一季度以來，頭部房企陸續調整發展節奏，在降低增速的同時，高調宣佈繼續加碼多元化探索。這其中，商業地產的市場佔有率，成為頭部房企的重要一環。截止到3月30日，8家已發佈2018年年報的TOP10房企中，有4家已明確提出要加大商業地產佈局。
在業內人士看來，商業地產抗風險能力強，能夠為企業提供源源不斷的現金流，不失為企業未來轉型的一個方向。
然而，由於商業地產業態的投入巨大且週期較長，對房企的資金、招商、運營能力都是很大的考驗。此外，商業地產同質化競爭嚴重，這也是傳統房企涉足其中不得不克服的一大難題。市場新形勢下，作為整個房地產行業“風向標”的頭部房企，又將如何抉擇？
商業地產進退錄：新城、龍湖持續加碼，恆大、碧桂園探索新業態
隨著房地產市場集中度進一步提升，行業上漲空間逐漸觸頂，近年來，加碼商業地產佈局，成為不少房企的選擇。然而，商業地產不同於住宅開發，該市場有其特殊性，這對於傳統房地產開發企業而言，是個不小的挑戰。
近期，房企陸續發佈2018年財報，並對新一年企業發展戰略做下部署。藍鯨房產觀察發現，包括龍湖、新城控股、華潤置地等頭部房企，紛紛對自身商業項目的開業情況及規劃目標做出披露，表現出對商業地產業務長期看好，繼續加碼拓展的態度。
龍湖集團CEO邵明曉在2018年業績會上介紹說，截至2018年底，龍湖已經開業29個商場，而到2020年，開業商場數將達到50個。目前，龍湖旗下的商場租金總營收為40.9億元，龍湖期望在2020年突破60億；主打“萬象城”商業品牌的華潤置地也表示，以購物中心為代表的投資物業是集團重點發展的業務板塊，未來3年，華潤置地計劃開業32個購物中心。
2018年憑藉商業地產迅速擴張，首次踏進TOP10房企之列的新城控股表示，在2019年仍將繼續加大開業率。據新城控股CFO陸忠明介紹，截至2018年底，新城已獲取96個“吾悅廣場”的土地儲備，累計開業42個項目，租金收入21.16億元，而在2019年，新城將新開業22個吾悅廣場，目標是實現租金收入40億元。
“商業地產項目容易打造企業知名度，通過租金收益還可以為企業帶來穩定的現金流，這是房企做商業地產的重要原因。”易居研究院研究總監嚴躍進向藍鯨房產指出。
不過，藍鯨房產梳理發現，在這個與住宅完全不同的新業態裡，各頭部房企發展態度明顯不同。相較於加速奔跑的華潤置地、龍湖等房企，碧桂園、恆大對商業地產的發展策略趨於謹慎，更多的是以輕資產介入其中。
早在2014年，恆大就宣佈要打造千億商業資管。在做了7個恆大廣場項目之後，恆大將精力轉向社區商業以及輕資產商業模式。截止到2017年年底，恆大依託社區資源打造的恆大院線已開業39家，2018年，恆大加速調整旗下嘉凱城業務模塊，繼續培養其院線業務。此外，2018年6月，恆大與蘇寧合資設立深圳市恆寧商業發展有限公司，共同建設蘇寧易購廣場，探索商業運營的輕資產化發展。
碧桂園在2018年開始，宣佈以文化+商業的方式，拓展商業佈局。目前，碧桂園文商旅集團已經開業和正在籌備的商業地產面積超過350萬平米。碧桂園方面還表示，未來計劃與金融機構展開合作，探索創新型商業地產模式。
“這種綜合型房企更需要平衡各業務板塊，不能偏科，這也就意味著，他們會在商業地產上發力，但卻不會耗費過多精力。”上海中原地產首席分析師盧文曦向藍鯨房產指出。
頭部房企“入局”商業地產，運營、招商等難題待破解
頭部房企“入局者”甚多，但想要做出一個好的商業品牌並不容易。第一太平戴維斯副董事姜楠向藍鯨房產指出，“房企入局商業地產有兩大難題需要解決：其一，克服資金週轉問題，商業地產的開發和回款週期與住宅完全不同；其二，需要具備專業的設計、開發、運營、物業、招商等能力，否則時間成本太大。”
