多名房產大佬不再談樓市,房地產真的已是夕陽產業了嗎?

沈依依


就從人口結構來看,確實是夕陽行業。

說一下我對房價的判斷方法:

口訣一:“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

用大白話來說就是:

長期的漲跌看人口的流入流出,流入漲流出跌。

中期的漲跌看土地的賣賣和供給,供給短缺則漲供給過剩則跌。

短期看貨幣流入流出,資金流入樓市則漲流出則跌。

這個不是我瞎扯,這個是著名宏觀經濟學家任澤平說的。老企我雖然也有自己的私貨,不過這個是概括得最精簡的。

有人說房價會永遠漲下去,那自然是不可能的。

中國房價之所以能漲那麼多,按照老企的模型分析,主要在於:

口訣二:能否製造出的局部供小於求現象。

在說明這個問題的時候舉個例子先,當市場上只有一個麵包給你不吃會死的時候,理論上他能賣出的最高價是你的全部收入和信用。他不給你那就是供小於求,賣給你後叫需求剛好滿足。很明顯這種狀態下你是弱勢一方。所以在政府不調控的時候商人都追求局部供小於求,就是不滿足你以便賣出更高的價格。這個也是中國房價高的一部分原因。當然這個也需要看這個需求的重要程度和是否有替代品。

要造成局部供小於求現象有兩個簡單的手段:

1、減產

2、囤貨(可以商家囤貨也可以部分交易者囤貨)

這兩點主要表現在:政府土地供應的限制與土豪的惜售。

只要局部總供給-局部囤貨量小於局部需求量的時候就是最好炒作價格的時候,而最容易造成這個結果的環境就是貧富差距過大,老企再拿麵包舉個例子:十人不吃麵包會死,我有10元其他9人各有2元,麵包有十個售價一元。這時我只要先把麵包打包買下來。再賣給另外9人,由於不吃麵包會死,我就可以把麵包以2元以上(讓他們借錢)賣給他們。這也是為什麼社會發展初期的時候貧富差距容易擴大,贏家可以肆意的囤貨。

另一方面要記住的一點是:

口訣三:供需是影響一切價格的因素,房子供給多了就跌,房子供給少了就漲。而需求是隨時變動的,因為需求和心理預期有關係。

老企分析經濟的時候一般用的是大類人群分析法。目前高房價的背後是合理需求被抑制,好多剛需因為過高的房價買不起房,這些剛需是無論房價多高能買的情況下都要買的。所以只要房價不下跌到一定程度,影響房價的大頭都是中產以上的階層。

中產的需求其實是和資產總量相關,只要經濟不好,企業利潤下行,股市下跌,中產以上的需求就會被抑制,需求被抑制的時候房價就很難上漲。今年好多企業在縮減規模,裁員降費,中產以上在經營中賺得錢會變少,股市一蹶不振,大部分中產虧錢,需求再度被遏制。樓市下跌,交易被限制。大多數中產的現金流都枯竭了,現在這個時候需要變賣資產補充現金流。所以限售這個口子放開是有原因的。當然也要考慮到影響,不能弄跌房價,否則金融體系扛不住。

口訣四:決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。

好地段的房子更抗跌,而正是因為這句話道出了房子的真諦,也一直被房地產業界奉為“金科玉律”。這句話是李嘉誠說的。這個口訣也是針對城市具體區域房價的口訣,大家可以網上搜一搜,在此不作贅述。

綜上所述,我認為長期來看,房地產肯定不會像以前那樣飛速發展了。


企業那些事


這裡包含兩個問題,一是大佬為什麼不談樓市了;二是大佬不談樓市是不是說明房地產就是夕陽產業?

首先談第一個問題--大佬為什麼不談樓市?其實也不是不談,是談得少了,特別是領軍人物大炮啞火了。為什麼不談?無非就幾種:不願談、不能談、不好談。我傾向於第三種--不好談。不是說樓市多麼高深,其實樓市說到底就四個字-政策、預期!大炮深諳此道,既吃透了政策,又借政策之風扇動預期之火,於是房地產如風助火勢,一飛沖天。我研究房地產大佬們的言論,基本上用一個字可概括--漲!不是為了準確,只是為了需要--樓市不漲,大佬們如何賺得“金滿山、銀滿山”?

那麼大佬們現在為什麼不好談了?因為政策的堅定性,因為錢包的掏空,因為剛需的覺醒!大佬們要談,無非還是一個漲字,談跌那是逆了天的良知,現實中實在少之又少。但在目前,經濟增速放緩之際,夜壺沒被重新祭出,足見政策決心,都是明眼人,巧舌如志強之流,怕也難以忽悠了;六個錢包被掏空,大佬們知道再忽悠也忽悠不出幾個錢來了;更重要的,是剛需覺醒了,剛需不願做魚肉,原來是一忽悠就嚇得東挪西借也要勉強湊個首付,然而把自己幾十年的人生抵押給銀行,但現在90後說:老子不幹了!老子決不會把自己一生的幸福綁架在一套住房上……大佬們還怎麼好談?還怎麼忽悠?

