2019年城中村改造徵收補償低,無證房、違建房零補償?

隨著經濟發展,這些年人們的生活品質越來越高,隨著人們的需求增加,城市也在快速的建設。當城市規模擴張到一定程度,原為集體經濟組織的農村地區就逐漸被納入城市範圍內,這就是城中村,城市裡的特殊村莊,全國各大、中城市的城中村規模十分巨大。

2019年城中村改造徵收補償低,無證房、違建房零補償?

目前全國各地紛紛開始了對城中村的改造和拆遷,比如西安魚化寨城中村、昆明金刀營城中村、深圳白石洲村,等等等等,有的人因此而一夜暴富,但也有人拆遷後生活水平還不如從前,那麼城中村拆遷有沒有什麼特殊的補償標準?究竟是按城市標準還是農村標準補償計算呢?

一、城中村拆遷與一般拆遷的區別

城中村拆遷相較於一般的徵收拆遷來說,不論是從土地性質還是房屋類型,都更為複雜,所以其補償標準也不同於一般的徵收拆遷,城中村土地性質有國有土地和集體土地兩種。目前現存的城中村土地性質分為三種類型。

1.已經全部被徵用為國有土地;

2.雖已列入城市框架,但土地性質仍舊為集體土地;

3.部分為國有土地,部分為集體土地。房屋類型也包括宅基地房屋、臨時用地房屋、無證房屋、小產權房、門面房等多種。

由於其特殊性,2011年,最高院出臺《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》,其中第12條第2款規定,

徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的,補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的,人民法院一般應當應予支持,但應當扣除已經取得的土地補償費。

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也就是說,由於法律已經做了特殊規定,城中村原則上是應當按照國有土地上房屋的標準和流程進行補償的。但是具體實施過程中還是要依據土地性質、房屋類型等具體情況進行區分。

二、補償方式有兩種

根據國有土地上房屋徵收與補償條例,城中村拆遷補償方式包括貨幣補償和調換房屋,村民可以自由選擇。

如果選擇貨幣補償,補償標準不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。這個市場價格由選出的房地產價格評估機構按照相關規範評估確定。

如果選擇調換房屋,底線是調換面積在同等地段“拆一還一”,各地區根據生活水平不同會在此基礎上增加係數補貼。同時,徵收部門要結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。

三、補償標準不盡相同

由於“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較於國有土地使用權的低廉性,使它擁有旺盛的需求市場,城中村發展至今,除了原有的宅基地房屋,其上出現了很多的臨時用地房屋、無證房屋、小產權房和門面房。而這些房屋基於其性質的不同,補償標準也不盡相同。下面主要就補償中的最重要的組成部分:土地和房屋,向大家介紹標準有何不同。

1. 土地。

土地補償標準主要看土地性質是國有土地還是集體土地,獲得國有土地使用權的方式是出讓還是劃撥,集體土地地塊不同評估價也會不同。

2.房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權屬證書或有合法批建手續,分為三種補償標準。

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第一種:具有合法證書或者手續的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續的房屋按照評估價給予補償;

第二種:認定為違法建築的、徵收後開始搶建、加建的房屋面積不予補償;

第三種:未超過批准期限的臨時建築、其他原因導致的無證房屋一般會折價補償或者按照建築成本、重置價格補償;另外考慮到社會穩定、照顧村民生活水平等因素,拆遷部門也會對違法建築等房屋進行一定的補償。

按照房屋用途是住宅還是商用房,亦或是住宅自行改為經營性用房(即門面房),補償標準的主要區別在於商業用房的補償中增加停產停業損失這一項,門面房是否認定為商業用房,主要看是否辦理營業執照,是否實際經營等因素。

四、補償包括的項目

一般包括以下項目:地上房屋補償款及裝修款、臨時安置費、搬遷費、停產停業損失、拆遷獎勵、生活保障補助等其他補償或補助。

實踐中,按照有無本村戶口、有無宅基地、外來人口落戶本集體的有房戶等情況,安置政策也有所不同。

同時,城中村改造拆遷還存在很多不規範的拆遷行為,比如本所律師最近就接到一則諮詢,當事人被告知要先搬遷再給補償,基於對政府部門的信任,村民搬家臨時居住在外,但是幾年過去了,當時協議中約定的補償遲遲不能到位,安置房屋也變成了爛尾樓,村民生活受到極大的影響,如果在簽訂協議之前謹慎考量,尋找專業律師幫助,就不會陷入如此被動的局面。

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鑑於城中村改造拆遷的複雜程度,建議被拆遷村民如果遇到不合理的補償政策,先諮詢拆遷律師,以避免自身合法權益被侵害。

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