先看一則案例
2016年10月，葉女士經某房地產經紀事務所居間介紹，與某房屋產權人姜女士達成一致，簽訂《房地產居間合同(買賣)》,約定房屋轉讓價款為335萬元，並約定雙方於同年11月30日簽訂正式的房屋買賣合同時買方支付首付款101萬元，餘款以貸款形式支付。當天，葉女士向姜女士支付購房定金10萬元。
不料，在約定籤合同的前幾日11月25日，上海房產新政出臺。根據葉女士的情況，其購房首付款比例要提高至購房款的50%，即在簽訂買賣合同時，葉女士要比原先約定的首付款多支付60多萬元。葉女士起初請姜女士給其10天籌款，後因籌款不成，故不想再履約，並要求姜女土退還定金。
雙方協商不成，葉女士訴至法院請求判決姜女士退還定金10萬元，一審法院支持了葉女士的訴請，姜女士不服，上訴至上海一中院。
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姜女士上訴稱，雙方簽訂的《居間合同》明確約定，葉女士可向銀行貸款，在申請額度不足的情況下，由葉女士以現金形式補足。此外，葉女士也沒有提供證據證明其在2016年11月30日前有能力支付新政出合前約定的101萬元。新政出臺後，葉女士曾明確表示其能繼續履行合同，但後又反悔，故本案應按照定金罰則處理。
葉女士認為，新政的出臺導致其應支付的首付款比例提高至購房款的50%，這在簽訂《居間合同》時無法預見，《居間合同》約定的現金補足條款僅適用於貸款不足的情況，而現在是首付款無法支付。
上海一中院經審理後認為，本案的爭議焦點為，葉女士是否有權以新政出臺無法支付首付款為由，拒絕簽訂房屋買賣合同，並主張免責。
首先，雙方約定於2016年11月30日簽訂買賣合同，葉女士應於簽訂當日支付首付款101萬元。二審中，葉女士未能提供充分的證據證明，其確實能在該日前後存在支付該筆款項的實際能力。故葉女士的支付能力本身存疑。
其次，《居間合同》約定葉女士若在申請購房貸款時末獲得相應額度，應在辦理房屋過戶手續前以現金補足，表明葉女士在簽訂上述合同時對可能存在的履約障礙已有充分預見，並且應當具備一定的資金保障。
最後，新政出臺後，葉女士曾請求姜女士給予10天時間以湊足首付款，表明其認可自身有義務按照《居間合同》相應條影簽訂房屋買賣合同。
綜上，上海一中院認為，葉女士在簽訂《居間合同》時應當對貸款額度變化有一定的預見，並準備相應的資金，新政出臺並不必然導致上述合同不能履行，葉女士以無力支付首付款為由拒絕簽訂房屋買賣合同構成違約，故撤銷一審判決，改判定金不予退還。
本案的關鍵是新政出臺是否屬於不可抗力
以購房新政出臺導致首付提高為由拒籤合同又要求免責，關鍵在於新政出臺是否屬於不可抗力。上述案例中，法院的第二點理由認為，購房人對履約障礙已經存在充分預見，且應當具備一定的資金保障，故不能以新政出臺屬於不可抗力而要求免責。
不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。不可抗力是一種法定的民事責任免責事由，其構成要件之一就是“不能預見”的客觀情況。此處的不可預見是指債務人在訂立合同時不能夠合理地預見到該客觀情況的發生。具體地以當時一個通情達理之人能否預見為標準（客觀標準），而在債務人具有特別的預見能力場合，只要債權人可以證明這一點，則依其具體的預見能力加以判斷。
新政出臺應該屬於不能避免、不能克服的客觀情況，並且對其出臺時間是不可預見的，但是購房人在簽訂合同時應該預見的是資金障礙，包括但不限於未獲得銀行相應額度的貸款，或者因為本案中的提高首付款比例，此類障礙應該屬於可以預見的客觀情況。如果因為新政出臺導致原來具備購房資格，新政出臺之後不具備購房資格了，此類情況則屬於不可抗力，可以要求免除法律責任。
律師建議：簽訂大額買賣合同或者重大事項時，一定要對資金及履約能力進行充分預判，避免簽訂合同後沒收定金及承擔違約責任等損失。並且法院在審理民事合同糾紛案件，其一般是需要保護交易安全、穩定為原則，並非出現一些不履行或者解除合同情況之後就判決解除合同或者免責。
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