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标杆房企有一套自己的独门秘籍，做好地下车库优化，一年省几百亿不是问题。本文，飙马商业地产（http://www.pmmarket.cn）就来详细盘点下刚需改善楼盘应该如何优化地下车库，解析标杆房企优化那些诀窍。
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地下车库建造规模普遍占项目总规模的25%至30%左右，在讲究成本优化的今天，对地下车库进行成本控制可以说是重中之重。
标杆房企有一套自己的独门秘籍，做好地下车库优化，一年省几百亿不是问题。不过实践上，笔者曾听不少地产人有疑问，自家房企对标标杆房企的做法，效果却没那么好。比如车库单车位面积一般在30-40平方米，标杆房企如万科可以逆天做到26平方米，某房企也尽量优化面积，却遭客户吐槽地库规划不合理、行车不方便。
标杆房企在刚需改善楼盘下了怎样的功夫，让地下车库节本又增效？笔者认为，一是有以客户需求为核心的规划理念，刚需改善盘重实用，豪宅盘重体验，两者不用一套方法去开发；二是有全流程成本控制的思维方式，从项目前期规划开始，地库的基本设计开始介入；三是地库优化方向懂得“借势”，和自家的楼盘实际相协调配合。
本文，飙马就来详细盘点下刚需改善楼盘应该如何优化地下车库，解析标杆房企优化那些诀窍。
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做好地下车库优化
一年能省几个亿
无效成本最易出在这些环节
地产人想必看过不少行业文章，比如万科保利龙湖万达这么做地下车库，一年能省几十个甚至几百亿。数字看着夸张，但是笔者在这里告诉你，地库做好，能省下的成本绝不是一个小数字。
单车位面积是检验地库停车效率的最直观数据，单车位面积是地下车库总面积/总停车数。某标杆房企对单车位面积有这样的标准，纯车库区要做到26平方米/辆，有人防的车库区到30-32平方米/辆。
而关于造价，普遍情况下，地下一层造价2500元/㎡；地下二层造价3000元/㎡；人防地库比普通地库造价多500元/㎡。
那么可以算这么一笔账，住宅楼盘地下车库按照规定需要车位1500个，一般房企的单车位面积是40平方米，预计6万平方米，，按照地下一层有人防车库的造价3000元/平方米计算，需要造价1亿8千万。
而如果是标杆房企进行优化，单车位面积能达到30平方米/辆，那么地下车库面积为4.5万平方米，造价1亿三千五百万，一个车库节省高达4500万。
每个车位节省3万，单车位面积节省10平方米，对于房企来说，一年省下几个亿或几十亿不是问题。
地下车库结构复杂，建造环节多，成本与多个因素相关，如层高、覆土、垫层、设备房、出入口、柱网布车排列等。地库做好了能省钱，规划不精细的地库则会产生大量无效成本。现实建造中无效成本最容易发生这些环节：
1地下车库前期规划中，没有争取最大的地上停车数量和最优车位比。
地下车库建造成本高，地产行业的通识是能增加地上停车的数量就尽量增加，能建地下一层就尽量不建地下二层。
但是在前期规划中，要做好这两点需要规划人员能够读懂当地政策，并和当地相关部门进行协调，争取地上停车数量，同时还要可以折算相关停车位，如非机动车位折算成车位、子母车位的折算量，在刚需项目中尽量把车位规划到规定的最低数量，降低建造成本。
▲万科一小区的地上停车
2地下车库轮廓线不规整，折角多。
地下室要尽可能利用每一平的空间，提高停车效率。笔者翻看资料发现，地下室的轮廓线规整与否，对有效利率用有极大影响。
如下图所示，轮廓线折角多、不方正，会造成大量的无效面积，比如靠墙的车位和墙体间的空余空隙，就是一种浪费。不规整的边缘角落无法有效规划用途，也是无效面积，其次轮廓线折角多，过多折边还会让支护复杂，增加支护成本。
3设备房面积过大、挤占停车位。
在车库建造规范中，车库要设置值班室、管理办公室、控制室、休息室、储藏室、卫生间等辅助用房，设备房是地下车库必不可少的部分。
前期规划中，设备房要合理配置，不可面积过大，多出的部分便是无效面积，另一方面，设备房的位置选择要因地制宜，不可设置在能够划分车位的区域，根据万科的资料显示，设备房挤占停车位，补回相应的车位，需要大约三倍的面积，无形中浪费了三倍的空间。
4柱网及布车排列不合理，产生无效空间。
