你二哥蕨根粉

日本二十世纪九十年代时发生“房地产泡沫”，一度房产价格暴跌65%的幅度，是有着历史经济发展遗留问题，致使发生。讲这件事情，就给从日本二战结束以后为寻求经济复苏的事情讲起。

一、日本在二战后为寻求经济复苏开始抱美国的“大腿”

日本在二战以后，市场经济十分萧条，虽然通过一系列手段进行刺激，但由于自身资源匮乏的局面，市场经济依旧没有好转。所以，日本经济开始着眼于世界市场。

日本又是一个战败国的身份，根本没有其他经济体与其发生密切经济往来关系。但是，同样也是因为世界第二次大战的影响，以英镑作为中心货币的“金本位”世界货币体系开始无法支撑“纸质货币”时代的到来，漏洞频出，在加上美国经济一跃成为世界第一。“金本位制度”退出历史，而新成立的为“布雷顿森林体系”。

“布雷顿森林体系”可以说是“金本位制度”的升华：

1、确定了以美元作为中心货币的世界贸易储备结算模式；

2、美元将挂钩黄金，等量黄金等于等量美元，从侧面的角度讲，美元就是黄金；

3、规范了世界贸易外汇储备的规则；

4、促进了世界经济贸易。

“布雷顿森林体系”的确立，也就意味着美元作为中心货币能够买遍全球。日本在当时看得很清楚，发展经济的思路也很清晰：

1、与美确立贸易关系优势重重；

2、挂钩美元，促进与美贸易往来，进而通过美元与世界的关系，解决自身资源匮乏的问题；

3、实现经济的复苏；

4、能够通过贸易的方式，向当时经济大国各个行业学习。

所以，在诸多优点的背景下，日本坚定要与美实现贸易往来，并且是密切贸易往来。当然，作为战败国的日本，又有着经济复苏的需求，在当时只能是“打折推销”。不管是日本劳动力还是日本主要资源，都是价格“打折”。

虽然，在当时是打折，但以现在时间来看当时日本的决定，十分正确。日本在初期与美国建立贸易往来时被美国“薅羊毛”，因为不管是劳力还是物资都是极为便宜。

而日本为什么会这么干呢？除了经济的复苏，还得益于“布雷顿森林体系”世界货币制度的漏洞：

1、美元作为世界中心货币，等量黄金等于等量美元；

2、美元作为世界中心货币，失去了“印钞权”，并不能自主调解经济，完全靠发债求发展；

3、日本作为独立经济体，拥有“印钞权”；

4、美国、日本有着很大的经济不平衡关系。

这有什么关系呢？重点就在于“印钞权”。因为美国美元是世界中心货币，挂钩的是黄金的关系，所以不能自主“印钞”。但是，日本可以！而日本是怎么通过“印钞权”来实现经济的复苏呢？

1、对美促进贸易关系，越多的美元外汇储备越好；

2、对外稳住美元汇率关系，特别是通过一系列手段，促进出口贸易；

3、对内大肆印钞，拉动投资，刺激发展。

在一系列的发展经济手段以及“布雷顿森林”体系背景之下，日本劳动者工资、回报开始大幅上升，这得益于不断加印的货币量，使日本经济体内的物资通货膨胀。当然了，对外稳住美元汇率以及促进与美经济往来、增加外汇储备。

也就是说，日本通过“印钞权”逆转了美国“薅羊毛”于日本的局面，而是日本在“薅羊毛”于美国。

二、广场协议之后，日本经济开始崩盘。

日本通过大肆的印钞，实现了逆转萧条的经济，经济开始复苏，开始繁荣，这得益于“布雷顿森林体系”的漏洞。但是，在二十世纪八十年代时，“布雷顿森林体系”宣布结束，经过几年之后，“牙买加体系”提出。

但是美元挂钩了最为主要的能源：石油。虽然“牙买加体系”主导的是多元化外汇储备，但美元依旧是“独占鳌头”，美元依旧是世界最主要的外汇储备与第一货币。

而日本，因为美元的地位并没有改变，依旧大开“印钞机”，巨量的货币一直流向市场。当然了，经过几十年大量的货币流向市场，任何的资源都呈现着巨大的涨价。而什么价格更胜呢？就是房地产！

