老谢的判断又一次印证：政策底已现，意味着2019年房价平稳上涨，最好购房抄底时机不可错过。2018年的“1031”经济会议释放出稳增长的稳金融、稳投资的政策见底信号，未提”去杠杆“，更未提“房地产、房价调控、坚决遏制房价上涨、房地产税、空置税、商品房现售。这是与2018年“731”经济会议涉及到房地产内容，最大的不同之处，说明房地产成为稳投资的重要产业。预计2019年中国楼市调控由收紧转入放松，政策由局部微调转入局部取消，货币由紧缩转入宽松，2018年-2019年是最佳购房抄底时机。
2019年房价将会平稳上涨，不存在暴跌的崩盘危机。房价暴涨将由二位数到个位数的小幅度上涨，仍是最佳抄底买房时机。①市场面:地价上涨，土地供应下降，去库存周期短，新增供应下降，供需不平。②利好面:房地产拉动GDP，土地与税收支撑财政、地方债务，土地置换基础设施，调控会微调，信贷放水，利率下调，人才房子化，棚改货币化的利好不变。③政策面:即使调控持续，放松与调整是主题，政策见底。④利空面:房地产税、空置税、取消商品房预售，加息，上调准备金率不会出现。因此，房地产下降与经济快速下行，说明房地产政策基本见底，房地产又将成为稳增长的主力。
“1031”经济会议定调2019年经济，目标与任务就是维稳，措施与动力就是①稳金融，去杠杆减速，货币小放水。②稳投资，扶持房地产，发债投基建 。③政策面，货币、楼市、财税的政策会调整与放松，为稳增长发力。毫无疑问，稳增长是2019年最主要的任务与目标。老谢一直强调2018年是最好抄底时机，因为政策见底与房价无下降空间及人民币贬值的财富投资法则、货币效应与股市下行。
“1031”经济会议，说明稳增长的经济压力与下行动力加大，房地产调控政策已经企稳，不太可能进一步升级和加码。预2019年房地产政策会小幅、渐进的转松，政策底已形成，最佳抄底买房时机来了。①没有提及房地产，却提稳投资，暗示扶持房地产信号，房地产稳，经济才能稳。②“731”经济会议要求坚决遏制房价上涨，形成鲜明的反差，暗示房价已见底。③未提房价，暗示2019年稳增长才是主题。④未提调控，暗示地方根据实际情况，灵活调整政策。⑤未提去杠杆，暗示去杠杆结束，进入稳杠杆时期，货币放水幅度加大。
“731”与“1031”经济会议比对：①不变的是：1. 总基调：稳中求进；以供给侧改革为主线，打好三大攻坚战，加快改革开放。2. 当前形势：稳中有变。（731会议的“变”紧跟外部挑战，1031会议的“变”紧跟企业经营困难）3. 财政与货币：积极的财政政策和稳健的货币政策。4. 六个稳：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。
②增加的是：1. 民营经济：要坚持“两个毫不动摇”，促进多种所有制经济共同发展，研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。2. 资本市场：围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力，促进资本市场长期健康发展。3. 外资企业：继续积极有效利用外资，维护在华外资企业合法权益。政策执行：要改进作风，狠抓落实，使已出台的各项政策措施尽快发挥作用。 4. 改革开放40周年：要抓好庆祝改革开放40周年活动。
③️减少的是：1. 去杠杆：731会议“坚定做好去杠杆工作”，而1031则没提杠杆，风向有变？2. 房地产：“731”会议工作任务五是“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”，“1031”会议没提房地产。3. “新时代”、“四个意识”、“四个自信”：731会议花了将近一半篇幅谈党建，1031会议只字未提。
“1031”经济会议对当前经济形势变化有最新定调，并对下一步经济政策作出重点部署。先看关键表述，1、总结前三季度取得的成绩：前三季度，经济运行总体平稳，稳中有进，继续保持在合理区间。支持民营经济发展，实施促进金融市场健康发展的一系列措施，提振了市场信心。2、当前经济形势判断：当前经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。当前我国经济形势是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。外部环境也发生深刻变化，一些政策效应有待进一步释放。
3、部署下一步经济政策重点：a、继续强调“六稳”：做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作；b、新增对资本市场改革表述：围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力，促进资本市场长期健康发展。值得注意的是，相比于7月召开的经济会议，对资本市场的重点提及是新增内容。c、近年来首次提及解决民企发展困难：坚持“两个毫不动摇”，促进多种所有制经济共同发展，研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。
