（邁點網訊）第八屆中國飯店文化節於4月8日至12日在北京稻香湖景酒店舉辦。本屆文化節以中央經濟工作會議精神和中共中央32號文件精神為綱領，以“消費升級、優化供給”為主題，著力突出創新文化、品牌文化、餐飲文化、北京文化，旨在通過優化供給、提升品質，進一步釋放住宿餐飲市場內需潛力，推動擴大國內住宿餐飲市場，以優異成績慶祝新中國成立70週年。
4月9日，第四屆中國租賃式公寓企業家峰會暨中國飯店協會公寓委員會換屆大會開幕。會上，中國飯店協會公寓委員會理事長、魔方生活服務集團CEO柳佳以“運營驅動、資本賦能”為主題，作了主題演講。
長租公寓的常用資本工具
2018年4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關的工作通知》鼓勵專業化、機構化的住房租賃企業發展資產證券化，緊接著，2018年5月28日銀保監會也發佈了政策。對於長租公寓行業來說，正是政策支持的好時機。
柳佳首先對長租公寓常用的資本工具進行了介紹。
最常見的是股權融資。在初始階段，股權融資並不容易——風口錢好拿，風口過後，比拼的還是企業背後的價值以及成長潛力。
“目前行業內更多使用的金融工具是債權類，如ABS、ABN、CMBS、REITs等。”柳佳還舉了個例子，2017年魔方在上海交易市場掛牌發佈了ABS，同期，自如也發佈了ABS，但這兩個ABS是有區分的——魔方的ABS是特定門派下的收入，自如的底層資產更多的是客戶的租金分期的貸款的產品。
各大長租公寓企業都做了很多金融創新的嘗試，如新派公寓發行了行業第一支的REITs，保利發佈了首單租賃REITs。
此外，招商蛇口也擁有非常多公寓品牌與物業，因此可以放CMBS，以物業的抵押權作為底層資產，從而發佈產品。招商蛇口同時還發布了ABN。“ABN是在銀行市場交易，CMBS是在公開場合交易。底層資產都是它位於深圳的一些社區的公寓產品。”柳佳解釋道，“未來我們相信還會有更多的類似的產品的發行，更多的企業加入到創新金融手段的應用當中。”
柳佳還詳細介紹了魔方也發佈過的ABS。發ABS有很多要考慮的要素，例如，由於魔方自身並不擁有產權，ABS底層的資產是租金的收益權，所以在不具有產權的情況下需要增加外部的徵信。
魔方率先在行業內設計了雙SPB的結構，以保證募集的資產和資金的管理能夠更加的符合監管方的要求以及資金上的要求。同時，也有非常多的信託、監管、律所等支持機構。
柳佳也表示，最重要的並不在於金融的手段有多麼的創新，金融其實就是套路，最後最核心的還是你自己的運營能力。
除這些金融手段之外，險資也開始在中國公寓市場進行投資。最早的是龍湖集團與加拿大最大的基金投資公司CPPIB共同設立了重資產的投融資的平臺。而魔方也獲得了加拿大領先的機構基金管理公司CDPQ的1.5億元融資。
海外的險資為什麼會投資中國的租賃市場？柳佳認為，是海外投資人對中國租賃市場未來發展的信心決定的。中國的長租公寓發展處於30、40年前美國的水平，剛剛起步，未來很有可能以更快的增速超過美國的租賃市場。同時中國長租市場收益的情況，也是長期平穩的，這和保險資金的投資取向是非常匹配的。
國外的險資已經下手，中國的險資也在做準備。中國人壽和不少基金聯合成立了基金，中國平安與華夏幸福共同探索長租公寓等合作機會。“多家機構在用不同的方式切入這個市場，這也是我們廣大從業者未來的機會。”柳佳說道。
融資、現金流的安排對企業來說是最重要的。在柳佳看來，企業資金的運營能力和工具的使用能力，就看企業如何來管理它的現金流，以及來配置長期的貸款和短期的貸款，不能斷債長投。
關於金融，柳佳給出了一個經驗：金融工具能夠給我們帶來效率，放大我們的利潤，作為槓桿來說同時也會放大我們的風險，所以金融的使用會遵循企業自身的發展，不能過度的去使用，還要選擇適合自己的金融工具。
金融不是推動企業效率的唯一要素
誠然，金融工具能夠帶來效率，但企業效率的推動並不完全依靠金融，在柳佳看來，企業的核心競爭力還是靠產品和運營能力。
產品和運營能力不是有錢就一定能做好的，也不一定做好了就有錢。金融工具雖然複雜，但會有專門的投資機構來幫忙做，但背後的運營指標才是最核心的，也是產品發行的底層要素，如收入來源、出租率、租期、風控措施、現金流等，這些都無法依靠金融機構，只能靠運營。
柳佳分享了魔方的“六脈神劍”運營經驗，共有6個方式方法：做運營當中一定要輕、一定要扁平化；精細化的管理；系統化的操作；可視化的報表；數據能夠在雲端實現收集以及在總部進行彙總；使用智能化設備。
“只有把我們自身的運營能力提升了，把我們自身的盈利能力提升了，相應的金融工具就會助力我們更快的發展，相應的金融工具也會更加的匹配我們的產品。”柳佳說道。
平臺組織對行業的推動作用
最後，柳佳也十分肯定中國飯店協會公寓委員會對長租公寓的積極作用。在這一平臺下，不少企業達成越來越多的合作，關係也不再是競爭對手，而是共生共榮。
中國飯店協會公寓委員會如何進一步推動行業發展？柳佳從三方面給出了建議。
首先，政策推動。柳佳認為，各種各樣的政策，產權類審批的政策、消防類的管理的政策以及租購同權的人口落戶和水電的政策都是可以推動的。中公委在2015年就推動了財政部對稅收政策的認定，當時把租賃行業認定為生活服務業，稅收降到了5.5%，造福從業者。未來，還可以有更多發展。
其次，關於運營管理。從業者之間可以互相做一些運營合作、諮詢和管理合作和供應鏈的合作。此外還可以客戶共享，與其讓客戶流失，還不如在平臺上來流動。“這個行業目前還屬於供需兩旺的狀態，在熱點城市的熱點地區絕對是供不應求的狀態，所以我們需要更好的把房源集中起來和客源做匹配，這樣才會促成更多的交易而不是流失機會。”柳佳說。
最後，一些投資方面的合作。金融機構、包括企業之間互相的合作、合資、參股也是未來可能發生的。
柳佳在發言最後表示，希望未來能夠和大家繼續在這個行業共同奮鬥，幸福是奮鬥出來的。共同從事著創造美好生活的行業，也希望和各位砥礪前行。
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