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店鋪租金的高低是跟店鋪的估值有關係，店鋪的估值是跟市場需求有關係，市場的需求決定了店鋪的真實估值，只有需求低了店鋪估值降了，才會降低店鋪租金。
店鋪估值和店鋪的位置、人流、交通環境正相關。通常商圈中心地段的門店，人流量高，可以為實體店帶來越多的客戶，越多的客戶來了就意味著可以得到更多的收入，所以想租這個店鋪的人就多了，需求大於有限的供應量，就會讓店鋪的所有者有漲價的理由。而且，隨著經濟的發展，各方面物價的上漲，房地產建造成本的提升，整體商鋪價格也會隨之不斷提升，導致一定程度商鋪租金的上漲。
實體店關店潮不斷，並不能影響到店鋪的估值。在現今的時代，實體店關店更應該追究的是門店的經營而不是店鋪自身的價值。實體經濟在電商的影響下的確在下滑，但是數據顯示，中國社會零售總額中，80%的消費依舊是發生在線下的，更不用說中國每年的零售總額不斷在上升。
實體店關店的原因，租金成本往往是影響最低的一環，最大的影響還是在於門店自身的經營。未來店鋪的租金實際上是會不斷上升的，因為新零售時代，眾商家已經意識到，是有將電商與實體店結合，優化體驗提升效率，才能將生意做好。例如實體店無法滿足電商無限商品的優勢，無法提供電商7天無理由換貨的服務，無法提供線上比價選擇的選擇；但是電商又無法提供實體店觸手可及的體驗，真實可感的感官……唯有線上線下結合，顧客才會買賬。電商虛擬經濟作為經濟形勢的補充和延申，無法取代時體經濟，最終還是會落地於實地店鋪，實體店的租金收益長遠來看並不會降低。
而且，現在的社會是一個全民經商的年代，人們需要生存的前提下，不得不謀求生計，而經商就自然成為首選，這也就促使租金居高不下的原因。不過零售商們也不用擔心租金會大幅上升，目前國內的商業地產是一個嚴重過剩的時代，而且情況會越來越嚴重。
成就新零售
坤鵬論曾經經營一家實體店，現在已經撤出，從2014年開始，經營利潤就逐年減少，一直到維持不下去。為什麼現在的實體經濟如此之差，應該是這些年炒房和電商的出現導致。題主的感覺一點錯沒有，現在的店鋪租金仍然很高，有人說店鋪租金高是由市場需求決定的，有一定道理但也不完全對。
其實細心的人會發現，現在的門市已經不如曾經那樣好租，一方面由於門市太多，房地產似乎已經炒到盡頭，另一方面，租金太高，大多數人都無力經營。那麼為什麼街上仍然會有那麼多人在折騰，大多數門市沒有空呢？如果滿街門市都空的時候，那麼經濟就會徹底崩潰。現在仍然有許多人在經營，是因為有一部分門市房的房主就是店主。
還有一些在苦苦支撐，只要還能吃上飯，賺點錢就行。坤鵬論的一個朋友，經營一家服裝店，現在年利潤只有一萬多塊錢，但仍然堅持幹著，因為經營一輩子服裝，別的什麼都不會。孩子大了，每月一千塊錢夠吃飯了，堅持到退休就是勝利，其實現在許多人都是這種狀況。
還有一些人，手裡有錢想投資創業，租了門市房以為做點什麼就會賺錢，結果賺的錢都交房租了，都在給房主打工而已。一批人湧入商海倒下了，另一批人再次湧入，中國的人口基數太大。真的到了大家都不賺錢的時候，金融危機就真的嚴重了。
坤鵬論
首先，創投君想糾正一點，題中所說的“實體店的經濟並沒有多好”確實是題主的個人感覺。自電商誕生以來，實體店生意確實受到了衝擊，但隨著電商種種問題不斷暴露，實體店又有了崛起之勢。
而就實體店內部進行比較，部分實體店生意不好並不能代表整體，君不見市中心、學校、醫院附近，做得風生水起的實體店均不在少數。