d、继续积极有效利用外资，维护在华外资企业合法权益；e、强调政策要狠抓落实，要求政府改进作风。
上半年我国经济走势尚好，但进入下半年，随着中美贸易摩擦升级、国内信用风险频发等内外部因素影响，经济再次面临下行压力。中美贸易摩擦加剧给中国经济带来的不确定性不能忽视，而随着贸易风险的上升，中国亟需加快国内关键领域改革的步伐。预计，2018年中国经济增速为6.6%，明年将下滑至6.2%，面对国内外一系列挑战和不确定性，建议中国政府下调明年经济增速目标到6%到6.5%之间。
本次会议相比于7月底经济会议，政策部署方面主要有以下几方面明显变化：一是新增对资本市场改革表述，强调激发市场活力。二是虽然继续强调实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，但未具体提及财政政策和货币政策的发力点。三是强调解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难，这在此前的会议是没有单独提过的，也意味着后期政策对于民企、中小企业的支持力度会进一步加大。
四是未提楼市政策和去杠杆。7月底会议曾指出，决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。此外，此次会议也未提防去杠杆等范化解金融风险措施。对此，央行行长易纲近日表示，去年和今年中国整体杠杆率已经平稳，不再快速上升，这是我们取得的一项成绩，我国已从去杠杆进入稳杠杆。进入稳杠杆阶段后，监管政策有望边际放松实际上，这一苗头已有显现。
按照市场上的刘晓博评论分析，1、通稿第一次明确提出“研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难”。这意味着，未来国家会有系统的政策发布，来解决这个重要的问题。2、当前资本市场比楼市问题更大，更有“燃眉之急”。因此通稿指出“围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力，促进资本市场长期健康发展”。此前我在专栏里预测过，在中美博弈的背景下，股市率先突围才是正确的。在大跌之后，A股孕育着大机会。
3、会议再次强调了“六稳”——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，可见“治大国若烹小鲜”，稳定了才能发展。4、通稿没有提到楼市，说明楼市已经被管住了，调控的目的基本达到了。事实上，当前楼市已经开始偏冷，但还没有冷透。暂时不会有大的、新的楼市调控政策出台。 5、政治局会议没有提及楼市，但住建部提及了。在“住建部关于巡视整改进展情况的通报”里，有这样一段话值得高度重视：加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。推进形成租购并举的住房制度。
保持调控政策连续性稳定性，落实地方主体责任。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制投机炒房，促进房地产市场平稳运行。
在住建部这份1.8万字的重要文件里，多次提到楼市调控，但没有提及“遏制房价上涨”，只是提到了“遏制投机炒房”，这个值得关注。事实上，目前楼市只有下跌的压力，没有上涨的压力。此外，住建部还提到了“促进供求平衡”，在市场偏冷的时候，恐怕需要保护购房欲望，才能“供求平衡”，否则将失衡。另外，住建部再次强调了“促进房地产市场平稳运行”，这跟某些文章里对楼市的“杀气腾腾”的措辞显然不一样。当前楼市，没有消息就是好消息。此时无声胜有声。楼市需要平稳。
另外按照市场的另一个攸克君的评论分析，每当经济局势不太好的时候，不少房地产的从业者心中都有一种想法，希望压力再大一点，他们的逻辑是，经济压力再大一点，房地产这个“夜壶”就要被拿出来了。于是，当10月31日会议公报行文中，使用了“经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大”的表述之时，有这种想法的房地产从业者一度有点兴奋，原因有二：1.“有变”、“加大”两个用词，代表了决策层对于当前经济局势的一种判断。说明经济局势有所复杂，发展压力有所加大。2.会议公报中没有提一个字的房地产，这与此前几次会议公报不尽相同。于此，他们似乎看到了“夜壶”要被拿出来“希望”。
若想从中看到房地产政策口径的未来方向，最主要的不是看“经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大”，而是要看紧接在下面第二自然段中的那段话。这段话是排比句，三字一句，一共六句，分别是“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”，攸克君暂且将其简称为“六稳”。这18个字，和之前一阶段的“三去一降一补”一样重要，这十八个字，实际上是未来一阶段经济工作安排所依据的基本原则。
