■張 波
2018年樓市依然是明顯的“調控年”，樓市調控延續了2017年的基調，重視長效機制，構建房產分類階梯式消費，解決高房價和庫存區域間不平衡發展的問題。同時注重邊調邊打，在調控的同時重點打擊樓市亂象，既抓典型又嚴監管。而房價則在上下半年呈現涇渭分明格局，7月份中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，在剝離投機屬性之後，住宅的居住屬性被充分強化，住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級。
2018年10月份，購房者信心指數環比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月份以來最低點，直接反映了購房者市場預期轉變趨勢。同樣2018年10月份，經紀人信心指數環比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月份以來最低點，經紀人信心指數的下降，則更能體現出樓市的實質性降溫。
2019年的房地產市場要用一個字來形容就是“穩”：地價穩、房價穩、預期也相對穩定，在整體趨穩的形勢下，還將呈現五大明顯趨勢：
其一，樓市調控長短結合的節奏不變，長效機制更深入。著眼於優化與房地產市場長遠發展相匹配的頂層設計，不但表現在住房發展規劃落實，住房和用地供應結構調控，更是在住房租賃市場以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現。而在落實長效機制的基礎上，短期調控力度依然從嚴，針對需求端限購不會放鬆，但針對首套房支持性政策或將強化，針對改善型需求限制政策有望出現鬆動，總體依然會體現“房住不炒”，即在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。
其二，城市分化加劇，不同城市間的市場變化將呈現明顯差異。一線城市價穩量降，2019年一線城市的降溫更多將體現在成交量減少，尤其是二手房成交量將可能長期持續在一定較低水平，但成交價格繼續下探的空間有限。二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分樓市房價出現較為明顯的波動，而更多二線城市的將呈現緩慢降溫趨勢。三線、四線城市的分化將在2019年表現尤為明顯，值得關注的是，已完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會對樓市採取一定的調控措施，成交量也將迎來進一步下降。
其三，商品房整體銷量見頂，但房企規模化仍將持續。2019年商品房市場的成交量接近頂點，甚至商品房成交量會微低於2018年，但房企的競爭卻更為激烈，龍頭房企規模化的腳步有所放慢，但中型房企之間的競爭將出現“白熱化”。一方面部分房企將重心重新調整回一線、二線城市，例如綠地、陽光城、中梁地產品牌房企已經從2018年開始加大在一線、二線城市的佈局，而另一方面，部分房企依然堅定看好三線、四線城市甚至加大在三線、四線城市的佈局力度，努力抓住三線、四線城市的去庫存政策的最後紅利期，期望繼續維持高週轉方式快速拿地、銷售，以期實現企業短期業績的快速提升。
其四，融資難依然是擺在眾多房企面前的重要困難，不同陣營房企融資難度差別會更為明顯拉大。大中型品牌房企的日子會相對好過一些，金融機構未來依然會優先考慮地產50強、地方龍頭；中小型房企則愈加難過，不但要面臨融資難，還要承受不斷提高的融資成本壓力。但如何面對償債高峰，不斷擴大規模的同時加速銷售資金迴流則是各類房企都必須面對的重要問題。持續融資強壓下，2019年企業之間的併購、項目轉讓更為普遍。中小型房企融資狀態非常不樂觀，更多小型房企由於資金壓力，會不得不選擇與中大型房企合作開發，或者被併購。同時，中大型品牌房企手中的項目受開發進度、公司短期發展戰略等影響，也有可能需要在短期內進行相應地優化和盤整，因此轉讓、合作等現象也會明顯增多。
其五，租賃行業將迎來“管控年”，2019年長租公寓仍然是眾多企業覬覦的市場，更多中小房企也將加入到租賃市場的競爭之中。在租賃市場快速增長之下，2019年將強化租賃行業的規範化發展，對租賃運營方的監管將加強。尤其會加強對於資金的監管，包括對“租金貸”等金融產品的監管，各地將進一步出臺相應的管理細則以保障承租人和房產出租方的資金安全。另外對於長租公寓普遍存在的租金收益率低、成本回收期長的問題，還將會給予了更多的金融政策支持。
（作者系58安居客房產研究院首席分析師）
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