无产权违建房致租赁合同无效,发生财物纠纷究竟谁该担责?

无产权违建房致租赁合同无效,发生财物纠纷究竟谁该担责?

广州案例 ● 第四十九期

陈某和叶某夫妇俩在广州某综合楼租下了楼顶的简易搭建房当做仓库,但不幸的是,一把大火不仅烧毁仓库,夫妇俩名下的小轿车也未能幸免。

无产权违建房致租赁合同无效,发生财物纠纷究竟谁该担责?

烧毁的简易搭建房由于没有合法产权而导致夫妇俩签订的租赁合同无效。那么,房屋出租方对外出租不动产是否应当履行注意义务,为相对方的财产提供适当的安全保障?保险公司在对车辆作出赔偿后是否可向房屋出租方追偿?请一起走进今天的广州案例。

基本案情

2014年12月31日,B公司向A公司承租位于广州市白云区广花路的涉案物业综合楼,承租范围包括涉案物业第一层、第二层及夹层,A公司对该物业拥有产权。B公司租下后又将该综合楼顶层的简易搭建房(即第四层)出租给陈某、辉某等租户作仓库使用。

2015年5月20日,陈某承租楼顶简易搭建房发生火灾,其丈夫叶某名下一辆小汽车被烧毁。

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公安机关在《火灾事故认定书》中这样认定了此次火灾事故基本情况:2015年5月20日23时9分许,涉案物业综合楼楼顶简易搭建房发生火灾,消防队到场将火扑灭。事故造成皮具、电动车、汽车等一批物品被烧损烧毁,未造成人员伤亡。经调查,对起火原因认定如下:由于辉某在涉案物业综合楼楼顶简易搭建房自编4017仓门前走廊为电动车充电时电池电线短路引燃物所致等。

值得注意的是,一份先前已生效的民事判决,认定B公司与第三人陈某签订的租赁合同为无效合同,理由为综合楼房屋合法建筑为3层,但B公司却将没有合法产权的第4层出租给第三人陈某使用,双方的租赁关系无效。

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已对该车辆投保机动车辆损失险的叶某,向保险公司索赔后授权保险公司向责任方追偿。保险公司遂向法院起诉请求AB两公司连带向其支付赔偿款并承担本案的诉讼费用。

争议焦点

保险公司向陈某、叶某夫妇理赔后可否向A、B两公司追偿?

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裁判结果

一审法院判决,驳回保险公司的诉讼请求。

一审法院认为,被告B公司在签订合同中,违背了诚实信用原则,导致其与第三人陈某签订的租赁合同无效,但该过错与案涉车辆因火灾受损不构成因果关系,且该车辆损失也非因第三人陈某信赖合同会有效成立却由于合同最终不成立或无效而受到的信赖利益损失,故对原告保险公司主张被告B公司承担缔约过失责任,承担合同无效的法律后果,要求被告B公司恢复原状,赔偿责任,法律依据不足,法院不予支持。

另根据合同相对性原则,与第三人陈某签订租赁合同的为被告B公司,非被告A公司,故原告保险公司主张被告A公司亦承担缔约过失责任,没有事实根据和法律依据,法院不予支持。

保险公司不服一审判决,向广州市中级人民法院提起上诉。

广州中院判决,酌定B公司向保险公司赔偿20%的损失,A公司不承担赔偿责任。

法官说法

无产权违建房致租赁合同无效,发生财物纠纷究竟谁该担责?

主审法官 王泳涌

广州市中级人民法院 金融庭

四级高级法官

广州中院认为,本案为保险人代位求偿权纠纷。

❶ 依据《中华人民共和国保险法》第六十条第一款“因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的,保险人自向被保险人赔偿保险金之日起,在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利”之规定,保险公司在对原审第三人的损失实际理赔后,取得了代位求偿权利。

❷ 本案上诉人保险公司原审起诉时即是主张A、B两公司应当因租赁合同无效而承担缔约过失责任,现保险公司上诉时主张A、B两公司在物业管理服务合同中存在违约行为,而物业管理服务合同不在本案一审审理的范围内,故保险公司在上诉时提出该项主张,法院亦不予调处。

关于租赁合同无效后,A、B两公司是否应当承担缔约过失责任的问题。案涉租赁合同成立后,虽因为案涉物业并无合法产权而归于无效,但依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”、第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”、第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为”之规定,

即使合同无效不能发生履行效力,亦不等于不能发生任何效力。

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合同的当事人相互之间,基于诚实信用原则对他方之利益具有合理的积极的注意义务或者先契约义务,而在自己经营场所为相对方的财产提供适当的安全保障,是上述注意义务的一种。B公司对于案外人辉某违反消防规定的行为未及时发现并加以制止,且未提交证据证明案涉物业有通过消防验收,因此其存在违反注意义务的行为。但考虑到本案火灾直接起因是案外人辉某违反消防规定为其电动车充电所致,同时陈某作为承租人,租赁未经消防安全验收的物业作为仓库使用,其本身对于损害的发生亦存在过错,故酌定B公司承担20%的损失。至于A公司,并非案涉租赁合同当事人,不应承担缔约过失责任。

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法官提醒:基于诚实信用原则,合同的当事人之间对相对方利益具有合理的积极的注意义务或者先契约义务,因此出租方应在自己经营场所为相对方的财产提供适当的安全保障。

来源 | 广州中院

编写人 辛野 李瑶

图片 网络综合


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