在不論發展潛力和經濟實力的前提下，一座城市，一旦房價處於上升期，勢必會吸引到周邊城市的購房需求。隨著中心城區的日漸飽和，城市邊沿自然要大興土木，而各大開發商則是“高瞻遠矚”，通過土拍搶佔市場。
土拍帶動區域發展
更帶動房價扶搖直上
要說蘇州周邊地區樓市的發展，就不得不從吳江開始說起。吳江正式撤市設區後的5年裡，綠地、中房、海亮、新城、首開等大牌房企紛紛入駐。2016年，中南以總價31億元，成交樓面單價10553元/平，與融創合作開發瞭如今的楓丹壹號項目，這也是吳江區地塊首次突破萬元大關。
據統計，2016年至2017年，吳江共計出讓42宗涉宅用地，其中有13宗“萬元地”，包含太湖新城6宗，同裡鎮3宗，盛澤鎮和黎裡鎮各2宗。2017年11月亨通地產以樓面價18156元/㎡拿下太湖新城地塊，更是轟動地產圈，“未來吳江房價破3”更是眾說紛紜。
土拍帶火的不僅僅只有吳江，今年（截止至2018年7月），蘇州一共出讓了53宗住宅地塊，其中28宗位於鄉鎮板塊，超過出讓土地的一半。鄉鎮土地成為今年蘇州土地市場供應的重要組成部分。而真正直呼鄉鎮板塊要火的就不得不提2017年2號公告土拍。
2017年9月，位於相城的陽澄湖、黃橋、望亭，三大鄉鎮在土拍中齊齊亮相，位於黃橋的蘇地2017-WG-25號地樓面價15932元/平，望亭蘇地2017-WG-26號地樓面價9392元/平（目前案名為禹洲·嘉薈星島），陽澄湖鎮蘇地2017-WG-27號地樓面價11070元/平。其中九龍倉拿下黃橋25號地塊、陽澄湖27號地塊，禹洲競得望亭26號地塊。2018年初，建發也以樓面價10297元/平拿下渭塘蘇地2017-WG-79號地塊，即建發陽光城璞悅項目。
而這四宗地塊的成交樓面價，遠遠不及恆大在一年前以樓面價17850元/平拿下的位於黃埭的蘇州恆大悅瓏灣項目，以及樓面價17407元/平拿下漕湖的恆大珺睿庭項目。
雖然地價不能完全決定房價，但房價的組成結構中地價佔了很大比重。日常生活中，我們往往會採用“樓面價×2”的公式預估項目未來的售價範圍，因此各大鄉鎮板塊的未來房價看齊市區，也是有跡可循。
目前楓丹壹號在售均價為18500元/平，蘇州恆大悅瓏灣在售價格區間為26000-30000元/平，恆大珺睿庭在售均價為28500元/平。禹洲·嘉薈星島目前已在動工，年內有望入市，按照地塊9392元/平的樓面價，購房者心中對房價自然也有一個大致範圍的。
限價無法阻止市區高門檻
購房者無奈轉戰鄉鎮板塊
2016-2017年，蘇州市面上還有數個知名的“萬元盤”，如中糧祥雲、萬科北宸之光；隨著這些項目的“售罄”、“結案”，蘇州市區剛需線步入“2.0”已然是不爭的事實。雖然政府在備案價上有所限制，但依然無法改變蘇州中心地段房價穩步上漲的趨勢。
細細說來，蘇州目前房價保持在一個企穩的態勢，除了“限購、限價、限貸、限提前還款”等緣由以外，還有一部分原因在於2016-2018年拍賣的各大高價地塊還未入市，它們的地價已然追平甚至是趕超蘇州目前各大板塊項目的在售價格，未來售價或將“高不可攀”。
入住“好地段”的門檻太高，購房者不得不將眼光放長遠，從市區轉戰鄉鎮，這就有了禹洲招商·拾鯉數次開盤告捷、湖畔樾山接連稱霸銷冠、新城·十里錦繡“正當紅”……等等火爆場面。相信後期禹洲·嘉譽山、禹洲·嘉薈星島、建發陽光城璞悅等項目的接連入市，也必然會吸引剛需購房者的搶購。
曾經長三角“價格窪地”
如今的蘇州還是嗎？
如今2018年也過了大半，距離蘇州上一輪房價大漲已過去整整兩年，兩年前的蘇州房價，在長三角城市群中還是“價格窪地”，14802元/平的單價對比上海4萬，南京、杭州的2萬左右，誠然是低的。
兩年，時光荏苒,白駒過隙，蘇州房價均價上漲約8000元/平，甚至早前剛需都不曾看得上眼的區域，因一輪又一輪的土拍，區域價值一躍而起，成為高端居住區。樓盤單價“20000+”乃至“30000+”卻依然買不到。
據不完全統計，當前蘇州樓市成品房均價在25000元/平及以上，毛坯單價20000元/平左右，這樣的房價相比杭州、南京等長三角周邊城市，雖說是有差距，但與兩年前相比，差距在縮小，甚至有追趕趨勢。如果再結合城市級別、人口規模、GDP數據，以及經濟發展現狀等多方面因素，蘇州房價在長三角城市的“窪地”地位正在被抹平。
當然，按照當前蘇州樓市預期，以及業內人士預測，蘇州房價或將依然保持穩步上漲的趨勢，加上今年因地價高而現房銷售的項目都有望在年底前入市，如：科技城金茂府、姑蘇·樾、姑蘇金茂悅等，以及大眾期待的不少優質地塊，或都會帶動房價的又一輪上行，那麼蘇州房價的“窪地”優勢也將很快消失。
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