真正对房地产有意义的，在于“六稳”之中，没错，六个稳定，也没有提房地产，但是，请注意，这六个稳定，是有先后次序的，会议公报中的任何一个文字表述都不是没有意义。六个稳定不是第一次提出，集中关心的应该是“稳投资”这一项。因为所谓“投资”项下，最直接相关的固定资产投资，最受两个因素的影响，一是基建，另一个就是房地产。明白这一点隐含的关联关系，我们就必须再来看这“六个稳定”的排序，“稳投资”排在六个稳定的第五位，排序高于“稳预期”，排在“稳投资”之前的分别是“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资”。
这样一个排序，是“由面及点”的次序，就业是面，稳定就业，事关社会稳定大局；金融是“媒”，发挥的是传导作用，稳住金融，不确定性就能得以控制；外贸与外资是“点”，也就是克服当前经济发展中遇到困难的手段。这个排序，实际上是一整套应对当前经济局势的工作思路的体现，而在这其中，“稳投资”，排在倒数第二的位置。从近期的固定资产投资增速数据看，投资一项，是基本稳定的，这或许也是其排在倒数第二位的原因所在。这个排位，另外一层重要的信息，需要比对之前的几次所谓“救市”，才能看出一二。
此前的“救市”想必大家都有印象，都是“投资”冲在前，以投资为拉动，以信贷为杠杆，迅速拉起经济基本面，创造、引导需求。这一模式中，基建首当其冲，而以信贷为杠杆，所带来的市场流动性增加，最终会流入到房地产市场当中，这就是房地产为什么和“投资”有各种关联的原因所在。但是，此次应对的思路，却大有不同，投资始终没有冲在前面打头阵，始终排在第一位的都是就业。实体经济是解决就业问题的载体。
因此，在近期，我们看到了对民营经济、实体经济、企业经营和融资以及缓释股权质押风险的种种政策和工具，这些的实质，都是为了通过缓解企业经营困难，稳定就业局面。这句话就是——坚持以供给侧结构性改革为主线，加大改革开放力度，抓住主要矛盾，有针对性地加以解决，这句话一个非常重要的信息就是，供给侧改革和加大改革开放力度，是解决当前问题的首要选择，而不再是过去曾被多次使用的“投资拉动”。
“投资拉动”只要不冲在最前，房地产这个“夜壶”，也就很难被真正拿出来。说到这里，恐怕那些抱有幻想的人，就又要失望了。第一，当前房地产政策口径，不会有大的变化，地产行业的紧日子，将在未来是常态。这既取决于最高决策层的政治决断，又是由当前金融政策与政策工具的使用方式决定的。第二，盯着自己报表看，比盯着文件、公报看管用。对于保有政策放水的房地产从业者来说，生存下去的机会藏在报表中，因为政策大方向已定，并无改变。向财务报表要生存，才是正道。
制造业和实体经济都已经哭爹喊娘这么多年了，房地产业当前的这点苦，也不过是“过得没有以前好”了而已。精细如制造业般的内控水平，房地产的生命力，还是持久的。最后，提醒一句，相比于之前几次的会议公报，本次会议中，少了“扩大内需”这个表述，而7月的会议公报中是有此表述的，攸克君觉得，这从一定程度上说明了“容忍度”，没有“扩大内需”，这对房地产来说，不是好消息。
近几个月监管部门对资管新规出台的一些“打补丁”，如延长过渡期、对非标回表涉及的资本金占用问题予以一定支持等都被外界视为监管政策边际放松的迹象。五是首提改进作风，狠抓落实，使已出台的各项政策措施尽快发挥作用。受近期市场波动、经济下行压力加大影响，前期各部委已密集出台了不少政策进行“托底”，而政策的有效落地则是后续更为关键的问题。
接着国办印发《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》，要求聚焦关键领域和薄弱环节，保持基础设施领域补短板力度，进一步完善基础设施和公共服务，提升基础设施供给质量。说这么多，当然是有后半句的：更好发挥有效投资对优化供给结构的关键性作用，保持经济平稳健康发展。你懂的，经济有需要，这是惯例。
这意味着大基建来了，其利好级别至少是“万亿元级”的，将对实体经济产生巨大拉动作用，也将给基建、建材等板块的上市公司带来重大利好。铁路领域。以中西部为重点，加快推进高速铁路“八纵八横”主通道项目，拓展区域铁路连接线，进一步完善铁路骨干网络。加快推动一批战略性、标志性重大铁路项目开工建设。推进京津冀、长三角、粤港澳大湾区等地区城际铁路规划建设。加快国土开发性铁路建设。实施一批集疏港铁路、铁路专用线建设和枢纽改造工程。
铁路仍然是拉动内需的重要抓手，川藏铁路已经动工，对于中国稳定发展西藏有重大意义。未来边疆地区铁路会加快修建。此外，“京津冀、长三角、粤港澳大湾区等地区城际铁路规划建设”，将推动“城市群”的发展，改变中国的房价版图。部分靠近一线城市的地级市、县级市，价值将获得显著提升。
公路、水运领域。加快启动一批国家高速公路网待贯通路段项目和对“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略有重要支撑作用的地方高速公路项目，加快推进重点省区沿边公路建设。加快推进三峡枢纽水运新通道和葛洲坝航运扩能工程前期工作，加快启动长江干线、京杭运河等一批干线航道整治工程，同步推动实施一批支线航道整治工程。机场领域。水利领域。能源领域。农业农村领域。生态环保领域。社会民生领域。加强地方政府专项债券资金和项目管理。加大对在建项目和补短板重大项目的金融支持力度。