其次，咱們再說說“店鋪租金為什麼仍然很高”這個問題。
說“高與低”“大與小”“快與慢”時，我們通常需要找一個參照物，這裡題主所說的店鋪租金很高可以有三個參照物（歡迎補充）：
一是與自己的心理預期租金相比。原本以為2千塊錢就可以租下來一個店面，結果一問房東，一個月需要5千，租金瞬間翻倍還不止，看看手頭的資金，自然覺得租金太高；
二是與同地段的其他店鋪相比。房東說需要5千一個月，你本來覺得也能接受，但到隔壁服裝店一問，人家租金只要4千塊錢一個月，5千實在是高了太多了。
三是與不同地段的鋪位相比。同樣，你的店面是5千一個月，但你分明記得你二舅的兒媳婦的弟弟的兒子在同一座城市的郊區租了一個店面做生意，租金才2千，還有表姐的老公的哥哥的女兒在一個四線城市才租了1千塊錢一個月，這樣想著，5千真的是太高了。
不管怎麼樣，店鋪租金都是很高了，因為表姐的老公的哥哥的女兒也覺得1千太高了，是什麼導致了店鋪租金普遍偏高呢？
一是房價高，這是最根本的現實原因了。房東購買店鋪是一種投資行為，在投資之前他必須算好回報率，既然房價整體上漲，租金也必然整體上漲；
二是需求關係，地段越好的店面租金越高，店面數量有限的情況下，好店面供小於求。市中心的店面1萬塊錢也很多人搶，郊區地帶3千也可能無人問津；
三是心理原因，租個店面做點小生意，辛辛苦苦一個月算下來，扣除水電人工等成本，交完房租發現，自己賺的還不如房東多。越早投資房產的收益越大，這就是現實，但很多人在心理上並不能接受。
此外，迴歸到現實和理性，店面的經營業態和規劃也會對租金有所影響，但不是租金普遍高的原因。
總之，既然決定做生意，先要調整心態，做好承擔高租金與高風險的準備。也許努力不是致富最快捷的辦法，但努力是很多人致富的唯一途徑，也是最踏實的途徑。
創業投資家
店鋪租金高和實體店的生意應該沒多大關係。雖然店鋪租金高，但生意還是要做的，如果能做的好的話，賺錢是肯定的，所以不能因為店鋪租金高就不去賺錢吧。
雖然隨著電商的迅速發展，實體店的生意受到巨大的衝擊，但那只是一方面，還是會有很多實體店的生意比較好。值得一提的是，馬雲在雲棲大會上提出“新零售”的概念，他認為傳統電商未來必將被新零售所取代。各大電商巨頭也紛紛佈局線下市場，搶佔線下市場紅利。所以實體店又迎來了新一波的發展紅利，還是很有發展前景的。
店鋪租金高的原因多是因為近些年來房價一直在上漲，另外一些人流量多的地方，租金上漲是肯定的。但是諸如餐飲行業，“酒香不怕巷子深”就算很偏僻的地方，只要做出口碑，生意還是很好的。實體店要想發展起來的話，必須在口碑這塊花功夫，做大做強。
環球老虎財經
說一個剛剛發生的案例，挺讓人無奈的。
座標成都春熙路。
新開了一家美食城，有四十多個攤位。
老闆是上海人。
每個攤位租金六萬塊。
物業費三千。
美食城是簡單裝修，甚至有的攤位都比不過蒼蠅館子。
成本呢？這倆上海人老闆，也是租的本地人的小攤位，一個月給一千五的租金！！！
一下子租了四十多家！
現在這個小美食城，買賣不好，入駐商家拼死拼活月月賠錢！當地人也沒覺得租出去的小房間有什麼大收入！
所有人都沒賺錢，只有這兩個中間商在賺錢！！一個月幾十萬進賬！！
所有人賺錢的人，都是在玩壟斷，空手套白狼，餓死膽小的，撐死膽大的！
這年頭，真正做事的都不賺錢的！反壟斷法為啥反不到這些奸商頭上呢？
雖說市場經濟一切看賺錢能力，可我們是社會主義國家啊！為什麼感覺比資本主義還資本主義呢？甚至殺雞取卵，手快有手慢無？！只管眼前巧取豪奪，不管身後洪水滔天！
大吼好幾聲
座標杭州，感覺這個城市最近的租金變化極具代表性！