日本房地产鼎盛时，东京的房地产总市值能够买下整个美国！

二十世纪八十年代初期，美国财政赤字剧增，这也是以日本为头的各个新兴国家通过“印钞”薅羊毛的结果。所以在1985年时以美国为主导，为改善美国财政赤字问题，与日本、联邦德国、法国以及英国共同签订了“广场协议”敢于外汇市场，引导美元贬值。

那么，这与日本房地产崩盘有什么关系呢？看上去没有关系，但实则有着巨大的联系。

日本，原来通过贬值、印钞的那一套，在“广场协议”之后，玩儿不转了。为什么？因为现在美元要贬值，也就意味着日元要升值。而日元升值，势必日本市场经济资金流动性会出现问题，并且大量的外贸企业会受到影响。

所以在“广场协议”之后，日本“房地产泡沫”开始爆发，房地产价格更是暴跌65%。

厚金说

1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，最终日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。当年市场成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。

日本房地产泡沫崩盘发生在1985年至1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代，经济增长长期处于10%以上的涨幅，而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长，主要是通过巨大的贸易顺差换来的。

为了平衡日本与欧美国家发生的巨大贸易顺差。在1985年欧美国家就与日本签订广场协议。从此日元就步入了升值的周期，而日元的持续升值，使得日本在海外的购买力大幅增强。有日本人曾狂言，“卖掉东京就可以买下整个美国”。同时，随着日元的大幅升值，也使大量趋利资金流入日本本土，从而推高了日本各城市的房价。

当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。当时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣，其他产业有空心化的隐患了。

为了控制房地产泡沫的继续膨胀，避免房地产出现崩盘，给日本经济所带来的冲击，日本央行宣布大幅提高利率，希望通过利率的杠杆，让房地产降温。但实际上房地产、股市双双崩盘。此次事件造成了日本个人破产率增长6倍，数以万计的受害者家破人亡、流离颠沛。在之后多年时间内，日本经济没有得到任何改善，发展艰难。直到2005年才开始出现复苏迹象。

日本的房地产泡沫为什么会在上世纪90年代初破裂？我们认为，除了日本政府提高利率，主动剌破房地产外。还有就是：第一，购房者主要是用于投机购房，也就是说日本当年房价的大涨5倍，主要是投机性需求入市，导致房价远远偏离了正常估值。一旦有任何风吹草动，房价就会在短期内出现暴跌。现在日本城市的房产全都回到了居住属性。

第二，日本房价5年涨5倍，但是日本经济和人均收入远远跟不上，这样就形成了泡沫，是泡沫就要崩溃。举个例子，1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平，美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平。而当时日本的GDP还达不到美国的一半。当投机性需求退出房地产市场，日本民众的刚需购买力根本接不上来，房价只能是断涯式下跌了。

第三，日本民众过于迷信房价不会下跌，对房地产泡沫破裂引发的系统性金融风险没有一个足够的认知，即使在房地产泡沫崩盘之前，还有日本民众高负债购房，希望分得房价上涨的一杯羹，这就导致出现大量家庭处于负资产状态。正如日本民众所言：“我们从来没想过房价会跌”。当人们对未来充满美好期盼之际，殊不知危机离我们越来越近。

不执著财经

日本房价可以暴跌，在中国根本不可能发生暴跌！

日本是资本主义国家，发生经济危机很正常，经济危机诱发房价崩盘，香港、美国都发生过，但在中国根本不可能，我们是社会主义国家，国家可以岀政策来调控房价，像现在一样，限购限贷，房子被冰封了起来，大家都动不了，只会稳中有小幅度下调，慢慢完成经济转型，大力发展实体经济，用实体经济来代替房地产在经济中的主体地位，所以现在不是刚需可以不用急慢慢来，等跌一点再买也不迟，有房的也不用担心暴跌，那是不可能发生的，只要不是炒房的自住跌一点也所谓，大家觉得呢？

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首先要纠正的是，当年日本房价最终暴跌70%、东京暴跌90%，远不止65%。

单1991年的3个月内，东京房价就暴跌了65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发……

随着战后经济的飞速发展，日本成为全球第二经济大国。自1983年起，特别是在日币大幅上涨之后，东京土地价格开始以异常的速度飞涨。所有人都相信“随着日本经济的腾飞，东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集，都希望能在此拥有一席之地。

