廬州之城46570082

我是看到譚教授的觀點才進來的，觀點可圈可點，下面陳述一下本人的愚見：

首先譚教授影響房價的六個因素，我完全認同，這只是書本的理論知識！

緊跟著譚教授說長沙的居民收入、購買能力比不上沿海二三線城市。還說長沙的人口流入情況不是很好，不是一個真正的人口淨流入城市。這個觀點我不能苟同！

從2018年城市資金總量和增量來看，長沙在所有新一線城市裡面，僅次於杭州，排在全國第二位，其次，2017年城市常住人口增量，長沙以27萬排名全國第四，僅次於深圳、廣州、杭州。

從小學生人數的增量來看，長沙連續五年增速和增量排名全國前六！

其次，譚教授說長沙的居民收入不高，這個觀點缺乏數據支撐，以人均GDP來計算，長沙在所有省會城市裡面，僅次於廣州和南京。排在第三。按照居民購買能力來計算，長沙排在所有省會城市第五，僅次於廣州、杭州、南京、武漢。

最後我想說，長沙的房價之所以得到控制，不是因為長沙的購買能力不行，而是長沙的供應段處理的非常好，價格不是看購買力，影響價格的唯一因素就是供需關係！

長沙之所以房價得到很好的抑制，是因為政府從供應端切入，從房企拿地、到限購限價、再到釋放土地供應量、把房價控制在一個合理的增長範圍內。這需要企業、政府作出相當大的制度創新。

悟空問答對專家的審核制度，有待重新設計。並不是學歷高，資歷高，就是專家，缺乏數據支撐、憑藉自己的臆斷，加上一些理論知識，對不起那不是專家，那是在專門誤導大家！

城市觀察君

我作為一個土生土長的長沙城區人，我說說我的感受：

第一，長沙是一個幸福指數比較高的地方，吃喝玩樂非常盛行，消費需求旺盛，吃飯的地方到處排隊，洗浴，酒吧，ktv很多，居民消費GDP人均不會太低。

第二，長沙20年來城區範圍擴大了最少有5倍，原來第二人民醫院以南，北到伍家嶺，東到砂子塘，西過榮灣鎮就全部都是菜農戶了，而現在，這些地方基本能算是市中心，現在城際高鐵，地鐵，懸浮線路，在我感覺中，長沙的基礎建設從來沒停過，基建對GDP的貢獻功不可沒。

第三，長沙城區常住人口只有300來萬，而城區擴大5倍，大量的城鄉拆遷戶，原來都是一棟棟房子的補助啊，我好多認得的朋友家裡一棟棟樓房出租，下邊還一排門面，他們需要在去買房？根本不需要，但是他們的房子又無法賣，是村裡的集體產權，導致靠房租過日子，自己找點事做，一世吃穿不愁，又帶動了長沙的消費。

第四，長沙年輕人超前消費的確有點，特別在老長沙人身上特別明顯（原來70.80年代父母在長沙有私有住宅的），很多老長沙人沒錢喜歡打腫臉充胖子，我知道的就有很多家裡條件不好，但是每次吃飯口氣不知道多大，排場不知道多熱鬧，不知道的以為家財萬貫，其實一屁股債，一個月2000來塊錢，每年貸款換最新的蘋果，喊買房喊得兇，這個樓盤看那個樓盤看，其實家裡首付都需要借錢。

長沙的本地人（現在走入社會出生在長沙的人）基本兩極分化的厲害，歸納起來3種人：一類是拆遷戶，吃穿不愁，衣食無憂，但是絕大部分原來是菜農戶，主要收入收租金和村委會分紅，投資理財意識淡薄，絕大部分人都沒有買新房慾望；第二類是老長沙人，家裡有1，2套房子，但是手裡錢都花完了，根本沒錢買新房；第三種70、80年代外地來長沙發展的外鄉人，這種家庭基本人手3～4套房子，多的5，6套的也不少，都是投資。現在長沙的剛需是結婚新房和外地來長沙打拼的年輕人，而長沙由於城區一直在擴大，城市擴展速度大於城市人口的增長速度，新房供應是大於需求的，如果不是有炒房團過來，只怕長沙房價均價才7000多而已。

