過戶之前都需要做網籤，網籤價也就是在建委系統裡體現的成交價格。
“過戶指導價”是由政府物價部門或者其他有關部門指定的房屋最低過戶價格，用於限制房屋交易最低稅費。一般地稅局可以查詢到最低過戶指導價的區間，但不公佈準確值，且最低過戶指導價用於限定網籤價。
鄔律師為網友補充講解了“評估價”的概念，她介紹說，評估價格是指依據一定的評估方法對房地產的客觀合理價格所作的估計，它以市場交易價格為基礎，同一宗房地產利用不同的評估方法，可能得出不同的評估價格。
房地產評估價格根據使用目的及其作用可分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價以及課稅價格等等的幾種價格。
專業的評估機構會依據房子的客觀情況估值，評估公司一般按照房屋市場價進行評估，通常略低於成交價。另外需要注意的是，評估值會影響貸款額度。
鄔錦梅律師的精彩分享得到了網友們的紛紛點贊。本期直播通過騰訊直播、鳳凰直播、新浪直播、一直播四大主流平臺直播，並得到三個平臺的熱門推薦。視頻直播最後，直播主持人李奎，代表法制晚報向參加《法律大講堂》節目的鄔律師致謝，感謝她為廣大網民送上的“法律好聲音”。
嘉賓律師簡介
鄔錦梅：北京市盈科律師事務所合夥人、盈科律師事務所全國民商訴訟法專委會主任。從事律師行業16年，具有深厚的法律功底、豐富的執業經驗。在處理房地產糾紛、公司融資及企業重組併購案件、最高院申訴案件等業務具有豐富的實戰經驗及獨到見解。在近百起合同糾紛案件中，為當事人避免和挽回巨大經濟損失，在多起刑事案件中使當事人免受或減輕牢獄之災，獲得當事人高度好評。
鄔錦梅律師還積極參加普法工作，並多次接受《法制晚報》、北京廣播電臺、《世界博覽》等媒體採訪報道。
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