1、拆遷：杭州自從G20左右，經常大部分地方都拆遷了，拆遷後的住宅、門面都變少了，新建起的門面住宅租金都至少翻三倍！
2、管控嚴格：現在做實體店生意的大多都是餐飲類，現在很多的門面不給做餐飲，特別是做重餐飲，就是不能有明火，但是中餐就是要火才能做的啊！於是早幾年建起的回遷房的門面和老小區的門面，因為可以做重餐飲，租金也高了。
3、資本的湧入壟斷：以前的門面很多是房東直租的，現在有一些中介公司，直接包下一個商業區的門面，再對外出租，這樣轉手一次以後，租金自然升高了。我就見到幾個團隊，包下美食城、學校食堂、公司食堂，然後出租檔口。以學校食堂為例，上半年杭州這裡的攤位大多都不要租金，就是按照賣了多少，交20+%的提點就好，成本不高，下半年就變成了也不用租金，但要6萬+的進場費（這個是不退的），然後還要交20+%的提點，另外還有物業費，還有些雜七雜八的費用，開一個小檔口，至少要20萬才能起步。多了那麼些進場費，其實就是租金，你轉給下面一個人，人家還是要交，中介早拿了這大批的錢賺一筆了，你每賣個東西還要交錢。
4、市場需求變大：早些年打工的年輕人，很多到了現在30多歲，多多少少攢了些錢，在工廠打工無聊、管束多、又是青春飯，很多人現在也成家了，要照顧家，開個小館子自由靈活，能夠照顧家庭。哪怕大學生，也有很多要開店的。包括我一年薪40萬的985畢業的朋友，現在要生小孩，也想辭職開店，上班不大能兼顧家庭。而且今年經濟形勢不好，智聯上的職位少了三分之一，不好就業那就創業唄。
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說實話，近一年實體經濟確實慢慢變好了一點，有網商的衝擊，很多商場的東西不再虛高，各種活動做下來比網上買還划算，最主要還可以試，我之前在百家圖買了一雙運動鞋，當時做完活動285，我想應該和官網差不多，就直接買了，後來跑官網一查，官網買下來要358，額……幸好商場買的，後面森達男鞋做活動，全牛皮的單鞋做特價199，我趕緊給老公買了雙，結果當天週末商場再減20，不過沒貨要從外地寄，沒關係，品牌還給出順豐快遞費，第三天就收到鞋子了，老公超喜歡，我也很開心，有一對比官網，便宜了好多，所以現在又開始喜歡逛商場了，網上很多很便宜的真的都是沒有品質品牌的小東西，要圖質量還是要看店有品牌的，這樣一來商場做活動的時候就很有號召力，還有千百度的全牛皮過膝長靴我們這邊商場做活動我買成499，哈哈哈哈，真的發現現在商場逛起來還是很帶勁啊，感謝電商衝擊，實惠了我們普通大眾
太❤️子
在當今這個社會上，有渾水的就有摸魚的。店鋪租金高是肯定的，原因有以下幾點。
1.國家因素：最近幾年大家都有一個感覺，錢不值錢了。一百塊錢買到的東西越來越少。主要原因還是，國家為了穩固經濟刺激經濟發展增發億萬級的貨幣。物價在漲，房價房租能不漲嗎！
2房主因素:最近和朋友一起聊天，感覺最明顯的就是身邊的包租公 包租婆多了起來。有的是拆遷，有的是傳下來的，有的是一家幾代幸苦攢錢買的。現在商鋪銷售打得宣傳都是“一鋪養三代”。足以證明，擁有一個商鋪就意味著你這輩子吃穿不愁了！從此過上了寄生般的生活。
舉個例子：房東租給你做餐館，原來租金可以讓你在餐館裡一天吃三頓飯，而且頓頓有肉。而現在一天只能吃兩頓飯了，而且都是素菜。不管你是不是菜漲價了還是肉漲價了，再收這些房租，房東是沒飯吃了。唯一出路，漲房租。
