2018年無疑是“調控年”，全年發佈政策多達438次——限購、限貸、限價、限售輪番上陣，剛需焦灼、改善糾結、投資者躁動...沒有人能逃過樓市調控的餘波和桎梏。
“堅決遏制房價上漲”，這8個字，言簡意賅卻字字千金，讓整個房地產圈感到驚心動魄！
那一刻，所有房地產人都明白了：舊有的邏輯和經驗已失效，或正在失效的路上踽踽獨行。
未來，變得更加撲朔迷離。
01
那麼，在“穩”字當頭的2019年，樓市調控政策會鬆動嗎？會先放鬆哪個？
或許，我們能從“四限”在2019年的發展看到樓市接下來的方向。
目前“四限”達到了控制房價上漲的目標，但會長期作戰下去嗎？
答案是：一定、確定以及肯定
——絕無可能！
首先，我們梳理一下“四限”。
（1）限購：通過戶口和在這個城市呆了多久（社保）來決定購房名額
比如廣州，需要廣州戶口或者連續繳納社保5年才能買房
直接影響：符合買房條件的人大大減少
（2）限貸：用過購房貸款的人，二次用貸款額度就會縮短
首套房：一般可以貸款7成
二套房：一般之前貸款還清可以貸款5成，未還清只能貸3成
直接影響：買房的上車成本增高
（3）限價：房價不是你想賣，想賣就能賣
針對每個地區的房子，政府都會給出指導銷售價，限制房地產抬價銷售
直接影響：房價表面沒漲，但購房者首付增加了，衍生出雙合同現象
（4）限售：房子要到“法定年齡”才能“出嫁”
一般是，新房子必須得取得房產證兩年後才能交易。
直接影響：一方面，市場上二手房源供應減少，另一方面，投資者新入市減少 。
在四大樓市調控政策下，樓市得到了合理遏制，我們在昨天的文章有對2019年樓市進行定調《又沒提房地產，2019年樓市終於定調了！》（點擊查看），說明頂層的意思非常明確，要維持房價穩定，不要讓房價大漲，但是也不能讓房價出現大跌。
但，目前各大城市樓市分化嚴重：
一線城市價穩量降；二線城市的部分熱點城市降溫明顯，價格不斷探底；而三四線，反應比較滯後，部分城市仍然虛火微漲，目前相對嚴厲的調控政策已不適用當前的樓市行情。所以，我認為，2019年房地產市場政策將有所放開，分類調控將成為主要手段。
放開的先後順序應該是：限貸-限價-限購-限售。
02
首先是限貸，限貸是有兩個作用機制的，第一重機制是限制銀行住房貸款的總量，從央行的源頭強制某銀行今年只能放出去多少房貸，也就是對房貸額度進行限制；第二重機制，是直接上浮房貸利率，增大購房成本。
對銀行房貸總量進行限額，能夠控制“水”流入房地產，而上浮房貸利率，則能夠直接降低房產投機的熱度。
目前來看，房貸利率的下調也不是新鮮事了，截至11月，全國首套房貸平均利率5.47%,上浮10%，二套6.06%，上浮20%。
不僅北廣深、杭州、南京、武漢、佛山、東莞等城市都出現了下調，而且放款速度也已經加快。
這預示著，在2019年，限貸政策整體會有所鬆動。
因為，目前樓市已企穩，房貸利率繼續上浮的條件基本不存在了。
在供給端，一聲“去槓桿”直接把開發商打趴下，天天說房企資金鍊緊張，不是裁員就是倒閉，截至10月末的不完全統計，至少有10家房企因資金鍊斷裂宣佈破產，再打壓下去房地產也會撐不住。
在需求端，貨幣政策的鬆緊直接影響購房者的錢袋子，進而影響購買力，本來樓市下行購買意願就薄弱，利率高企更會讓本就不多的剛需者望而卻步。
在頂層，外部經濟環境如此微妙，維持積極的財政政策和穩健中性的貨幣政策非常必要。
最好的結果是：限貸放開，營造寬鬆的貨幣政策環境，但是又適當控制水流方向。