正是在这种期待之下，人们开始抢购土地。在那个时代，只要投身地产，闭着眼睛买都会发财。

1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。

1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。

1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。

当时，日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”的豪言壮语。

但奇迹没有出现。

1991年下半年日本房地产价格开始暴跌，一夜之间，随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外，还有那些投机的倒买倒卖商。10年之后，日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原点。

现在，大部分的日本住房已经完全回归到了其居住的属性。反观国内，一边是超越日本的少子老龄化，一边是火爆的房产市场，这是一个值得思考的现象。

当年日本保住了汇率，代价是放弃了房价，使得房价跌了70%，换来了日本经济恢复健康。实际上这二三十年日本经济发展得非常好，我看到近期一些公众号文章也谈到这个问题，说日本产业升级成功了，转型成功了，比中国经济健康得多。日本成功的经验就是当年放弃了房价，把房价泡沫刺破了。

你对这个问题有什么更好的意见吗？欢迎在下方留言讨论！

陈思进

日本90年代的泡沫经济崩盘导致了之后长达十几年的衰退，而其背后的推手恐怕要追溯到二战后世界的宏观经济格局，以及几次重大的事件。

首先咱们来回顾一下二战后，美国在百废待兴的世界格局中，从英国手中接过霸主地位，经历了自1932年以来最大的高速成长期，直到1974年的石油危机。

石油是美国经济赖以生存的生命线，70年代祸起中东的几次石油危机，导致美国经济备受打击，物价飞涨。为了抑制通货膨胀，时任美国总统的吉米卡特联手美联储主席保罗沃尔克，将美国的利息从1979年的11%迅速拉升到1981年的20%，这么做虽然有效控制住了通货膨胀，但也间接使得美元成为当时最受欢迎的货币，高利息的美元吸引了全世界的热钱。

日元相对美元大幅贬值，以至于日本产的汽车突然之间成为美国家庭的首选。大量的日货占领美国市场，日美贸易差额从1981年的美国81亿美元黑字，骤变成1985年的2120亿美元大赤字。

接下来就开始进入本文正题了，1985年开始美国为了矫正日美间的贸易不均衡绞尽脑汁。先后提出了让日本加大进口美国产品，增加内需消费等策略，但都杯水车薪，最后终于祭出“广场协议”的大招。

广场协议强制日元对美元升值，数月之间1美元兑换240日元左右的汇率，暴跌至150日元附近，接下来几年间更是逼近120日元。日元相对美元则强势升值一倍，导致日元的购买力突然变强，日本人一窝蜂的跑到海外爆买。（这个画风是不是很眼熟啊）

但是与此同时，日元的大幅升值自然而然地导致了日企对外出口的劣势，为了扭转出口下降引起的企业业绩恶化，日本央行开启了降息之路。1985年开始一年之间4次降息，把企业贷款的利息从5%降到了3%。

央行本来期待企业可以低利息地借更多的钱从来发展业务，殊不知经济发展的规律从来都有看不见的手在暗中调控，低利息借到的钱，与其费时费力用来发展业务，远不如拿来炒地皮炒股票赚得多赚得快，于是1986年日经指数暴涨40%，开启了为期5年的泡沫经济时代。

当时的日本全民自信心膨胀，号称皇宫附近的土地可以买下加利福尼亚州或者整个加拿大，而日本国土价值则是美国的4倍。（美国面积是日本的25倍）

而天下没有不散的宴席，世界上没有不破的泡沫。最后终于要扣题说明一下日本90年代的泡沫经济是怎么崩盘的了。

伴随着日元升值，股票跟房地产大幅度攀升，各种乱象齐生，魑魅魍魉各显神通搞得整个日本乌烟瘴气，普通人根本买不起房子。就在这个节骨眼儿上，日本央行总裁改选，换上来日本青史留名的三重野康。

三重野日银总裁在1989年12月上台后，不但通过加息收紧银根，更于1990年3月放出抑制房地产上涨的大招儿“融资额的总量规制”，简单说就是严格限制针对房地产交易的贷款。于是，炒房团们不但要面对上涨到6%的贷款利息，而且突然发现，再也找不到接盘侠了。

在日本央行壮士断臂般的一系列刺破泡沫的行动下，日本经济终于应声硬性着陆。股票，房价暴跌，银行坏账激增，1991年起开启了“失去的20年”的道路。

最后总结陈词，日本之所以在1985-1990年的五年间经历了泡沫经济的兴起与破灭，外在原因是受到了美国的政策钳制，而内在原因则是金融政策的失败，以及风险管理的不足。我们应该吸取日本的经验教训，不要让历史重演。