合理保障融资平台公司正常融资需求。金融机构要在采取必要风险缓释措施的基础上，按照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，防范存量隐性债务资金链断裂风险。在严格依法解除违法违规担保关系的基础上，对必要的在建项目，允许融资平台公司在不扩大建设规模和防范风险的前提下与金融机构协商继续融资，避免出现工程烂尾。
充分调动民间投资积极性。贯彻落实各项已出台的促进民间投资政策，细化配套措施，持续激发民间投资活力。推动符合条件的民营企业参与补短板重大项目。规范有序推进政府和社会资本合作（PPP）项目。鼓励地方依法合规采用政府和社会资本合作（PPP）等方式，撬动社会资本特别是民间投资投入补短板重大项目。
央行也在努力。都知道，月末财政支出力度加大，央行不仅周三继续暂停逆回购，还宣布下周将在香港发行人民币央票。央行此举，一方面是维护国内资金环境的相对宽松，还可以干预汇市，保持币值的稳定。近期人民币的压力大家是知道的，不需要杠杆游戏说。如此多的信息汇聚在一起，是不是意味着风向变了，要重新倚重基建和地产，货币政策来配合。
针对三季度数据，重要会议研究接下来的经济部署，这是惯例。总的基调判断上，会议依旧认为，前三季度，经济运行总体平稳，稳中有进，继续保持在合理区间。重点就在“合理区间”几个字。虽然各界对前三季度的经济状况有些这样那样的看法，但是区间只要没脱离，就是可控的。不仅如此，会议还认为，制造业投资回升到近年来较高水平，进出口较快增长，利用外资稳步扩大……这些表述看起来很不错的样子。还有重要的，城镇新增就业提前完成全年目标。这是任何时候的关键之一，只要就业无忧，收入和增速略慢一点，也就不必过虑。
会议还专门提到，支持民营经济发展，实施促进金融市场健康发展的一系列措施，提振了市场信心。这算是对社会关切的回应，给了大家定心丸。说完这些，话风开始有些变化。会议指出，当前经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。那么，就要高度重视，增强预见性，及时采取对策。但是，决策层的意思很明显，不是要马上出台一系列大动作，像救市那样雷厉风行。而是说，这是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。
PPP重新被重视，基建补短板暂时没有大刺激意思，国办《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》比较具体，落实到具体部委。这和重要会议要求的“狠抓落实，使已出台的各项政策措施尽快发挥作用”，可谓是具体行动和落实。首先，杠杆游戏要说一个背景，今年以来整体投资增速放缓，特别是基础设施投资增速回落较多。这个统计部门有很多数据，我就不再一一去罗列，各地很多都有这个情况。此前也写过。针对这样的情况，是需要一些动作的，这一点我赞同。
2017年末收紧PPP，以及对地方债务的管控，对影子银行体系的打击，基建注定回落。而我国国家很大，基建水平不一，确实存在一些领域和项目有较大投资缺口，亟需解决的一些基建短板问题。当然，这样做确实可以起到稳经济的作用。
1.“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设四大战略被一起提。2.棚户区改造等领域短板依旧没有抛弃。当然，体量和补偿方式会有变化，不需要多说。3.防范风险依旧被置于较高位置考虑。文件说得很清楚，坚持尽力而为、量力而行，根据地方财政承受能力和地方政府投资能力，严格项目建设条件审核……管控好新增项目融资的金融“闸门”，牢牢守住不发生系统性风险的底线。4.重点任务基本都是正常的。注意，都落实了具体单位，相关部门要牵头或分工负责。5．继续希望调动民间投资积极性，重提规范有序推进政府和社会资本合作（PPP）。
10月31日的消息是，央行稍早公告，考虑到月末财政支出力度进一步加大，可对冲逆回购到期等因素影响，今日继续不开展逆回购操作。另外，央行将于下周三（11月7日）首次在香港招标发行总额200亿元人民币两期央行票据，三个月和一年各半。注意这个时间节点，11月7日，大概是美国中选。此前我们有个传言就是，拖到那个时候。稳定国内流动性是基本的，同时离岸央票等于是央行出手，帮助稳定人民币价格。还是选择这么有趣的时间。
都明白，外储不能大幅减少。杠杆游戏想说，根本上还得市场定价。而短期行为，目的就是争取时间，“7”这个心理感觉要维护。
虽然离岸央票总额不大，但是个信号，我们可以提高离岸资金成本、回收海外人民币流动性，震慑空头。同时，通过上文提到的各种稳，国家经济企稳的话，海内外感觉依旧会发生变化。当然这段时间，喊话也好，行动也罢，央行肯定还会不少。而美国方面，这一次加息似乎已经对他看似非常牛的经济有些冲击，起码美股发生了动荡。所以还得看美元情况，要是坚挺，我们成本不低。国内货币政策方面，我们降准4次，其实更多是因为真实需求和货币供给方式，确实不同了。暂时不能说放水。
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