柱网及布车排列是地下车库最容易出现无效面积的地方，柱网过大，浪费车位面积，柱网过小，则用户体验差。排列分布要紧凑密集，斜列式如果搭配不好，会形成很多不必要的无用面积，万科有要求不布置成平行或者斜列式的车位。
这一块也是成本优化最有力的一部分，柱网和布车合理，能节省大量成本。
▲平行式和斜列式停车
5层高控制不符合实际。
地库层高每增加0.1米，造价增加18元/㎡。建造规范中有各个车型的最小净高，2米2净高，层高在3.7-3.8米最合理。笔者在这里要讨论的是，现在层高可以不看最合理，而要看最合适。
前文提到，刚需盘重实用，那么层高控制在成本最低限度的3.7-3.8米即可，不需要达到4米等高度，而豪宅盘3.7-3.8米虽然合理，但是用户体验不佳，尤其是豪宅住户豪车多，可能还会有房车等，因而层高高一些更合适。
控制成本是为了提升价值，在注重产品力的今天，把成本的控制和用户需求进行绑定，节省的成本才能说是有效成本，如果光为了节省成本伤害了用户体验，那么短期看成本是降了，长期看却会影响自身品牌品质，得不偿失。
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标杆房企的地下车库优化
为什么有“独家秘笈”？
原因是优化与项目定位紧密结合！
地下车库的优化套路很多，但不一定标杆房企的做法就会适合所有房企。比如笔者就曾听到，一间标杆房企特别自信，说他们的项目很有辨识度，别人学不到精髓。笔者认为，标杆房企在优化过程中，把优化方向和项目定位紧紧结合，多方位考量用户需求，才能形成地下车库优化的独门秘籍。因此今天笔者要从优化和项目定位结合的角度，解读标杆房企的优化方法，希望可以给大家一个启发。
1总图规划阶段，争取与项目配套的车位比。
不同城市对小区车位比的规定不同，不少地产人在前期时，机械适应规定，实际上，规定是通用的，不同项目其实可以有不同的解读，也要有不同的配套，这样既能降低成本，也能合法突破规范。
车位比在现实中是可以和当地规划局协商的，房企从规划阶段介入，能争取到最优车位比。笔者知道这样一个例子，A城规定小区车位比是1.2辆/户，B房企的项目定位是首次置业的小户型小区，客户年轻群体居多，B房企于是和规划局沟通，车位比1.2辆/户不符合当前小区的配置，最后争取到了1辆/100平米的车位比，节省了近三千万成本。
这个案例给地产人的经验是，地下车库不能是单纯的附属品，在规划前期就必须要有精准的定位，成本前置，同时规划人员要合理解读当地规定，寻求最优方案，比如B房企还曾操盘某个改善型大户型小区，当时按照1.0辆/100平方米户配置，B房企争取到了1.0辆/户，符合小区用户用车水平，也降低了数千万的成本。
另一方面，前期规划中，能建半地下室或者地下室只建一层最好。中海这样规定：在条件允许的情况下，应尽可能设计成半地下室形式。
2平面规划时，柱网排布用最经济和最优选择相配合。
柱网设计是地下车库设计中最复杂的一环，也是最能省成本的一环。从柱网大小、到车辆排布，业内进行了多番尝试。
❶ 经济柱网7.6mx8.1m，最佳柱网8.1mx8.1m。
在无效成本中，我们讨论了排布方式最好用户垂直式，不用平行式或者斜列式。因为经过测算，垂直式停车占用的面积最小，车位面积是2.4mx5.3m。
近几年大小柱网的使用也有很多讨论，一般来说大柱网规则7.8x(7.9+7.8) m；大小柱网 7.8x(6.1+4.8)m；小柱网 5.4x(6.1+4.8)m。
柱网的设计，一要考虑停车效率，二要考虑用户体验。
小柱网的设计使得柱网加密、柱截面减小，车库层高降低、埋深减小，同时底板减薄，在无梁楼盖情况下，小柱网在降低成本上更为显著，舒适性较低，观感上不够通透。
▲小柱网停车示意图及参数
▲ 上图为小柱网，下图为大柱网，在空间视觉上，大柱网视野更好
综合标杆房企的应用数据，横向三个车位置，最经济柱网规格是7.6x8.1m，每个车位面积约是20.52平米；要使用户体验感增加，将经济柱网规格进行扩大，达到8.1mx8.1m，是理论上的最佳柱网规则。
在实际建造中，考虑防火墙等因素，参数可以相应调整，比如8.05mx8.05m也是一个相对舒适的柱网尺寸。
❷ 设置一定比例的大车位。
实际运用中，地下车库的柱网设计不能僵硬套用最经柱网的套路，更要考虑和楼盘的情况相符合，比如SUV等大型车系越来越受欢迎，车库全是小柱网，大型车用户势必会产生车位过窄、车辆容易剐蹭等问题。
设置一定比例的大车位，可以满足不同车系用户的需求，一般而言，非豪宅楼盘大车位比例在10%—15%左右即可。
