2018年的中国楼市，从年初的气如虹，到年末的一片平静，仿佛一场大戏，你方唱罢我方登场，煞是热闹。
从“人求房”到“房求人”，这一年里，买方和卖方在“爱答不理”到“高攀不起”之间，刚好对调了一个身份。种种行业现象，构成了2018年楼市的众生像。预测房价是不靠谱的，因为房价的浮动和国家的政策有很大的关系。但回顾这个可以给未来很多启示，那么即将过去的2018年，如何总结？其实有10个关键词基本就可以总结了2018年。年度大事记TOP1
调控潮，全年450次调控！
如果必须选一个词语作为全年关键词，那一定就是『调控』。据统计，全国2018年房地产各种调控政策多达438次，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。（全年有望达到450次）从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。
→第一：市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。
→第二：2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市政策力度从执行情况看，已经最严格。
→第三：楼市政策虽然在10-11月发布次数逐渐减少，11-12月基本没有加码收紧政策。
→第四：从政策预期看，宽松政策出现可能性不大。
年度大事记TOP2
抢人大战
一夜之间，年轻大学生成了香饽饽，全国已有逾50个城市发布了有史以来最有力度的的人才吸引政策。
包括天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、石家庄、福州等，都是清一色的二三线城市。先后出台上百条人才引进政策，从应届生到往届生，各个城市给予足够的友好政策，抢人大战成为今年微博的高频词汇。
“学历落户仅凭身份证、毕业证即可申请办理”“人才按类别免费提供人才公寓”“引进人才可集体户落户，配偶和未成年子女可随调随迁”……
抢人大战如果就短期而言，是抢夺年轻人来接盘。如果从中期来看，是为了人才本地发展所带来的社保，税收；如果从长期来看，是城市面对即将到来人口断崖寒冬做好的预先储备。人口争夺大战，短期来看是政策之争，长期来看，则是资源之争。有优质的工作岗位、教育资源、医疗资源、景观资源的城市，将取得最终的胜利。
年度大事记TOP3
维权、降价未遂
今年全国各大城市都陆续爆发精装房维权事件，涉及开发商众多，且主要集中在限价后销售的楼盘。房价利润不够装修来凑，开发商搭售高价精装修并压缩成本。还有各种虚假宣传、合同有欺诈等矛盾，最后劣迹斑斑闹得两败俱伤。下半年降价风波又掀起一股维权潮，一个月不到买的房便降价几十万，谁受得了？
在2016-2017年，全国各地特别是二三线城市，因为限价严格，市场供应量不足，很多开发商想出的办法就是双合同：
什么是双合同？
用人话说就是：在政府“限价”“限签”双重压力下，开发商为了能够说出价卖房，使用的一种违规行为。打个比方：
为了控制房价上涨，相关部门要求，某某地块的楼盘，网签价格不能高于1.4万/平米，然而多数楼盘已经卖到了20000元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为1.4万/平米，再签一份“装修合同”，均价为6000/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案了。但这个必然是有风险的，而最大的风险就来自的确的违规的，如果房价上涨还好，现在出现了不涨或者下调，很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。
新东站片区某楼盘就因为“双合同”问题引起业主不满，在新品发布会现场拉起了横幅以示抗议。而顶着销售压力的西区某楼盘今年下半年由精装房改为毛坯销售，价格由开盘时的2.1万降到1.6万，多名业主到售楼处讨说法，导致该楼盘售楼处停盘半个月。
年度大事记TOP4
棚户区改造
为什么在楼市整体降温的大环境下，三四线城市能够逆市上升，保持房价的增长热度？其中一个重要原因就是货币化棚改政策在源源不断地提供资金和动力。
