魏国大夫庞恭和魏国太子一起作为赵国的人质，定于某日启程赴赵都邯郸。
临行时，庞恭向魏王提出一个问题，他说：“如果有一个人对您说，我看见闹市熙熙攘攘的人群中有一只老虎，君王相信吗？”魏王说：“我当然不信。”
庞恭又问：“如果是两个人对您这样说呢？”
魏王说：“那我也不信。”
庞恭紧接着追问了一句道：“如果有三个人都说亲眼看见了闹市中的老虎，君王是否还不相信？”
魏王说道：“既然这么多人都说看见了老虎，肯定确有其事，所以我不能不信。”
庞恭听了这话以后，深有感触地说：“果然不出我的所料，问题就出在这里！事实上，人虎相嘿怕，各占几分。具体地说，究竟是人怕虎还是虎怕人，要根据力量对比来论……”
01
最近的鹤岗也有些三人成虎的意味。
橘生淮南则为橘，就好比《倚天屠龙记中》张无忌，阳顶天，杨逍都练了乾坤大挪移，但是因为性格人生际遇啥的都不一样，所以，一个练到了顶层，一个练到了四成，一个才练到了两层。
狗哥以前去东莞大保健一次花了两千八百大洋，但是过年回到老家的时候，整一次全套两百八还不到，都是一个道理。
鹤岗也是一样。
虽然这位博主的配图中，鹤岗南山区九州兴建小区仅为300元/平，狗哥少搞一次大保健就能买一平，当然鹤岗的房价的确跌得厉害，18年初还有不少房子价格在三千往上，但仅仅一年时间就接近腰斩。
要说原因，自然就少不得写写鹤岗的历史了。
大家都知道，鹤岗是著名的煤都，与鸡西、双鸭山、七台河，并称为黑龙江四小龙，哦，不，四大煤都，自1949年中国人民站起来以后，鹤岗人民也依靠煤矿站了起来，一个城市数十万人在干着与煤相关的工作，活得还挺滋润，鹤岗的煤矿产业甚至一度占了全市工业的一半。
只是，早在张作霖主宰东北的时候，鹤岗的煤矿就已经开始开采，至今已经有100年历史。
李白看到的那个老婆婆能将铁杵磨成针，鹤岗挖了100年的煤矿，可想而知，煤已经挖得差不多了。
2015年，鹤岗地方开始大刀阔斧的推动10万人分流改革，造成了人员的大规模流失。
支柱型产业的萧条，也对鹤岗工业形成了负向拉动，许许多多的小型矿场被迫关闭，大型矿场也不断裁员缩小体量，曾经的煤都早已风光不再，最终，被列入了国务院公布的“资源枯竭城市”名单。
霍英东在造中国第一座自主研发的白天鹅酒店时，就说过，人气才能带来财气。
事实上，除了财气之外，人气还能带来房价的高速增长，反之亦然。
人类是群居动物，族群越庞大越有生存机会。
鹤岗以煤为生，当吃饭的家伙什越来越少，肚子都搞不饱，年轻后生自然得出外谋生，人口就跟拧不上的水龙头，哗啦哗啦，哗啦呼啦，流失得越来越严重。
也被一众媒体冠上了「四五线城市的未来：300元一平，这个城市卖房如卖白菜！」，「看了这个城市的房价，你还敢买小城市的房嘛！」
实际上，那位博主贴出的白菜价房子，属于棚改项目的二手房，回迁安置用的，小产权质量差，还是老破小，一百块都未必有人想给，白送还得考虑房地产税啥时候落地。
别以为不可能，邻居日本和人类灯塔美帝，白给的房子不要太多。
媒体嘛，终归是喜欢炒惊悚，炒热度，对于背后的合理逻辑喜欢一笔带过，还特擅长春秋笔法。
深悦君想告诉购房者是，鹤岗的事，属于「幸存者偏差」，它的房价的确跌了不少，但，对于大部分的四五线城市也没啥预警作用。
鹤岗，只不过是房价回归了理性而已。
02
不知道是不是选择性的忽略或者忽视，写手们写起鹤岗，都自动将「二手房」这三个字避重就轻了，其实这是不对的。
不止是鹤岗，很多四五线城市的二手房价格都很低，比如河南豫北的某些城市，近邻郑州，老大哥的房价动辄两万多，但这个弟中弟的二手房也就两三千块，而且房子看上去还都挺好，当然，这里所有的一切都是指二手房，新房的价格还是相当让人绝望的。
这个四线城市，别说煤矿这样的事业了，当地压根就没有什么像样的产业，人均收入低，干啥都不赚钱，但是它却看不出丝毫的颓废。
鹤岗呢，它的新楼盘价格还是不差的：
至于低到尘埃的二手房房价，其实，鹤岗在五年前，也就是2014年的时候，二手房市场中就已经存在着大量500元/平方米的房子了。
这5年之中，无论新楼盘是卖两千三千还是四千，二手房的出售价格基本上没有什么太大的变化。
造成这样的局面，除了上文说的因为煤矿的一损俱损，还有一个重要原因：城市化率。