司马看日本

为什么日本会在90年代发生房价暴跌65%，主要原因是房地产泡沫太大了，当时日本的房价几年的时间涨了五倍左右，后来日本房价的暴跌只不过是房地产泡沫太大了后的必然回归。

当然，日本在上个世纪90年代的房地产泡沫对日本经济和社会的影响远不止此，上个世纪日本人炒房后房地产泡沫破裂带来的日本经济趴在地板上30年没动，而这30年日本经济没有发展又造成了30年后，下一代的日本人直接进入了没有欲望的社会，现在的日本人是不愿意结婚的占大部分，结婚后又不愿意生小孩子的占大部分，更多的是现在日本大量的年轻人，对工作和生活失去了希望，不再奋斗了，只想混日子，面对现在日本年轻人的精神崩塌，日本虽然富有，但是改变不了大部分年轻人不关心国家命运，也不关心家庭命运，更不关心自己的命运，这种大部分人没有欲望的情况才是最可怕的。当一个国家的大部分人都对什么都不关心了，只管自己混完这一生，更不想下一代，也不想未来，这种无欲望的社会希望何在，这就是炒房的结果。房价暴跌并不可怕，可怕的是炒房后房地产泡沫破裂人心散了就再也聚拢不起来了。

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金融学家宏皓教授

房地产暴跌的主要原因是债务跟GDP的比例关系，过高的债务导致大量利率成本太高。在历史的数据里，过高的债务导致政府赤字严重，不堪重负导致经济崩塌。

债务过高多是因为货币宽松政策，大量货币推高资产，物价飞速上涨，实体成本过高而崩溃。

美国债务与GDP占比历史最高达到300，引发房地产大崩溃。最近一次在这一数字达到190的时候，政府主动刺破危机，次贷危机爆发了，雷曼兄弟倒闭。

日本90年代时候，债务于GDP占比达到220的时候引发长达三十年的房地产大崩溃。

我们现在的数字是210左右。所以大量的信用卡逾期出现了。一面是货币宽松，一边是信用危机。

丰泽丁军午

日本在房地产泡沫破裂的第一年1991年，直接以下跌65%作为开跌，这种跌法直接导致千万富翁变成千万负翁，家庭债务急剧恶性化导致日本经济长期沉沦。当年日本政府直接戳破泡沫的做法至今仍然在争议中。

曾经风光无限

日本股市从1985年到1989年，四年时间大涨197%；日本6大主要城市的商业区地价指数从1955年到1989年，34年时间涨了100倍。1987年底，日本股票市值已经占到全球股市总市值的41.7%，超越美国成为世界第一。

1985年的《广场协议》是原因吗

1985年9月22日签署的《广场协议》被通常解读成日本经济衰退的原因。但是天下会会天下反对这种以讹传讹的误读。

首先，《广场协议》并非只针对日本，当时签约方为五个：美国、日本、法国、联邦德国和英国。协议目的是改变美元对当时主要贸易伙伴货币高估的状况（据经合组织统计，从1980年到1985年，美元对当时主要发达经济体货币马克、日元、法郎、英镑的升值幅度达到约50%。美元大幅升值给美国出口带来巨大压力，1980年美国尚能实现经常账户顺差，但到1985年经常账户逆差占GDP的比重高达2.71%。），以此解决美国贸易逆差持续扩大的问题。

通过《广场协议》，1985年-1987年日元对美元升值超过50%，回到了1980年日元兑美元的状况。

其次，日元的升值带动了日本股市和房地产市场的繁荣，日本开始了全世界买买买的模式，不断购入海外资产又加大促进了股市和房地产市场的繁荣。

日本政府挤破泡沫的做法欠妥

日本前央行行长黑田东彦在2004年撰写的《日本汇率政策失败所带来的教训》的反思中指出：“造成严重通货膨胀和资产泡沫并不是日元升值本身，而是当时日本政府采取了错误的财政政策和货币政策。”

日本政府在面对外部压力时自乱阵脚，央行先是过度释放流动性、而后又过快收紧银根，连续出现决策失误才是造成日本经济陷入停滞泥潭的根本原因。

日本当年房地产的泡沫严重阻碍了实体工业的发展，日本政府为了保实体产业，选择主动戳破房地产泡沫，在短短的4个月时间里，日本央行向商业银行放贷的利率三次提升，一直提高到4.25%，一年后再次提高至6%，直接导致房价垮塌，房价下跌的第一年1991年，就跌了60%，此后一跌就是十多年。