棚改在过去几年年，是大部分城市房地产市场活跃提升的一个非常重要原因，2008-2013年，全国棚户区改造开工量每年在200-300万套左右。2014年为470万套。2015年为601万套。2016年为606万套。2017年为609万套。市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加，使得在过去3年，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。工作一辈子，不如拆迁一套房子。这是当下很多中国人的真实写照。棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出的，老旧小区拆迁给了钱，大量手握现金补偿款的拆迁户，直接到市场抢房，当地的库存情况得到很大程度改善，对于房企来说，也是更愿意看到的事情，所以棚改货币化政策会带来局部的房价上涨。
最新消息，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消，改为发行专项债券，估计棚改规模会大幅度的减少，毕竟棚改专项债是要上报的。那么对于对很多三四线甚至四五线城市来说，未来房价将恢复往日的宁静。
年度大事记TOP5
长租公寓
长租公寓是房企拓展自身业务的一个重要领域。不过，2018年，长租公寓市场可谓高开低走，涉足这个领域的房地产商甘苦自知。
在房地产行业坚持调控的同时，国家为完善“租购并举”的长效机制，在长租领域出台了不少利好政策。万科、龙湖等众多知名房企纷纷试水。然而在急速发展高歌猛进的过程中，各类问题也开始凸显。8月起，媒体接连曝出各地长租公寓哄抬租金、抢占囤积房源的问题。对此，北京市住建委联合北京银监局等部门，集中约谈北京几家大型住房租赁企业负责人，对融资渠道、房源管理、租金规范等方面进行了限制和查处。
同时，长租公寓“甲醛超标”事件也一度被推上风口浪尖。一时间，行业内谈“长租”而色变，事件迅速扩张至整个行业，各个品牌纷纷启动自查程序，严格规范住房空气质量。
10月，某长租公寓被曝资金链断裂，股权已全部质押给银行，导致业主收不到租金，租户被强行退租后银行仍自动扣款。长租公寓背后风险受到业界关注。
多数长租公寓还处在“烧钱”抢占市场的阶段。做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。租公寓考验的是房企长期的运营和管理能力。
年度大事记TOP6
改名与“活下去”
有个笑话，现在骂人已经是“你们家房地产，你们全家都是房地产”"房地产"成了贬义词，最近流行改名，哪家企业名称里面还有房地产，好像就会被鄙视。从年销售几千亿的龙头，到百亿级别的区域公司，最近都在忙着把自己公司名称里面“房地产”这几个词删除。不完全统计，2018年已经有18家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉了。
与之同时，几乎所有的房企都在强调转型和去地产化，进行跨地产的业务布局。“活下去！”这是地产界龙头『万科』掀起的轩然大波。更早之前，万科董事会主席郁亮就已提出以“收敛”和“聚焦”的战略应对行业转折。面对日益渐浓的市场观望情绪，万科一边梳理内部业务缩减开支，一边对部分区域产品进行降价销售，以快速回款。伴随着楼市调控步入深水区，下半年房地产市场行情转淡。人员精简、缩编不仅反映资金链紧张问题，还侧面体现其在区域、组织结构上的调整。喊活下去也成为了2018年一道亮丽的风景线。
年度大事记TOP7
房住不炒
关于房地产未来一年的发展，本次中央经济工作会议上是这样描述的：
要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。继2016年以“房子是用来住的、不是用来炒的”重新定位了中国房地产市场之后，今年中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”这一定位。从2016年-2018年，中国多地楼市经历了一轮震荡升温行情，不过2018年三季度以来，中国房地产市场出现明显降温，商品房成交面积下滑，部分城市房价开始调整。9月份以来部分城市过热的房价已得到有效控制，而明年又面临严峻的外部环境，中国经济下行压力加大，所以部分地方可能有放松调控的冲动。