2018年的鹤岗总人口一百万，但是城镇人口却又83.3万，城市化率高达83.3%，高出全国平均水平一大截，值得一提的是，2005年，也就是14年前，鹤岗的城市化率就是已经破了八字头，为80.55%。
本地土著已经真正的实现了居者有其屋，且每家都不止一套，个别人手中，甚至有5户以上，也不为过。
这样一个城市，靠近俄罗斯，气候恶劣，赖以生存的产业如一夜八次之后的狗哥一样被掏空了身体，人们对房子几乎没需求，逐利的资本不会进场，人口流失率严重……
这些全部加在一起，二手房变成烫手山芋也就不奇怪了。
毕竟，鹤岗这地儿，房价白菜，但是物业费却跟白粉一样，一年得好几千，没办法，取暖费永远是黑龙江人民的支出大头。
鹤岗的二手房房价的确很低，低到3月份的均价才1240元。
注意，这里是均价，2和8的平均值是5，既然鹤岗的房子有两万一套的，肯定也有二三十万的，有三五百单价，自然也有两三千的，这个得区别对待。
大佬三令五申一再强调因城施策，其实放到城市也是适用的。
一样米养百样人，一座城的房价也有泾渭分明的。
比如深悦君老家，也是一个典型的四五线城市，新区楼盘价格接近6000，但是老城区的房价3000都没到，老城区再过去一点的郊区房价普遍两千出头，而这新老城的距离，开个车十分钟就能到两者的市中心。
购房这回事吧，千万别弄瞎了双眼去摸大象，每个城市每个区域，都不能一概而论，道听途说得再多，也永远不如亲眼所见。
03
天行有常，不为尧存，不为纣亡！
往后，不止一个鹤岗，比如那些有严重依赖症的资源型城市，比如煤都四小龙的其余三条龙，再比如双鸭山，大庆等等，隐患实多，如果不能及时转型，鹤岗的今日有极大概率就是他们的明天。
但也不会有很多鹤岗，鹤岗属于四五线城市不假，但不是所有的四五线城市都是鹤岗，步鹤岗后尘的条件还是很苛刻的，必须符合五点：
一要建设早，成型早，周边没多少镇乡村。
二必须是严重依赖症的资源城市，但产业已成夕阳，就业机会渺茫。
三要城市化率远超中国平均水准。
四要人口一直一直净流出。
五要大动干戈的棚改，盖了很多很多房子，造成了房比人多2-3倍。
你们扪心自问，以上五条都符合的，在全中国压根就没多少城市，未来很长一段时间也不会有，建设晚的小城市就代表着发展空间广阔，城市化率不高，就注定会有大批的非城镇户口居民进城买房。
不过，四五线的未来有一点会跟鹤岗的一样，房价回归理性。
现在的四五线是很明显的虚火过高，这一波的暴涨来源于政策的强力催生，房地产界的至理名言「短期看政策，中期看经济，长期看人口」，就深刻阐述了一点：房价上升的永动机就是人口。
未来的城市竞争，就是人口存量的竞争，再加上“取消落户限制”的推波助澜，城市战争的最大赢家就是超大城市北上广深，特大城市如武汉南京杭州成都等等，包括三大城市群内的明星城市，以及5大区域中心城市，中国人口虽多，但十余个城市群必将聚合80%以上的人口和产业。
小城市本来就留不住年轻人，大势所趋之下，未来就更加留不住了，自然也就难以支撑现在的房价。
彼时，四五线的房子，将不会再是一个不断升值的“金融工具”，而是渐渐回到最初的起点，满足生活的居住空间。
而整个楼市大环境会是这样：房价高的城市，缺点只有高房价，房价低的城市，优点只有房价低。
04
最后，不知道怎么的，深悦君忽然想起清明节看到的颇为惊悚的「北京人在河北买房放骨灰」的新闻。
刚看到的时候，我甚至一度产生错觉以为是UC震惊部出品的。
但后来一琢磨，这波确实不亏，因为房子产权70年，公墓产权20年，而且门口有保安给你守墓，楼上楼下还有活人，死了也不孤单，清明重阳除了祭奠先人，还可以自己出来短途旅游。
鹤岗这一波刷屏表演过后，大家都知道了，原来还有这么一个地方，房价如白菜，绿水青山黑土地，不仅风景好，风水也好，据说明年要通高铁，七小时就可以到北京。
这么一想，未来的鹤岗，还真有可能迎来一波北京人啊……
杂智学院开课啦
营销能力强的人，往往是生活中真正的赢家。
顶尖的营销策划能力
不仅能让你赚到钱
还可以让你变得更有价值
变成别人梦想中的样子。
地产人营销策划人进阶必备
4门累计236节课
人间不值得，学习很值得
閱讀更多 深悅會 的文章