那麼房地產業是夕陽產業嗎?這倒未必!有一點其實有些大佬們、磚家們說得對,房地產業帶動的行業比較多,帶動的就業也比較多,如果不炒,那是正兒八經的實體產業,國家絕不可能放任其倒下,相當長時間,它一定還是個支柱,但肯定不是主要支柱。房地產業的競爭會白熱化,是個人、有點錢就搞地產,搞地產就穩賺的時代會結束。房地產轉向科技化、高質量化發展階段,從滿足居住到滿足享受的階段,必然是大浪淘沙的過程。房地產暴利時代結束,和其他商品一樣,進入微利時代。這個時代稱不上朝陽、也稱不上夕陽,還是用一箇中性一點的詞,叫暖陽吧!


衡陽雲飛


李鐵、董藩、任澤平、張五常(任志強已三個月不發聲了)等等這些唱房價漲或鼓動買房的這類專家學者,這是包藏禍心、唯恐天下不亂!陰謀歹毒。是明目張膽詆譭、攻擊中央政府的調控決策的檄文。中央政府的調控決策阻斷了它們利用房地產斂財的通道。妄圖利用房地產摧毀中國的經濟!進一步拉大貧富懸殊,使社會動亂。其本質就是為己私利窮盡思維醞釀的詭計!維護的都是手中囤積多房、和裹纏著斂財利益集團的利益。是與國體、國情悖逆的言論!是以自己專家身份的話語影響力詆譭中央政府對房地產調控決策、都是居心不良。妄圖擾亂經濟秩序,蠱惑民心。破壞社會安定,是為斂財而沒計謀略。

我們要堅定不移的相信,堅決執行中央政府的一切方針政策。


思思50935750


關於明年的房地產市場,我讀到的幾個信號


第一 當前形勢

穩重有變,變種有憂,外部環境複雜嚴峻,經濟面臨下行壓力

外界的解讀一般是認為政府承認存在危機,覺得是好事,剩下的就是解決困難的問題了

涉及到房地產,在此種情況下,我認為整體房價會繼續遇冷,前兩天我寫了一篇文章

如果沒有年終獎,我決定把買房的計劃再推遲一些

大概就是這個意思,對於普通的老百姓而言,買房買的是預期,是對房價上漲的預期,也是對自己未來創造更多財富的預期。現在這個預期正在慢慢的減弱,一旦大家開始認真的評估自己現有的資產,然後決定是否買房的時候,房價就真的要經受考驗了!

此種情況某些三四線城市會經受巨大的壓力,因為這些城市缺少外來人口,房價又與本地居民收入相差太遠,此時風口不在,估計有些城市心慌慌了

第二 宏觀經濟政策

保持合理性充裕,我認為這是根本。

剩下的TMLF等等,都是與此相對的伴生政策,未來一年,我認為大型房企的融資渠道會適度放鬆,中型房企壓力變大,小型房企可能會受到支持

做次判斷的原因是基於小型房企對於地方債務、小城鎮發展的巨大支撐作用

第三 1億居民落戶

落戶就要買房,或者說買房才能落戶

總之,我國城鎮化率仍然較低,以我國13億的人口規模,10%的城鎮化率進步,就是1億多人的需求,也就是三千萬套房子的需求

而總體來看,我國仍有將近20%的城鎮化率進步空間

由於人口結構問題,這些人大部分會選擇本地中小城市,所以我認為這對地方房地產市場是一個利好

第四 鄉村振興

這兩年當城市精英開始高呼消費升級的時候,小鎮青年用數量直接“壓死”

無論是電影票房還是快手、抖音,以及拼多多……抓住小鎮青年、抓住農村下沉市場,放佛就抓住了中國的大多數

不用懷疑,房地產也是,對於那些農村人口眾多,總體城鎮化率較低的城市而言,儘早買房吧!

鄉村振興後,農民富了起來,然後就決定進城買房了

第五 合肥好地方

之所以提,是因為我寫過一篇文章

合肥市房地產危險指數 4

這次重點提到了國家實驗室的構建,合肥迎來巨大利好

第六 長效機制 因城施策

大多人認為所謂的長效機制就是房地產稅

反思一下,我們是否真的需要“房地產稅”(如果房價下跌的話)我之前分析過,我覺得理想中這是個好東西,但出臺面臨的困難太多,而且我國現在的整體城市發展也沒到那個地步

所以,不會近期出臺,五年內立法,就再等個三四年吧

因城施策是好事

這兩天各個城市都在“八仙過海各顯神通”,有的放鬆限售了,有的降低了購房門檻,有的放鬆了限價標準

對於這件事,本地的老百姓千萬別覺得是壞事!地方政府有錢了,才有能力去建設城市,去發展經濟,相對那些碌碌無為的地方,這些城市提前預感到了問題,通過行政干預更好的調整市場,這是相對科學的

畢竟,我國地區發展不均衡是現實,大家買房也都願意選擇好的城市

總個結

  • 1.整體樓市仍冷,房住不炒仍在
  • 2.城鎮化率較低的城市房地產有利好
  • 3.房地產稅不會盡快出臺
  • 4.個別城市會繼續放鬆調控(但不一定是好事)
  • 5.TMLF就是告訴你,買啥都要定向(猜對了泡沫,才是風口上的豬)

尚文說道


物以稀為貴,在政府嚴格把持著土地供應,開發商大規模捂盤惜售,市場普遍買漲不買跌的情緒化大氛圍下,你要房子降價是不現實的!