重申“房住不炒”这一定位，也是强调官方对“炒房”一以贯之的反对态度。这也就明确了未来重点在于稳房价，因为遏制房价过快上涨已经取得一定成绩，当然不是说不需要巩固调控成果，而是工作重心有所移。指望房价大涨大跌可能要失算。
年度大事记TOP8
房地产税
房产税什么推出、如何实施、税收力度如何，这是每个人都关心的问题。近日发布的《中国住房发展报告（2018—2019）》中，指出未来在征收房产税的时候将只会针对新交易的住房启动征收方案，也就是说只要房子不交易那么就不会被征收房产税。虽说这是对刚需的利好消息，但是刚需也难免会涉及换改善房买卖交易的环节，如何因人而异、因城施策，从报告透露的这一点中难以管中窥豹。而且人类是十分精明狡猾的，上有政策下有对策，连摇号限购都能随便关系搞定，不知政策下来又会闹出什么幺蛾子。2019年的减税降税的力度仍在加大，房产税不到落地的那一刻，仍是充满悬念。房地产税作为一个新税种，其实要开征必须有很多门槛，最重要的自然是立法程序，其次就是作为基础的不动产信息联网登记+房价的动态评估体系。
从国外经验及国内试点情况来看，房地产税的出台不会大幅度影响房价，但可以严厉打击炒房，让房屋回归居住属性。
年度大事记TOP9
土拍
土储是房企的命根子，囤满足够的粮食才能安稳度过冬天，而房企也跟购房者一同观望不前。在过去的11个月里，中国一、二线城市土地流拍数飙涨到282宗，是2017年全年的2.6倍，创六年新高！本来年初房企频频下沉到三四线布局拿地，在下半年也都已偃旗息鼓。一向作为房地产晴雨表的土地市场，在今年彻底被打入冷宫。大多数拍出的地块也是以底价成交，『地王时代』一去不复返，留下的是曾经地王盘的苟延残喘。房子卖不动了，地价又贵条条框框又多，大家现金流都十分紧张，自我生存都难还谈什么囤地发展？
9月21日土拍,济南共出让16宗土地，总面积134万平方米，其中9宗居住用地，5宗商服用地，1宗商业、居住用地和1宗工业用地，分别位于CBD、唐冶、新东站、美里湖等片区，其中7宗地流拍，8宗地均底价成交；12月27日土拍，10宗地底价成交,山大路两地块流拍 。不仅济南如此，目前全国土地市场也不容乐观，据机构统计数据显示,当前一二线城市住宅土地流标已经刷新同期历史记录,截至10月16日,年内宅地流标量达到233宗,同比2017年同期的90宗上涨148%。
年度大事记TOP10
房屋质量
因为调控，在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样，房价在上涨的时候，房屋质量问题只要问题不大，都会被忽视。而2018年，因为房价逐渐开始出现了平稳下行的苗头。这些质量问题将会非常非常集中的开始爆发。
1、快周转的恶果
2018年是快周转恶果爆发元年，有的房地产企业都强调快周转，虽然快周转并不必然出现问题，但从概率角度看，快周转下，各种质量问题的爆发概率更是越来越高。而且有很多企业快周转+全员跟投，这种情况下，很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看，越来越高。2018年你买到的房子，大部分都是快周转企业快速盖的。
今年，地产前3强的“BGY”因为抢工期导致安全事故频发，引起广泛关注，不得不重新调整全国扩张的步伐；济南融汇城车库塌陷事件、“质量门”造成的恶劣后果，让济南的购房者们心有余悸。
2.强制购买车位；房子减配严重。
外挂石材变涂料；绿化减配，江南园林变疏林草地；设施减配，园林小品、桌椅板凳通通删去，石材路面变柏油，参天大树变树苗，电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。济南CBD某新加坡地产操盘的楼盘，就被媒体爆料称济南项目减配严重，比全国同类项目品质差了很多。
另外，由于政府限价等原因，不少购房者在买房时，楼盘会要求捆绑购买20-30万的停车位，无形中增加了购房成本。
看完2018年楼市的十大关键词，今年这一年的波澜起伏都展现在了我们面前。
在从严调控的大背景下，有的人笑得合不拢嘴，有的人哭到哭不出声，房企、地方政府和购房者，不同的身份，不同的角度，就有不同的心情。
那么，你的2018关键词是什么？
接下来的2019年，你希望楼市的关键词是什么？
在留言区和大家聊一聊吧！
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