例如像以前毫無節制地加槓桿炒房，一定會被控制，畢竟房子是你的房子，而金融卻是國家的金融。
03
其次是限價，早在今年10月份，廣州的南沙、增城、花都就打響限價放開第一槍。
10月19日，廣州住建委緊急回應，發佈《關於我市進一步規範房地產市場管理作出說明》，強調嚴禁開發企業拆分價格報備，並將對新建商品住房預售和網籤價格指導機制進行優化。自此之後，全國大多數城市也逐步取消了“雙合同”，別說限制成交價了，連降價也不無法救市，依然對成交量無力迴天。
在這一輪行情中，強二線城市的搶房就是由於限價引起的，例如杭州的網紅奧體板塊限價3.5萬/㎡，周圍的二手房已經突破4萬/㎡，高達5000/㎡的價差。
購房者的心裡就是：政府給我派個這麼大的大紅包，我不去搶，我傻嗎？
於是——搶！搶搶！搶搶搶！
雖然限價政策不影響市場供求關係，但是會極大地改變市場預期。
而當前市場的限價盤已經消化得差不多，而且整個樓市形勢都在扭轉。按照2019年的走勢，即便放開地價和售價，資質好的項目不會出現暴漲，抗住樓市寒冬都己經是表現喜人了。
而資質差的項目，該賣不出照例賣不出，部分城市降價還被勒令停止，比如合肥“降價未遂”。
所以，限制高價在絕大多數城市已經是空懸在頂的虛令，價格放不放開已經不能影響到樓市行情，不如因城施策，把限價等手段慢慢放開。
04
接下來是限購，限購政策的調整會比較慎重，應當會局部放開。
因為，一旦放開不利，可能會導致部分區域突然湧入大量剛需而對當地市場產生強烈衝擊，對穩定不利，所以限購的放開，一定是有先決條件的。
對於人口密度過高的大型城市，比如北上廣深這些城市，會從人口疏散的戰略角度出發，嚴格對購買資格進行把關。
而，像廈門及其類這樣房價泡沫膨脹的二線城市來說，本輪的調控已經造成房價開始發生明顯下跌，跌幅最大甚至達到了10000元以上，而且，新房和二手房交易量也連續多月下滑，這些城市,在泡沫擠得差不多的時候，應該逐步放開限購。
放開限購“廣迎賓客”，讓廣大無購房資格的剛需，可以在回調階段趁機上車，適當得給市場補充需求，才有可能讓擠泡沫變得更有彈性，而不至於一下子摧毀，才能形成較為穩定的良性的樓市環境。
05
限售，一定是調控的底線，是最不可能放開的政策，一定排在最末端。
我們都知道，被提及最多的就是房住不炒。 而限售，就是實現“不炒”關鍵，可以直接鎖定了房子交易的流動性。
面對再高的轉售價，炒房客短期也無法出手，資金也只能乖乖被套牢在房子裡，很大程度減少炒房客進場，以及價格炒高。
如果放開限售，在目前的樓市跌跌不休的行情下，就可能會出現集中拋售潮，造成嚴重的樓市“踩踏”事件。
溫州就是血淋淋的例子，2000年-2010年溫州房價暴漲，從兩三千元一平迅速上升到2010年的3萬多元/平方米。到了2010年底，隨著原材料價格上漲、勞動力成本上升、國際市場動盪不定的多重壓力，溫州中小企業步履維艱，發生了企業經營困難、資金鍊斷裂、老闆跑路的現象。一時間，中小企業大面積的倒閉，直接影響了包括房地產在內的眾多行業的整個圈層，企業、個人紛紛拋售房產！棄房斷供潮對溫州造成了毀滅性的打擊，直至現在都難以修復。
所以不得不佩服當局的前瞻性，在擠泡沫的操刀前，率先設置了限售作為兜底，把炒房客的出口牢牢鎖上，頗有“關門打狗”的意味，這是安全閥，萬萬不可輕易動搖。
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