3租戶因素：（最可恨的因素 店鋪還是那個店鋪，只是生意老闆一年換了十幾個）做終端和個體生意的朋友都有一個感覺。這兩年的生意難做。在這種情況下，手裡有點錢的一部分人在一部分錯誤的人的錯誤思想蠱惑下走上了歧途。傻子才存銀行掙利息，理財產品不保險。做點小生意實實在在。這種想法是沒錯，可是老闆你考慮過嗎？你是否適合做生意呢？於是就有一部分上班打工的辭職了，一部分種地的地荒了。
舉個例子：我朋友做汽車美容十來年了，老客戶照顧生意一直不錯。一年前，街對面也開了一家汽車美容店。由於新開店開業，不知道聽誰說的要搞活動做促銷。對面一個月下來又是免費洗車，又是免費打蠟的。生意很是紅火。對我朋友的店造成了一定影響，不過好在有老客戶支持和可以。但是，三個月後對面那家店又開始搞開業大酬賓。我朋友很是納悶，打聽之後知道了。原來店鋪換老闆了，原來老闆把店鋪轉給這個老闆了，原來那個老闆算了一下三個月經營下來，除去工資，租金，設備折舊，自己白忙活了。還不如干自己的老本行給人家開貨車去了。第二任老闆更離譜原來是幹餐飲的，第一任老闆好歹職業和車有關，這第二任老闆這兩個生意完全不搭嘎。可想而知也沒撐多久也轉了。我朋友說這一年對面換了三個老闆，開三次業就是搞三次活動。一年基本沒掙到多少錢。最要命的房租到期了，房東又要漲房租了。朋友很生氣，一年沒掙到錢，房租還要漲。朋友賭氣不打算租了，沒想到。還沒兩天，房東以理想中的價格租給了別人。這個人也想搞汽車裝飾，省的裝修了直接買設備就可以幹了。就這樣，我朋友一個十年從業經驗的老闆被硬生生地擠出了這個行業。聽說我朋友那家店也沒多久就轉了和對面一樣了！
為什麼實體店生意不好，這麼多渾水摸魚的能好嗎！
為什麼房租高，這麼高的房價，這麼高的物價，能不高嗎！
高房租的受害者
駟馬先生
其實關於實體店，到底是因為電商衝擊還是租金過高的討論，始終沒有停止過。新一佳關閉了，百腦匯關閉了，北京華聯關閉了，東方建材關閉了……幾乎每座大城市都有這些商店關門或者倒閉，看上去也是讓人唏噓不已。
其實這些原因都有一些吧，所謂大咖商業，底樓商鋪單價超過15萬每平米，在經濟學當中，商鋪投資有個理論值，回報率至少要滿足達到13年後回本，才算有投資價值。超高房價實際上透支了若干年商鋪的租金收益，而實際客流數量、質量還是未知和動態的，所以後期商鋪不斷換手就不足為怪了。
還有一個不了忽略的是，多少年來，商鋪租賃市場形成一顆毒瘤，轉租費，有很多投機者專門伺機而動，等待著租賃市場的商機，從而雁過拔毛。所以你看，在這樣一個惡劣的土壤之下，商家入手後，又怎麼能不去兢兢戰戰一臉懵逼呢。
而關於網購呢，大家每年網購多少商品自己是最清楚了。從家電、家居、服裝、化妝品、玩具、食品藥品、3C、各種其他雜七雜八…網購好處是動動手指就能瞎逛，效率高，貨比三家方便，取貨方便，還比實體店便宜很多，可以說這種衝擊是必然。無法避免的趕腳。
所以對於現在的很多實體企業來說，也都在尋求轉型，去擁抱線上，給自己注入互聯網基因，看上去都已經成了整個行業最重要的事情。
科技抱拳奧特曼
我用手機回答的，長話短說！純屬個人意見！1、拆遷多：好多門面都被拆掉，然後建房商場，商場價格也高，不成熟的不敢進，成熟的進不去！2、限制多：現在做實體店生意的百分之八十都是餐飲類，國家對部分區域住宅類的限制業態，不給做餐飲，不給做重餐飲，不能有油煙……3、思想不一樣：以前的八九十年代的年輕人，大學生下學之後首先都是想著工作、進廠打工存錢，現在的基本上都是想著創業，更甚至有家裡有點錢弄給小店給孩子玩的等等！綜合來說做生意的越來越多，能做生意的位置越來越少，供不應求，按照物以稀為貴來說的話價格肯定會越來越高，至少普遍要高一些！