從商業地產已有所建樹的三家頭部企業：華潤置地、龍湖、新城控股來看，這三家企業雖都在商業地產的市場中站穩了一席之地，但三者之間的發展路徑完全不同，且發展現狀均存在一定困難。
目前，龍湖已經形成天街、星悅薈、家悅薈三個系列產品線，分別以地鐵上蓋商業、社區型購物、家居服務配套三種業態，與住宅項目不同的產品定位相匹配，通過住宅+商業相互搭配的方式，來打造對應的商業品牌。按照邵明曉的規劃，龍湖在商業地產領域要進入前三。
一位不願具名的業內人士向藍鯨房產指出，龍湖的選址、政府背書上並沒有多大問題，難點是招商。此前，優淘城總裁薛建雄曾評價龍湖的商業體系說：“和萬達相比，龍湖商業並沒有形成有效的品牌商家合作平臺，也沒有足夠的主力店扶植政策，缺乏品牌門店的支撐，而且整體來看龍湖的招商品牌比較混亂，對於散亂的中小商家，也有沒有足夠的管控力。”
此外，龍湖商業長期堅持的TOD（軌道+物業）的開發模式，可謂其“看家本領”，這也就決定了其在擁有地鐵的一二線城市更有市場。不過，由於此種商業模式的選址較為特殊，企業發展速度也受到一定影響。正因如此，上述不願具名的業內人士向藍鯨房產坦言，“龍湖想要在兩年內將開業商場的數量由29家擴展至50家，確實有些壓力。”
由原華潤置地總裁吳向東一手創立起來的“萬象系”商業品牌，同樣也是採取與住宅項目相互“輔助”的方式開發而來。多年來，隨著華潤住宅產品線從普通住宅提升至高端住宅，其商業品牌也從五彩城、萬象匯逐步擴展為萬象城、萬象天地等多個商業品牌，但頗為尷尬的是，這並沒有起到積極作用。
從華潤置地2018年財報中可以看到，除了深圳萬象城之外，華潤置地商業品牌在一線城市的知名度並不高。據其2018年財報顯示，截止到報告期末，深圳萬象城租金收入為10.2億元，而上海萬象城租金收入為3.3億元，北京置地廣場購物中心則在2018年出現了負增長，租金收入為8824.6萬元，同比減少了2%。或許是考慮到一線市場推進難有進展，華潤置地近兩年將拓展方向放到了二三線城市，並計劃在未來三年，開業32家購物中心。
相較於上述兩家房企的發展軌跡，新城控股是起步最晚的，其旗下商業品牌吾悅廣場，成立時間只有7年。這幾年，新城避開了擁有成熟商業品牌的城市，大量在三四線城市拓展布局，為了拓展招商資源，甚至不惜以價換量。
2018年，新城吾悅廣場體出租率達98.8%，高於龍湖和華潤置地。但是從租金單價上來看，吾悅廣場明顯低於龍湖和華潤置地。據中購聯數據顯示，龍湖2017年前開業的天街系列平均租金為每天3.8元/平；而吾悅廣場在2017年前開業的項目平均租金為2.17元/平，租金單價超過3.0的僅有4個。而早在2015年，華潤萬象城項目平均租金就達到每天4.6元/平。
對此，一位不願具名的業內專家向藍鯨房產指出，新城的商業思路還是比較清晰的，降低租金雖然暫時會損失一些利潤，但對於企業招商有很大幫助，等到商業品牌發展成熟後，利潤有望逐步回升。
眾多房企對商業地產這片“紅海”持續看好的熱情，未免使業界感到意外，究竟企業是出於怎樣的考慮？中海地產(00688,HK)主席兼行政總裁顏建國給出了答案。他在中海地產2018年業績會上表示，“中海今天的主業是住宅開發，因為其週轉快、利潤高；明天的業務是商業資產管理，這是未來可持續發展的生力軍，也是房地產下半場持續增長的動力。”據悉，中海已經定下了“2020年商業物業總收入突破50億港元，並在2023年實現年收入100億港元”的目標。
來自傳統房地產市場“下行”壓力，是眾多房企加重商業地產佈局的重要因素。然而，商業地產領域早已有多個主流品牌形成的客群粘性，想要在此分得一杯羹也並不容易，究竟這一輪房企加碼佈局會對商業地產市場帶來怎樣的影響？又會否引起行業的“跟風”效應？尚需要時間的解答。
閱讀更多 房訊 的文章
關鍵字: 新城控股集團 廣州恆大淘寶足球俱樂部 碧桂園