長沙是一個不錯的城市，希望他越快越好！

秋中一葉

為什麼長沙的GDP這麼猛，房價卻能控制在一萬以內？作為長沙人，我也與一些人多次討論過這個問題，為什麼長沙的經濟總量跨入萬億行列，而房價卻在全國省會城市墊底滯後？

說長沙控制在一萬以內其實有點絕對，時至2018年1月，長沙二手房成交均價為10434元每平，一手房價格更高一些，梅溪湖和湘江片的樓盤均價都在一萬五或更高一點，這個價格還主要得益於去年的補漲。但總體講，在省會城市中仍是算低的。

為什麼長沙經濟高增長而房價控制比較好，個人認為有幾個因素：

一是與長沙的經濟產業結構有關。長沙的經濟是以四大千億級產業(新材料、電子信息、食品和機械製造)為支柱，以生物製藥、軟件網絡、文化傳媒為助攻格局。這是在經過較長時間的產業轉型，淘汰原來的紡織、化工等落後產能後形成的。這些高附加值產業，一方面減少了對房地產經濟的依賴、二是控制了勞動力與人口的增長，為房價保持相對穩定打下基礎。

三是與湖南經濟總體的不發達有關。湖南是傳統農業大省、但不是強省，地州的經濟發展很不平衡。目前全省還有四十多個貧困縣、六千多個貧困村、三百五十多萬貧困人口。這種地州經濟發展的不平衡，減輕了對省會長沙房產的需求，不存在其他省份因地州需求對省會房價形成的拱衛與堰塞問題。

四是與許多人把長沙作為中轉有關。長沙是歷史文化名城，是人才培養的搖籃。有“211工程"大學4所，“985大學”3所。中南工大、湖南大學和國防科技大學等，在全國赫赫有名。在全國省會城市大學權重排名中，與西安並列第三。但是，也有分析認為，本地大學培養的人才以長沙為首選就業地的並不多，或是以長沙為中轉，再向北上廣深流動的比較普遍，這也許與長沙人的敢為人先闖勁有關吧。

但是，隨著長沙經濟的進一步發展，由於其陸空交通優勢和幸福長沙建設，作為躋身新一線城市的長沙，其房價回升到省會城市的合理水平，是可期的。大家有什麼高見，歡迎留言。

安全視野

個人從事房地產廣告行業多年，一直關注長沙房價，去年8月長沙買的房，主要是考慮孩子以後得到城裡讀書。從個人角度說下長沙新房均價沒過萬的原因。

首先從整個中國房地產發展高峰來說，08年到13年左右，其實全國各大城市都在漲，主要原因還是長沙當時並不怎麼被各大型房地產商看中（因為有更多好的更好溢價的城市拿地），所以長沙那時候二環以內及周邊的地都是當地的土老闆拿了（例子：湘江世紀城）。那時候二環內基本沒有全國性的大開發商拿地開發樓盤。本地中小型開發商相對全國性的房地產大鱷來說對地價的抬升是完全不在一個檔次的。之後才隨著一輪輪中央政府的限購，很多沒有實力和背景中小型才會被收購，長沙市房價沒有趕上這波大的上漲的風口。

從土地供應來說，長沙市在15年以前都是大量低價賣地，河西的原居民本來就少，所以大力征收開發河西地塊，地價也起不來，房子蓋的多了，市場供大於求，所以最大的庫存週期都達到24個月以上。

隨著慢慢的大型開發商進入的也多了，長沙市政府也學北上廣開始控制土地供應，再加上炒房團的進入，長沙16年17年才開始上行。15，16年主要是去庫存，長沙市政府因為庫存去的好，還受到國務院點名嘉獎過！

17年本來可以藉著全國上漲的新一輪勢頭長沙來一次補漲的，眼看著馬上終於可以吃一輪肉，可國家管控金融風險的大政策又來了，這次調控是動了真功夫的，結果只能繼續喝湯！

再就是大家都知道的被平均了。四大老城區的房價其實也不秀氣的。

長遠來看，長沙房價會保持這麼個不溫不火的態勢，沒有過多上漲空間，也不存在太大下跌的可能。暴漲暴跌是不可能了，當然二手房市場從去年開始就不正常的，嚴重倒掛，這個會在接下來跌下來，但由於延長了交易週期，兩三年後才會出現大的下跌，這對整個新房價格的上漲也是有一定的遲緩作用的。

