沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
臨近12月，深圳開發商發起2018年最為宏大的一次推盤潮，集中了最多的網紅盤，在一週內密集入市——卓越中環、萬科臻山府、建發璽園、華強城、萬科星城，其中三個都是沙井盤。
2018年具備“好價格”的樓盤，基本快被搶完了。
前天晚8點，萬科臻山府開盤。397套房，都是180平米大戶型，均價9.71萬/平，最低8.2萬/平起，總價區間1472-3254萬/套，精裝修交樓標準，裝修費6000元/平另算。半小時基本搶光。
昨天，沙井華強城開盤，1240套住宅，1503個客戶，均價4.6萬/平米（毛坯）。到目前，同行傳來的消息是，去化高達9成，超1000套。如若為真，著實出乎意料。
從最近市場的表現，有幾點可以總結出來，以助於後臺的買家做判斷。
首先最大的一點觀察是，市場在快速的逼近底部。
觀察最近的市場，如果你是好樓盤，只要讓點利，就能賣得好。
華強城的毛坯價4.6萬平米，比此前的預期5萬以上，調價幅度接近10%。相比之下，萬科星城讓利幅度更大。毛坯價4.3萬/平米，比周邊同類二手房——禧園、翡麗郡——要低上5000-6000元/平米，以此對比，讓利幅度達到13%。其中100.8平米的價格最低為392萬，加上精裝大約407萬。
（萬科星城價格表）
我認為這是經歷了2008的、有經驗的深圳開發商的務實之舉，不會選擇與市場對抗。
從這幾個樓盤來看，可以說沙井4.5-4.6萬/平米的價格，屬於一個“合理價”。而香蜜湖、深圳灣的10萬+，屬於“低估價”。這樣的價格下，得到了幾乎被搶的成交量，可以確認某些區域的市場正在快速的探到底部——你很難指望那些開盤去化很高的樓盤，接下來還會繼續推特價。而對於買家——尤其是自住型買家，這無疑是在製造極好的上車機會。
第二點，繼續關注“房企特價窗口期”。
之前一再提醒後臺的讀者，密集關注這次的“房企特價窗口期”《“房企特價窗口期”，開始出現了》，會出現驚喜殺跌價。今天上下半年冰火兩重天，開發商也都措手不及，那些規模型、快週轉的房企必須低價走量，確保回款。尤其是國慶之後，
市場出現了“限價+低價”並存的市場——這是非常少見的。這段時間，真正在深圳擔當旗手的，一是萬科，二是佳兆業，盤多量大，給大家提供了很多的選擇。
這樣的窗口期不長，這樣的機會歷史上也不多見。對於開發商而言，目標簡單粗暴：價格讓利，快速完成資金回籠目標。
據我最新瞭解的路邊消息：萬科星城明天開盤的去化目標調為1200套，回籠資金目標大約55億。只需完成近40%的去化率即可，而目前認籌的客戶已經超過2000個。具體原因不知，或與萬科深圳明年樓盤少有關。參考沙井最近幾個盤的市場表現，萬科明天完成銷售目標已是囊中之物。銷售目標完成，接下來銷售壓力減小，再想期待有開盤時期的“好價格”，恐怕不容易。
第三，限價帶來的豪宅價格依然被嚴重低估。
我曾經寫過包括舊文《限價刺激了富人搶豪宅》在內的一些分析，指出深圳最好的兩大區域——深圳灣、香蜜湖10萬/平米的均價，屬於“低估價”。在2018年，雙璽、臻山府2期、潤府都出現，而今臻山府再一次出現。同樣是買房子，對於富人，寧願去花10萬買核心區的豪宅。原因很簡單，像臻山府這樣比旁邊二手房低30%——附近錦廬掛牌13-15萬/平米，安全邊際夠高。