靠賣地收入的人不願意,靠拉抬房價抵押貸款的人不願意,想賣房子的人不願意,買了房子的人不願意,只有還想買房子的人一心一意盼著房子降。

事實是市場化的商品房降價太難,曾幾何時我們還在笑萬惡的資本家就是把牛奶倒了都不給喝不起的普羅大眾。現在我們把房子拆了也不會給住不起的普羅大眾。

不過最近情況也不是完全沒有轉機。當韭菜們被連根拔起了,再也沒法割了之後,也就是絕大多數真的需要房子的人真正買不起房子的時候,群眾口袋裡掏不出來錢了之後,除了降價再也沒有凱子。


wellgw


既然邀請我,那我來談一下我的猜想。首先是賣房難,房子目前短時間不可能再上高位,這裡的落差讓房東不願意大福降價出售,而錯過了3年前買房的買主也因為經歷了當初的低房價而心有不甘,所以陷入膠著狀態,演變成買房難。而實際上有二三套房的人我建議持有,因為真正的買房難還在以後,特別是限購後的非首套購買成本更高。房價既然漲了,就不可能大跌,房產稅對於只有兩三套房子的人來說避稅方法很多,也交不了多少錢。而以後沒有買房的人大部分進入租房市場,畢竟人人有房住包刮租房。其次,三年後人均收入將基本是目前的1.5倍,5千起是最基本的工資,人民幣相對貶值一半以上,所以再次說明房價不會下跌,而目前的房價無非是提前3年的預漲而已。而未來國家一定會最大幅度收取房產買賣稅收,所以四五套房屋以上的目前還是脫手為好,以免賣的好價格拿不到好多錢。3年後房租也會大幅調整到正常投資狀態。未來3-5年,是市場消化和磨合各種政策變革因素期。



君領天下x亂刀


房地產當然沒有成為夕陽產業。很多房地產人士不聊房地產是因為房地產本身不是一個高深複雜的議題。特別是房住不炒的政策基調出來後,大家都知道暴漲時代結束了,未來房地產將逐漸迴歸一個相對穩定,溫和的市場週期。天天講也沒有多大意義了。另外,房地產在中國城市化進程中的使命遠未完成,還有大約3億人口要進城,還有城市不斷需要更新,以房地產為主要形態的城市空間增長和更新,還需要很長一段時間的發展,還有很多新的地產模式,如養老地產,文化地產,商業地產等也方興未艾。

特別在那些人口流量較大,城市經濟增長潛力大的地區,比如北上廣深,南京,杭州,武漢,成都,長沙,鄭州,合肥,濟南,寧波,青島,南寧等地方,城市發展空間還很大,人口集聚還很有潛力。當然很多三四線城市會弱一些。但那些地方的房地產市場也不等於夕陽化了,只要地價低,房價低,老百姓還是願意在城裡添置一套房子。所以,房地產夕陽產業的說法並不合理,大家不說或少說了,是因為都說透了,不必再說了而已。


城市觀察家胡小武


正相反,應該說房地產是朝陽產業,過去蓋樓以大量重複較低的技術,快速賺錢為最高,雖然產權證大多是70年,但許多房屋壽命不會大於40年吧。很少有企業拿出錢來進行研發,在建築材料,施工方法,綠色環保等方面,對未來進行技術儲備。和建築相比,他們的金融屬性更加突出。

粗放掠奪式,金融屬性色彩較濃的地產建設接近飽和,未來隨著立法監管方面的加強和逐步步入常軌,低級水準的房地產企業的生存空間會逐步被壓縮,能夠學習先進技術經驗,在技術研發上進行投入,形成技術儲備的優良企業會存續下來,成為為國人修建居所行業的核心力量。


洋110523


房價是否高,我們用上海中心城區虹口來解答,全世界的大城市都是商業辦公樓比住宅樓價格高,2005年以前上海也是,一方面同一個地區辦公樓的規範和質量遠高於住宅樓,另一方面稅收有些差距,但辦公樓用戶和買家的承受力也遠高於住宅樓,但今天的情況如何呢? 同樣的虹口四川路地區,品質相近的住宅樓是辦公樓價格的3倍到4倍,辦公樓的單價是2.2-2.6萬,而住宅樓的單價是8到10萬,不用那些叫獸和磚家忽悠,這個事實就已經自證了現在上海虹口的住宅樓虛高了3倍以上,是不是泡沫,哪天破就自求多福吧。


wang201611841


任何商品屬性不能脫離市場規律!商品房沒有科技含量、不是緊缺物資,沒有虛高的支撐理由!房子是用來住的,不是用來炒的,就相信李嘉誠逃離和馬雲如蔥說。[贊][贊][贊]


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