如何將美國房產傳給子女！無論是為了將來子女的教育還是為了轉移資產，美國房產向來備受中國投資者的青睞。外國人在美國投資房產，除了關注房子的漲勢，還必須注意未來可能遇到的贈與稅和遺產稅的問題。
現在，越來越多的父母辛辛苦苦地攢錢買房就是為了將來能夠給子女留下一筆財產。在國內，父母將房產傳給子女並不是很麻煩，父母如果健在，那麼可以直接把房產過戶到子女名下，一旦父母去世，那麼，房子作為遺產自然而然就由子女繼承。如果是在美國，那就大不一樣，父母如果是將美國房產傳給子女的話將牽扯許多稅收問題，要知道美國稅收可不低，而如何做才能達到省稅的最佳效果可是有不少講究的。
一、 父母是美國居民
美國居民的贈予/遺產稅免稅額分兩類。
1. 年度免稅額，15,000美元。即，每個贈予人對於每個不同的受贈人而言，只要年度贈予額不超過15,000美元，便不需申報贈予稅稅單和繳納贈予稅。凡是超過15000美元贈予額，贈予人在當年需填報贈予稅稅單（709表格），超額部分未必需要繳納贈予稅，而是可以使用下面將會提到的終身免稅額。
2. 終身免稅額，11,200,000美元（2018年現行）。即每個贈予人，一生中無論是以贈予形式或是以遺產形式，針對全部受贈人，總共可有1120萬美元的額度免贈予/遺產稅。
假設成本價值1000萬美元的房產，且夫妻二人共同持有，如果直接贈予給子女，當年的贈予稅影響如下：
1. 夫妻二人當年使用的共同免稅額為（15,000x2+4,985,000x2）=10,000,000，無需支付贈予稅；
2. 夫妻二人將來還可使用終身免稅額餘額為（11,200,000-4,985,000）x2=12,430,000；
3. 受贈人收到的房產價值仍為1000萬美元，將來賣出時也需以此價格作為成本價格；
4. 如計劃在百年後將該房產作為遺產傳給子女，且房產當年市價1200萬美元，受贈人收到的房產價值可按1200萬美元計。
二、父母是非美國稅務居民
這兩種“外國人”在美國買房，專家建議最好用個人名義買。
1.持工作簽證H1B的人：在賣房時可以享受和美國人一樣的自住房免稅條款。
2.留學生：父母希望給孩子當地買房。最好直接給孩子錢，以孩子的名義買房。
父母的身份如果是非美國稅務居民，贈予/遺贈房產的情況會涉及到兩個重要的稅務問題，1）贈予/遺產稅；2）海外房地產投資法案的影響（FIRPTA）；3）可能產生的所得稅
Gift Tax comparison: RA vs. NRA（2018美國居民與非居民贈與稅對比）
由於父母的非美國人身份（簡稱外國人），如果直接贈予/遺贈房產（美國有形資產）給子女（美國稅務居民，簡稱美國人），免稅額僅為6萬美元。也就是說，房產價值超過6萬美元開始，起徵贈予/遺產稅。
然而稅法也有規定，外國人如果贈予美國人無形資產，免徵贈予稅遺產稅。過去由此衍生出的避稅方法之一，即將有形資產轉移到一個有限責任公司（Limitied Liability Company - 簡稱LLC）名下，再贈予LLC股份，LLC股份作為無形資產不需要徵贈予稅的。房產作為有形資產，表面上來看此方法是行得通的，然而必須說明的是這個對策是在打擦邊球。
公司一定要是外國註冊的公司，不是美國註冊的公司。
首先，與其他形式的資產不同，外國人轉移美國房產在FIRPTA管轄範圍內，幾乎凌駕於全部其他稅法涉及到的相關條款。FIRPTA規定，如果LLC名下資產超過50%以上是房產，或超過90%以上是房產+現金類流動資產，則轉移LLC股份仍然視同於轉移房地產本身，在轉移之時，需預扣LLC或房產價值的15%的稅。
交付預扣稅之後，贈予人需通過申報個人所得稅稅單的形式，計算房產的買價和轉移至子女名下時的市價差額，按實際增值與否計算所得稅，如果得出的所得稅金額小於預扣的15%，則可拿回這部分退稅。
如不希望支付可能產生的所得稅，另一種取回這15%預扣稅的方式是申報贈予稅稅單。雖然理論上來說外國人贈予LLC股份給美國人，股份作為無形資產應不需支付贈予稅。
但現實情況是，稅務局保有對稅法的最終解釋權，通常情況下稅務局對稅法的詮釋是會偏向稅務局自身而非納稅人，對於贈予實體的定義，到底是變相贈予房產本身還是簡單認定贈予LLC股份，稅務局有最終決定權。
況且，已經收取的稅費再因稅法灰色區域而判定退回的可能性也是不樂觀的。因此，外國人贈予/遺產稅務籌劃，建議儘量在投資之前便開始進行。
三、贈予/遺產稅稅率
贈予/遺產稅稅率是累進制稅率，針對上述免稅額以外超額的部分。
賣房時，外國身份和美國身份最大差別是什麼？
在出售房產後，收益所得必須要納稅。美國人正常的情況下都是在每年報稅的時候，將這筆收益放在個人稅表中進行申報。但外國人賣房時，就必須將這筆錢預扣下來。其中聯邦要繳納房屋售價的10%預扣稅，紐約州要繳納8.82%的增值稅。這是因為外國人沒有美國收入，沒有成為美國稅法居民是不用報稅的，如果國稅局不收預扣稅的話，沒有辦法保證外國人合法繳納收益所得稅。國稅局收走預扣稅的話，外國人必須在報稅季填交稅表才能拿回退稅。
四、關於贈與稅
贈與稅以贈送的財產為課稅對象，向贈與人或受贈人課徵的稅。是世界上許多國家實行的一種財產稅。徵收贈與稅，目的是防止財產所有人生前利用贈與的方式以逃避死後應納的遺產稅。通常多與遺產稅同時實行。
贈與稅，是世界許多國家普遍開徵的稅種，也是一個歷史悠久的稅種。
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