土地供應來說，看看梅溪湖二期那麼大塊地的規劃你就知道，接下來長沙市政府有的是地放出來，就看政府的放地速度了，如果全一股腦兒的放出來，那夠大家買的。所以買了的也別擔心，沒買的，到時候也多的是選擇！

奔歌

長沙的GDP為什麼那麼猛是有原因的，下面我們先談談長沙的GDP。

提起長沙的GDP首先我們不得不說一下武漢的GDP，為什麼要說武漢的GDP呢？因為他們是有因果關係的。武漢是在2000年以後由於GDP太慘不忍睹了，突然心生一計，就是把湖北其他兄弟城市的廠礦企業、科研院所、集團公司、機關學校都搬遷到了武漢（十堰的二汽、紅安菸廠、第四研究勘查院、荊州的大學等等那麼多都搬遷到武漢了！），因此GDP就算武漢的了！這樣打腫臉充胖子的方法使武漢的GDP增加了將近四分之一！二汽和華新每個就給武漢帶去上千億的GDP！不然武漢的GDP現在難到一萬億。不愧為九頭鳥，夠聰明或者是夠狡猾。長沙一看就學會了，並且還青出於藍而勝於藍，武漢你不是傻嗎？搬企業勞財傷神，我把總部搬到長沙而企業不搬，企業還在別的城市，那麼這個企業產出的GDP就會算在了兩個城市；妙招！常德捲菸廠，它產出的GDP即算長沙又算常德的，不信可以查查！還有就是直接把湖南其他城市的企業註冊地改在了長沙，因此GDP也算長沙的了！（然後武漢又學會了改企業註冊地，比如華新水泥廠）

那麼武漢長沙的這種投機取巧、不幹實事的方式到底如何？相信群眾的眼睛是雪亮的！他們只會禍害本省！改革開放以來河南省增長了275.1倍，而湖北湖南分別只增長了240.9倍和234.8倍；其中湖北比河南少增長34倍，湖南比河南少增長40多倍。如果河南有湖北湖南的地理位置和水運，那麼河南可能有它們的50倍以上……原來河南的工業總產值只不過是湖南的1.5倍，而現在卻是湖南的2倍有餘！因此，還是要幹實事！不要再投機取巧了。如下圖。

本來湖北就有點耍小花招，然而湖南卻是在玩火，目測今年湖南GDP會被湖北甩4000億。因為今年、明年G家會統一嚴查做了手腳的GDP，長沙上半年已經開始擠水分了，長沙實際增長報的是8.2%，其實只增長了6.59%左右，也就是隻增長了302億元，而鄭州實際增長報的是8.5%，而其實是增長了14.13%，，571億，武漢也是報的是8.2%，其實是增長了761億。

以上種種原因造成了長沙的GDP看似增速很猛，其實長沙在擠水分；又加上長沙人口少又加上流入人口不多，因此長沙的房價難漲。長沙的經濟其實是下面的縣市比較厲害，長沙市的人均不到7萬元，而長沙市下面的長沙縣、瀏陽市、寧鄉市達到14萬元，因此造成了長沙市的人購買力不足，所以長沙的房價就一直漲不起來，這些都是長沙的主要原因，如果有不相信的可以查查。

kuang168

這說明長沙房價會迎來一輪暴漲，現在投資長沙房子百分之百會大賺一筆，但畢竟需要不菲的本金。長沙的朋友們，趕緊出手買房，半年之後你們會知道我這句話價值多少。如果持幣觀望，保管你腸子悔青。本人四川人，不是託，也不是長沙賣房的。之所以得出這個結論，是因為長沙這種情況跟去年的成都幾乎一模一樣。去年1月之前成都90來萬的房子，到年底暴漲至300多萬，這是什麼概念？

這說明當時成都的房子價格普遍低於應值的市場價，目前來看，長沙也是如此。實際上，許多三四線城市都處於價值過低的狀態。長沙的朋友們，機會來了，哪怕買一套，半年到一年後也會升值幾十萬，你們發。

