現在房價趨於平穩,未來的樓市將會走怎樣的路?

GerrardTorres


一個令人納悶的現象,怎麼這麼多完全不懂經濟學的貨,可以大言不慚地侃樓市呢?他們既沒有絲毫的政治經濟學理論支撐,也不分析影響房價的各種因素。信口雌黃,武斷漲跌。一副蠻橫口吻,十分流氓嘴臉。

樓市的未來,本來就有不可預料的變數,一切預測都未必精準。但是,有五個方面的前置條件,可進行邏輯推理、籌算、判斷。

第一、政治經濟學鐵律。商品的價格在價值的上下浮動。有人說:房子的造價6千多塊錢/平方米就夠了。夠嗎?或許農村可以,大城市不行,房價包括地價、商業網點配套、教育配套、道路照明、水電通訊、排汙排漬、消防安保、綠化休閒等等。二線以上城市核心區域的樓盤越做越高級豪華。猶如小汽車的高配與低配的差別。地點才是稀缺資源,可提供較高等級的教育、醫療、交通、消費,以及就業機會。遠城區就沒那麼值錢。小城市和鄉鎮更不值錢。房價是有很大差異的,不能一概而論。資源的稀缺性和供求關係,是決定房價的最大因素。

第二、供求關係。剛才看到網上有人說:北京人72年才能買一套百平方米的房子。說得好像有鼻子有眼,數字都出來了。然而,根本不值得一駁。只需要作個推理:北京72歲以下的人都沒有買房子嗎?顯然這是完全不符合事實的,也是違背邏輯學常識的。事實是,2017年,武漢新樓盤售出40多萬套,成交金額4200多億,不包括二手房交易。有一個赫然的存在,中國目前有2.5億多農民工,他們往返於城鄉之間,疲於奔命,非常想轉換身份,成為城市工,於是有巨大的購房需求,或許他們有點差錢,但可以逐步來,先賣差一點的房子,然後逐步改善。城市居民還有改善性住房房需求。當大部分農民工變身為城市工,農民工基本消亡,需求才趨於平衡,這個過程時間應該在10年以上。有一個非常有趣的現象,罵房價高的人越多,證明想買房的人越多。不想買罵什麼?只有沒有罵聲的時候,開發商的寒冬就真正來臨了。

第三、地區差別。地區差別形成階梯式房價,目前已經非常明朗。一線城市房價在5到8萬區間,已經觸頂,再漲就違背價值規律了,只會在此區間上下調整。二線城市,如武漢的均價在2萬上下,最高地區達到5萬,這個5萬是個明顯的風向標,顯示武漢房價的趨勢。一線城市的人口是不再可能大幅增加的,北京已有雄安新區用以分流人口。而武漢之類800多萬人口的二線城市,再增加800萬,也僅為北京上海之半,不僅是完全可以承受的,而且是必須的。三線城市的競爭力和吸引力,不及二線城市,房價當在二線城市之下,並拉開檔次,事實也是這樣。在個別地方,如果太高。必會有報復性下跌。這裡需要說明的是,隨著GDP的增長,貨幣總量的增加,貨幣的價值尺度也會放寬。基本消費商品、耐用高價值商品、奢侈品等,也會接供求關係,調整價格。

第四、政策調控。中國正在實現城鎮化,這是國策,不可更改。舍此,不能實現工業化,現代化,也不能實現全民富足。必須減少農業人口,農業必須集約化,工程化。為了使更多的農民儘快成為城鎮市民,必須適當打壓房價,讓農民工能夠買得起。雖然這個政策違背經濟規律,必會遭到報復性反彈,但在一定時間內,抑制房價跳漲,有明顯的效果。就像擠牙膏一樣,既不能擠得太快,也不能擠不出來。總的來看,二線城市在此後多年內,必趨向一線城市,但在上升的座標圖上,決不是直線,而是時有頓挫的曲線。

第五、全球比較。西方發達國家的基本情況,與中國當前的格局相似。紐約、倫敦、東京的房價以及富裕人群狀況,逐漸趨同。拿美國鄉鎮房價與中國大城市房價比,蠢之極!比較學的原則是同類相比。美國的房產稅,有兩個功能,一是保證政府財政收入,二是彌補供求關係在時間和空間上的失衡,緩和矛盾。中國在供不應求的不平衡狀況,如果也開徵房產稅,必會大大遏制城鎮化的進程,嚴重干擾全局經濟的發展。相比美國的三大支柱產業—一房地產、鋼鐵、汽車,中國目前的房地產業,在國民經濟中的比重並不高,約為15%,其風險不大。這也是有些人年年叫喊樓市泡沫,經濟崩盤。泡沫與崩盤卻如海市蜃樓。年年不來年年叫的原因。房地產作為高價值耐用不動產,除居住價值外,天生具備投資價值。投資性房產,客觀上是生產銷售與購買使用之間的“貯水池“,吸納閒置資金,助力房地產業發展,可維持供銷兩旺的長期運行。對整個國民經濟的高速發展,有不可缺少的功用。缺失了這一補充條件,便不能真正實現“房子是用來住的“,這一利民原則。政策打壓房價,旨在抑制惡性炒房,哄抬房價。但並不禁絕合理的理性投資。美國的二手房交易量,通常占房產總交易量的60%以上,就是這個道理。

綜上所述,今後及將來,各大中小城市的房價趨勢,已經用不著筆者多說,智明之士必有明斷。











華中小隱


未來的樓市將有幾個階段:

第一階段,大部分一二線城市房價緩慢下降,畢竟是繁華地段,資源中心區域,房子的價值是遠高於其他城市的,加上外來人員相對較多,房價是有一定的競爭力。但是很明顯,現在的一二線房價,虛高!!!房價應該與居民的收支是平衡,作為一種商品,它的屬性是可交易要滿足市場規律,我們對照日本房價,美國房價的發展規律,和我們國家的房價規律是非常相似的,都是虛構,然後破滅。如果房價還在上漲到達零界點就會引發大規模經融危機,歷史的教育是血淋淋的,國家的決策層是決定不會允許這種事情重現,所以調控是主旋律,緩慢下降,迴歸正常是大勢所趨。每個地區,根據其地區的特殊性,降幅是略有不同,但是肯定會降。

第二階段,全國房價大跌,這個階段還需5~10年才會遇見,所以等不起的剛需群體還是要在5年內購房。之所以房價大跌是因為,前面房價都是非常之高的,有很大的降價空間,除此之外我們國家因為房子負債率太高了,我們的國家民族特性是高儲蓄率,但是現在突然成為高負債率族群是非常恐怖的,人民不會一直接受強制負債,必然要去負債。此外5~10年後,購房人群是2000後,這個購房群體,對於房子的需求是很小的。原因有:人少,可繼承房產多,崇尚消費拒絕負債。人家都有3~5套房產繼承,還需自己購買多少房子?

第三階段,房價大漲,漲漲跌跌是歷史的趨勢,這個時候房子以精緻社區為主,區域環境引發房子的價格升值。


崔格拉斯


現在表面的平穩是暴風雨前的寧靜,然後就會是突如其來驚天動地一瀉千里的崩潰。違反經濟規律的瘋狂,必然趨勢就是百倍的懲罰報復。


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得國家與開發商銀行三房說了酸


心累的風


不同的區域,不同的地段,價格走向是不一樣的,要根據當地的實際情況分析判斷,全國範圍來講穩中有降。


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慢慢跌回歸住房買賣自由


冰花語1


房價得看犲狼虎豹的胃口是怎樣的變化而變化


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房價穩重又將


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