房价和股市的大跌带来大量公司破产，仅银行和房地产公司破产数量就超过3000，上班族失业率、自杀率狂升，留下的薪资也大降，很多中年妇女因为家庭破产而离婚，大量女毕业生进入色情行业。

经济危机后

经济危机后，在房地产泡沫破裂后，日本实体企业在降低成本、提高效率方面下功夫，精益求精的生产成为了全球企业学习的典范。日本实体企业全面复苏，即使在泡沫破裂的1990年代和新世纪初，大到汽车，小到随身听，日本商品依然风靡全球。

天下会会天下

你好，很高兴回答这个具有深度意义的问题!

在20世纪60年代至80年代，日本经济在美国的扶持下实现了飞速增长，从一个满目疮痍的战败国成为了世界上最大的汽车制造和钢铁出口国！

1964年的日本东京奥运会，日本投入了将近30亿美元进行基础设施建设，新干线，地铁，高速公路的建设，为后来的经济腾飞奠定了扎实的基础。80年代，日本经济在世界范围内达到顶峰，三菱集团甚至收购了洛克菲勒集团大厦，世界范围内充满了日本制造的商品。

但是日本经济泡沫的破灭，始于一个叫做“广场协议”的会议！1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称 “广场协议”。这个会议的主要结果就是促使美元贬值，日元汇率三年内对美元的兑换比例上升了一倍，由240：1上升到120：1.学过经济的都知道，这将会大大影响日本企业对美国的出口，导致日本出口企业处境日益艰难。日本不得不下调利率，货币供应量连续增长，造成市场流动性过剩。

降低利率保证了日本出口企业的利益，但是也使得外汇源源不断的流入日本。日本银行资金过剩，开始拼命发放贷款，总所周知的房地产贷款是最安全的，所以大量资金涌进了房地产市场。接下来发生的大家感同身受，房价飙升，市民纷纷将资金投资到房地产。

房地产市场的过热，涌入大量资金，导致实体工业发展受挫，土地资源本来就贫乏的日本，因为房地产的占地，农业用地不断萎缩，也遏制了农业的发展。

工农业发展受到影响，楼市过热，政府就开始进行调控。开始实行紧缩的货币政策，收紧信贷，上调利率。只不过步子迈得太大，扯到蛋了。

股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年房地产泡沫破灭，日本经济从此萎靡不振。

日本房价从1991年开始了近20年时间的下跌，2005年的房价仅相当于1988年的水平。看到这里，大家是不是不由自主的联想到了我国现在的房地产市场？

财经札记

为什么日本在90年代会发生房价暴跌65%？

日本在90年代为什么会发生房价暴跌65%？深究这一现象还得说说当时的日本国内到底发生了什么而造成房价暴跌的情况。

造成房产泡沫的原因一方面是部分投机者利用当时繁荣股市账面的租金来投资房产，不可承受的使房价越来越高，另一方面促使了财大气粗的公司在抬高了地产价格的同时也推高了商业地产的价格。直到1991年达到了巅峰造成了现代历史上最严重的一次房地产泡沫的破灭。随后为了拯救房地产的崩盘，日本央行提高了利率致使房地产、股市双双崩盘，一些房地产投资遭受损失的民众纷纷抛售股票来弥补房地产投资的损失，促使两个行业跌至历史最低点。

在房地产崩盘后的多年里日本政府尝试通过昂贵的公共工程项目来带动房地产和其他领域，由于种种原因没有成功，从而导致国债的膨胀。此次事件造成了日本个人破产率增长了6倍，数以万计的受害者家破人亡、流离颠沛，在之后多年时间内，日本经济没有得到任何改善，发展艰难。日本的六大城市的房价陡然暴跌了65%。直到2005年才开始出现复苏迹象。

正如日本民众所说“我们从来没有想过房价会跌”我们在对未来充满美好的憧憬的背后殊不知危机却离我们越来越近。任何行业的发展都需要有一个良性的发展道路，然而这离不开我们每一个人理性的去追求理想的生活“我们拒绝泡沫破灭后的硬着陆”

關鍵字: 房产 黑科技 财经