中等帥哥

我是早幾年在長沙買房安家的湖南人，就是當時便宜買了，當時考慮市裡與省裡差距不大當然首選長沙，再就是我是地產人深知長沙正是大發展中，13年長沙置業，如今是個小區大幾千，上萬，價格是漲了不少，但城市進程改變也不小，地鐵通了，多條高速改進，長沙城市配套也更完善，市政改善也不少，長沙比以前乾淨了可能我很少回長沙，不過我相信長沙經濟還能有好的發展，人口會更多，學區和改善增加，房價只會隨著城市配套完善，需求量更高而上漲，長沙買房主要人群還是長沙以外的其它縣市和剛需人群，隨著距離與其他小城市拉開會往真正的二線靠攏，就現在看長沙房價低於周邊幾個省會武漢，鄭州，南昌等，大家結合自己情況及早考慮，長沙單價近5年絕對是漲勢！中國十大房企之一華夏幸福:孔雀城就將進駐株洲，湘潭會對當地帶來一片新景象。

孔雀城VIP團購經理

首先長沙本地人根本沒有買兩三套的打算，基本是有一套就夠了，還有很多安置房，本地人都是一棟一棟的，本地人需求甚至不如來長沙的本省人。

其次長沙是座消費的城市，大冬天凍死人，還是一群群的去步行街，各個大商場，北京都不曾如此踴躍！錢都消費了當然不用買房了！但是，但是長沙房價肯定會還有一波大的漲幅，畢竟GDP比合肥，南昌這些不入流的城市還高一大截。但是房價又低很多！

關於長沙人口絕對是比官方統計多很多很多，長沙租售比很高，說明人多租房市場需求高，長沙的租售比幾乎是全國最高的，還有長沙小學入學人口增長率全國第三，側面說明了很多人口是沒有統計進官方的！

總的來說長沙房價遲早會拉平的，有資格買的乘早上車，現在是政府給有資格的人壓住不讓漲，限購遲早是要放開的，並且逐步放開中，到時候後悔就只能拍大腿了！

天天54

我是在廣州拼搏的湖南人，2012年買了一套4000一平方的，現在才漲到9000多，出租了，今年爸媽說買一套自己回來落腳的，50萬的公寓，瞭解了一下租才1200。還是繁華地帶。如果說投資，我不願意，這應該就是原因。

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昨天，在武漢工作的好友S給我發來一張圖，並伴隨著她的一聲怒吼：“咱倆工資差不多，為什麼我買房要比你難這麼多!”這張圖就是某機構繪製的國內各省會城市的購房壓力圖，以平均年收入購買一套80平的房子為標準，需要的年份越長則表示壓力越大。 從圖片來看，武漢的月工資僅比長沙高77元，房價卻幾乎是長沙的兩倍。這也不怪乎S要咆哮一番了長沙的低房價曾經被溫州和合肥人民親切體驗過，即便經過了2016年下半年的一輪補漲，城區均價已突破“9”字頭。但，在全國房價普遍瘋漲的背景下，長沙依然穩坐中部房價窪地的“寶座”。 為什麼會造成這種局面呢?我們先來看一下長沙與周邊其他省會城市各個宏觀數據的對比：房價收入比=(商品住宅均價*人均居住面積)/人均可支配收入);成交量及房價為商品住宅市場有以下幾點值得注意：1、長沙的GDP規模位列中部省會第二，僅次於武漢，是合肥的1.5倍，南昌的2.1倍，人均可支配收入中部省會最高，但房價最低，經濟實力確實與房價不在一個頻道。2、長沙的人均居住面積高達45平米，居全國首位，比其他中部省會高出10-15平米。3、長沙常住人口雖沒法與已當選“國家中心城市”的武漢、鄭州相比，但與合肥旗鼓相當，比南昌高出不少。1對高素質人才吸引力不足福利分房挖走本地大片購買力 看完以上數據，不難發現，長沙經濟實力雄厚，人均可支配收入並不低，房價似乎根本沒有理由成為中部墊底。但，長沙是以工業和大製造業(三一重工、山河智能)為主的城市，第二產業貢獻了近60%的GDP，由工業大宗交易所產生的GDP很難惠及到本地居民。第三產業比重過輕，也導致長沙的好工作很難找，平均工

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