在房屋交易中，人們最常提到的詞就是“首套”、“二套”，而不同購房環節中“首套”、“二套”的認定，意義卻都是不一樣的，很多人會弄混，導致交易進程不順暢，小則影響心情，大則造成糾紛，為了避免這些問題，今天我們就來詳細說一下。
在購房中，一共有三個階段會涉及到區分“首套”、“二套”。
第一階段：購房資格核驗
這個環節是用來確定購房人是否有購房資格，只要按照當時真實的家庭住房情況申報且審核通過，就可以繼續下邊的交易進程，不論購房資格核驗是按首套申報還是按二套申報，都不影響後續繳納稅費的額度。
例如：李先生是北京家庭，置換購房，申請購房資格核驗時名下的原有住房還沒過戶，他可以按照二套申請購房資格，只要繳稅時名下原有住房已過戶，他仍可以享受“首套”住房的優惠稅率。
總結：購房資格核驗時“首套”、“二套”的認定，僅用於核驗是否有購房資格，不影響後續繳稅。
第二階段：貸款
不論是商貸還是公積金貸款，對於“首套”和“二套”住房都有不同的首付和利率政策，隨著近年來限購政策不斷收緊，貸款時對住房套數的認定既複雜又重要（貸款套數認定規則可參照往期推送內容），
但貸款中的“首套”、“二套”住房認定，依然不影響後續繳納稅費的額度。例如：李先生去年賣了家庭唯一住房，今年購房時因為曾有過住房貸款記錄，商貸只能算“二套”，但繳稅時，由於他家庭名下沒有住房，依然可以享受“首套”住房的優惠稅率。
總結：申請貸款時認定的“首套”、“二套”，僅用於確定貸款首付及利率等貸款相關信息，不影響後續繳稅。
第三階段：繳稅
這個階段所認定的“首套”、“二套”可就關係到購房人的“真金白銀”了，“首套”住房將享受國家優惠稅率或稅費減免。
繳稅環節認定的“首套”、“二套”標準是：提交繳稅預審時，購房人家庭名下的住房套數。
經紀公司成交的，去現場繳稅前，都要由經紀公司將交易雙方的繳稅資料上傳稅務系統提前審核，由稅務人員根據納稅人提供的房屋及家庭資料，核定稅種、稅率。如果購房人為改善型購房，此時要確保原有住房已過戶，家庭名下無任何住房。
例如：李先生購買改善型住房，他繳稅預審時名下原住房已網籤卻未過戶，那麼李先生將按照“二套”住房繳納相應稅費，如果想按首套繳稅，須等到名下住房過戶後，再申請繳稅預審。
總結：繳稅環節認定的“首套”、“二套”關係到是否享受優惠稅率，須謹慎對待。
（以上針對北京房產政策而言，其他城市以當地政策為準）
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