大车位的车位面积可从2.4mx5.3m扩至2.7x5.3m，柱网可扩至8mx8.1m，同时大车位尽量沿着车库外沿设置。
豪宅是最有大车位发言权的，如金力紫御华府最大车位为长7.8米、宽3.5米，层高4.6米，可容5辆悍马。
不过笔者在这里提醒，非豪宅楼盘层高在3.7-3.8M最为合理，车库设置大车位时，注意柱网的尺寸不能超过8.2m，不然层高等会受影响。
❸ 合理配置子母车位增加停车数。
地下车库的形状要求是尽量方正，不要有折角。在实际操作中，遇到一些车位空间不太规整，无法停放两辆车，则可以考虑设置为子母车位，这样可以把空间完全利用起来，一些城市规定子母车位算1.5个车位，把原本的无效空间合理利用，增加停车数，也是优化成本的一个方法。
3设备用房尽量利用低效停车空间。
设备用房的不合理选址往往会造成大量无效成本，综合标杆房企的做法来看，一大原则是设备用房不能占用停车空间，具体做法是：
❶ 设备用房的面积按照相关规定，达到最低标准即可，不需要增大无用面积。
❷ 设备用房尽量利用低效停车空间，比如塔楼等。避免占用车位。
以保利地产为例，原设计设备用房未完全利用塔楼空间，造成了车位浪费，优化后，补回了5个车位。
❸ 设备用房层高不够时，不能增加地下室层高，万科是这样进行处理：采用局部地面下沉的方式弥补层高不够的缺陷。
❹ 万达在设备用房上，在满足规范的前提下，尽量合用机房等设备用房，如6个防火区可设置一个配电室等。
4地下车库竖向优化关注层高和覆土厚度。
前文提到的优化大致是平面上的优化，而竖向优化上，包括层高、覆土厚度等。
层高在上文已说过，非豪宅楼盘的地下车库层高在3.7-3.8m即可，可以满足大部分车型，不需要过高的层高，增添成本。中海在建造地下车库时，规定全地下车库设计，减少地库埋深，并且尽量降低地下室层高。
覆土厚度过大，会造成地下室结构造价升高，一般来说覆土每增加0.3米，造价增加30元/㎡，另一个方面，覆土厚度大，对绿化景观比较好。
通常来讲，覆土厚度在1-1.2m之间最具有经济性。但个别城市会有规定，比如杭州规定覆土厚度1.5m，房企则必须按照规定执行，绿城在杭州的项目覆土厚度控制在规定线左右。
5刚需地下车库优化同时还能增加美观度，在排管布线、采光、地坪上可以这样做。
优化既可以节省成本，也可以增加项目的美观度，提升用户的满意度。在排管布线、采光、地坪选择等方面，可以学习标杆房企的做法。
❶ 排管布线整洁有序。
相信不少人和笔者有同样的体验，从地面进入车库取车，触目所及的是灰暗的地库灯光，抬头看是乱糟糟的管道，给人非常压抑的感觉。
排管布线讲究科学，也要讲究美观。保利地产是这样做的，利用BIM软件优化设备管线排布，达到整洁有序的标准，同时在主车道上，为了优化用户体验，保利将管道向上收取，用户视野范围内净层高更高，更加舒适。
▲ 图为保利地产优化后的管道排线，视野更开阔
❷ 地下车库可利用天然采光。
采光也是地下车库的重要环节，旭辉在刚需项目中，地库有大堂，引用的是自然光，它的做法是通过光纤引过自然光，让用户光感体验更优质。图片左侧的即是位于地面的导光筒。
❸ 地下车库选择美观的地坪材料。
地下车库的地坪需要具有耐磨、耐水耐油抗渗透、抗冲击、使用寿命长的特点，尽量避免出现起尘、起砂、脱落的现象。目前通用的材料有混凝土地地面、环氧地面、耐磨地面、水磨石地面、混凝土密封固化剂，金刚砂耐磨地坪等，各有特点。
不少房企在产品研发过程中，在地坪新材料也进行了投入。比如万科进行高精混凝土地坪研发，高精混凝土地面贴砖，可以采用瓷砖胶薄贴，也可以直接铺木地板，车库高精地坪解决传统混凝土地坪强度低、起砂等问题，使用在车库内更具有装饰性。
▲深圳万科研发的高精混凝土地坪
❹ 为地下车库粉刷色彩。
通常在商场的大型车库中，会用颜色区分停车区域。住宅项目中，也可引用该做法，笔者认为，住宅的地下车库粉刷颜色要与项目的定位相符合，比如年轻人多的小户型社区，色彩要活泼多彩，越炫酷越好，而大型改善楼盘，则可采用雅致的颜色，增添格调。
3
小结
成本的优化不单单是节省成本，更要在优化过程中，提升项目的价值，达成节本又增效的作用。地下车库属于用户感知度比较高的区域，以前往往容易被忽视，而标杆房企独特的地库优化方法，正是站在全项目的视野，既省了成本，又尽量满足用户需求，让优化成了提升价值的重要手段。今天笔者简单梳理了地库优化的相关问题，希望你家房企能够灵活用起来！
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