農曆三月已至，成都無論是城市還是樓市，都漸漸有了暖意。
在上週五，城東青龍湖畔中海御湖世家開盤，預售均價從首開的19960元/平方米，來到了28000元/平方米。而在本月初，位於三聖鄉板塊的首創嬌子臺小區，最高清水單價更是來到了3萬元/平方米。
由高地價支撐起高單價
據智庫君統計，2019年元旦以來，成都房價在3萬元/平方米以上的項目就有5個：首創嬌子1號、金茂府、北辰香麓、東原印長江，以及金科博翠府。
最高價過3萬元/平方米的項目，數據來源成都房協
金科博翠府與金茂府皆是位於武侯新城內，最新批次的預售均價分別為27700元/平方米和29950元/平方米，最高單價均是達到30000元/平方米。
武侯新城作為開發商口中的“豪宅新聚落”，項目單價很“豪宅”，土地價格也不“親民”。
2018年1月的一場土拍中，金科奪得博翠府48.8畝宗地，成交樓面價13600元/平方米。在那之前，2017年4月，金茂以17160元/平方米的樓面價入局武侯新城，與首開地產聯合打造金茂府項目，該塊土地價格為成都土拍歷史上的第二高。
成都土拍歷史上的“地王”，是東原印長江所在地塊。2017年4月6日，東原以17200元/平方米的樓面價，拍下武侯區紅牌樓地塊，刷新成都土拍歷史記錄。自去年10月底的首推至今，東原印長江已經開盤三次，首開最低價約19500元/平方米，最新一批次的最高單價直達3萬元/平方米。
區域價值加持下的高單價
拿地成本高昂，金科博翠府、金茂府和東原印長江開出高單價也在意料之內了。正如業內人士所說：“就算開到3萬，很多也是虧本在賣。”
不同於以上項目的土地高成本，首創嬌子1號土地因為拿地時間較早，樓面價也較低，從這一方面來看，開出近40000元/平方米的單價，似乎並無道理。究其原因，聯排別墅的物業類型是一方面，區域價值則是一方面。
2015年1月12日土拍，錦江區嬌子立交143畝地塊登上拍賣臺，最終首創以5420元/平方米的樓面價，打敗中海、保利、中鐵建等8家品牌房企，將該地塊收入囊中。
首創嬌子1號地塊位於成都錦江區三聖鄉板塊，緊鄰南三環嬌子立交。4月1日開盤的聯排別墅產品，價格段在30000-39999元/平方米。據瞭解，該項目早在兩年前，價格就已達到4萬：2017年6月，首創嬌子1號別墅開盤，價格為37000-40000元/平方米。
能與首創嬌子1號放在同一語境下的項目，就是北辰香麓。北辰香麓位於高新區大源板塊，地塊同樣是在2015年競得，成交樓面價為6400元/平方米，略高於首創嬌子1號。該項目最新一批次開盤價格為24000-30200元/平方米。
新房市場回暖
事實上，成都新房市場回暖的趨勢早已可見端倪。
2019年元旦以來，大成都範圍內，共發預售證163張。據智庫君不完全統計，最高單價達到20000元/平方米的項目共20個。這其中，位於主城區的項目共15個，均價約為24163.3元/平方米。近郊範圍內的項目共5個，均價約為22733.4元/平方米。
最高單價過2萬元/平方米的項目，數據來源成都房協
從房價上看，2019年1月，大成都範圍內的新房均價約10233.98元/平方米。2月均價約14909.86元/平方米，環比上漲45.69%。3月均價約14418.68元/平方米，環比下跌3.29%，但與1月相比，價格上漲了40.89%。
從搖號數據看，2019年1月，大成都範圍內供應住宅共20500套，搖號18292套，去化率約89.23%。2月供應房源4583套，環比下跌77.64%，搖號2509套，環比下跌86.28%，去化率為54.75%，下跌了34.48%。3月份，大成都範圍內預售房源10421套，環比上漲127.38%，去化9613套，環比上漲283.14%，去化率約92.25%，與2月甚至1月相比，皆是有所提高。
2019年第一季度新房供銷情況
房價“剪刀差”縮小
與新房市場的回暖趨勢類似，自去年底以來，成都二手房市場就被看漲。單從成交量上看，3月，成都二手房共成交11892套，環比上漲了137%。
其原因，二手房市場傳統意義上的“金三銀四”算一個，另一個重要原因則是，自去年“5·15”新政頒佈以來，成都二手房市場經歷了長達半年的低迷期，二手房東們開始主動降價賣房，這就吸引了一部分新房意向顧客，迴流至二手房市場。
從房價上看，據鏈家網數據，全成都範圍內，二手房掛牌價的最低點為去年12月，掛牌均價為15511元/平方米。值得注意的是，二手房的實際成交價格，通常會低於或等於掛牌均價。
經歷了12月的觸底之後，連續四個月，成都二手房的掛牌均價，整體上呈上漲趨勢。分區域來看，主城區除天府新區外，其餘區域二手房價皆是有所上漲。在這其中，高新區漲幅最大，今年3月相比去年12月，掛牌均價上漲830元/平方米。近郊則是除龍泉驛區與溫江區外，其餘行政區二手房價皆是有所下滑。
成都十三區各月二手房掛牌價一覽，數據來源鏈家網
即便如此，與去年5月份相比，成都二手房價仍舊處於低點。大成都範圍內，3月份二手房掛牌均價相比去年5月跌了2306元/平方米，主城區跌幅最大的是青羊區，單價下降了2650元/平方米。
結合新房價格來看，自成都限購以來，新房與二手房略顯誇張的剪刀差已經逐漸減小，“5·15”新政前的“病態”市場，也已經迴歸理性，在這其中，二圈層的表現最為明顯。
在最後，智庫君想引用《無間道》中的一句臺詞：“以前我沒得選擇，現在我只想做一個好人。”
當剪刀差被縮小，新房與二手房的價格“藩籬”逐漸被打破，此時若是再被問起“新房和二手房，你選哪個”的時候，我們作出符合自身需求的選擇，相比才會更加容易。
（《2019年以來，成都新房開盤詳情（不完全統計）》完整表格，請點擊“閱讀原文”查看，更多資料請智庫君的後續更新，有任何紕漏請在稿件下留言評論）
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