同樣是在調整市場，以10萬平米的價格買入深圳最好區域之一的豪宅，賭它繼續跌到8萬的概率，和未來繼續回升到15萬的概率，後者可能更大——逼近15萬已是附近樓盤的真實成交價格。
這是他們用鈔票做出的市場判斷。
第四點，無論什麼市場，好房子都是要搶的。
我在上一篇文章裡談到，淡市是我們買房最好的時機。正是基於以上的經驗觀察，市場低迷，情緒傳導，是不是你都刀槍入庫馬放南山，啥都不幹了。恰恰相反，這時候市場更容易出現驚喜價，我們需要去花時間尋找到那種“質優價實”的好房子。
參與市場，還是要學會：大市歸大市，個盤歸個盤。光看大市，你會抓不住機會。無論在什麼市場，只要是好樓盤，你都是要搶的。旺市裡大家瘋一般搶，淡市裡，有些個盤就可能展開大幅讓利，促進熱銷。結果，我們看到，就算是在今天深圳這樣二手房成交清淡的樓市裡，
好價格的好樓盤，你還是要搶才能得到的。熊市裡會有好價格，只是當它出現的時候，你敢不敢殺入。
給到大家一句話，這個時候買房子，就問一點：樓盤值不值這個價。其它的，不要管。之前一再說了，市場時點的問題，非常頂級的大牛都不一定搞得清楚，你去猜也都是打卦。比如昨天開盤的臻山府，10萬/平米；明天開盤的萬科星城，4萬多的價錢。這個價錢值不值，要好好做功課。我認為，以比周邊二手房低6000塊/平米的價格，買到品質更好的新盤，足夠划算。當然，你還想等更低，那也可以。
第五點，堅定長期看好深圳樓市。
市場總會有波動，但我們看深圳有沒有一個穩定的中樞？你看市場是跟著價格走，還是跟著價值走？市場情緒亢奮的時候，你看好，像2年前那樣，情緒低迷的時候，你看跌，像現在這樣。那你永遠都要跟在別人屁股後面跑。
在市場氣氛低迷的這一段時間，好樓盤依然都取得了不俗的成績。比如華潤城、綠景紅樹灣1號、萬科臻山府等等。好的被搶，一般的過6成。正常的市況，過6成也已經是很好的成績了。
這些都證明了深圳剛需接盤的力量比我們想像得強勁，臻山府更是印證財富階層的改善需求亦極為旺盛，當然還有非常顯著的長線投資需求。這些，是我們來判斷深圳房地產市場長期基本面紮實與否的底盤。
讓我們堅定看好深圳，除了需求量的旺盛，還有供應量的不足。這是老話題了，但卻是我們判斷市場的主線。嚴厲的限價也好，威猛的調控也好，都沒能帶來供應的大幅增加。即便外圍環境向下，人們買房的熱情會收斂一些，但不會消退。這個預期不改變，買家是不會離場的。尤其是今年，為了搶閘出貨，開發商幾乎把能賣的房子全推了，這很可能會導致明年市場供應匱乏，尤為麻煩。
賣過的不講了，轉回頭說明天要開盤的萬科星城。後臺有很多讀者在萬科星城、華強城之間糾結，也有些朋友想等海岸城。我認為這三個樓盤的客戶群不太一樣，包括對於投資客。
一般我們看樓盤，軌道+商業+教育+產品+價格。華強城在軌道上優勝，星城在產品、商業、教育上優勝，價格上也更優惠——在低開的基礎上又給出了裝修“半買半送”的讓利。產品上收納空間做得“非常好用”，戶型利用率高。美中不足是，教育這部分還不能確定——基於萬科最近幾年在梅沙教育上的成績，我認為萬科引入好學校的可能性較大。兩相對比，星城居家性更好，更適合對教育、人居環境要求更高的買家，而華強城適合對地鐵依賴度高的買家。這是兩者很不同的地方。
也有買家說，想等擁有地鐵、商業、住宅綜合優勢的海岸城，這個項目地段自然是更好，但等待會產生機會成本。這個機會成本有多大，難測，要自己好好琢磨。我個人覺得，你想花4萬來塊錢/平米的價錢買到海岸城的住宅的可能性，比較低。
閱讀更多 深圳看房團 的文章
