2019年第一季度，部分項目的到訪量乃至成交量，以及土拍熱度，都呈現一定的回暖跡象，但與此同時，部分項目依然去化困難，競爭愈加激烈，調控政策依然少有鬆動，如此，市場面目顯得朦朧不已。
如何撥開迷糊看前路？我們邀請了4位業內資深大咖，讓他們分析當下的市場，展望年內走向，希望對市民買房置業能有所幫助，也希望助力從業人員砥礪前行。文/圖 江門日報記者 周春鋒
博富控股董事總裁黎駒：
土地市場正回暖上行
春江水暖鴨先知，土拍是市場情況的真實反映。從去年多幅地塊土拍少人參加、低溢價率“兜底”拿回，到本月禮樂地塊19家房企競爭，溢價約83%成交，這明顯在傳遞一個信號：江門的土地市場正在回暖上行。
房地產企業要發展，就要土地儲備，這是企業發展之本。同樣，政策方向及大勢利好，也是土地市場回暖的助推劑。今年2月，粵港澳大灣區規劃細則出臺。江門的地理位置優勢突出，加上深茂鐵路的開通、珠西樞紐的興建和黃茅海大橋的規劃，江門“珠西門戶”及灣區區位優勢更加明顯，吸引越來越多開發商進駐江門。同時，目前江門房地產價格還處於灣區窪地，擁有很大的發展潛力，越來越多開發商想在此搶佔先機，這從最近兩次的土地拍賣中，有過半的新面孔（外地開發商）參與拍賣就可以看出來。
江門土地市場回暖已成必然，灣區發展的紅利，以及新的戶籍制度落地實施，將撬動更多的人才落戶江門，帶動消費需求的提升，也將帶動整體江門市場上行發展。近日召開的中央政治局會議，強調“房住不炒”的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，因此本地政府也將貫徹落實國家政策，控制房價過快增長，所以，預計下半年江門房地產市場會處於價穩量升的市場狀況。
裕隆基地產總經理楊東卉：
樓市或呈現量升價穩走勢
就我們代理的樓盤而言，無論是上訪量還是成交量，3月比1月、2月都超過50%以上，特別是位於江海區禮樂街道的高峰匯項目，其高品質贏得了市民認可，3月份的成交量大漲，而這並非個案。據瞭解，其他項目的上訪量也普遍增多，市場呈現回暖跡象。
究其原因，一是房價逐漸迴歸理性；二是受到一二線熱點城市樓市回暖的信息影響，部分意向客擔心房價上漲而快速出手；三是土拍市場一掃此前的低迷，即便是禮樂地塊，也出乎意料地溢價83%拍出。
這或預示著，2019年是房地產市場由低谷到回暖的轉折年？
應先看政策。我們梳理發現，第一季度相關數據顯示，經濟呈現企穩向好的態勢。此外，一二線城市房地產銷售回暖。在此宏觀背景下，央行例會重提“把好貨幣供給總閘門”，這就意味著防止樓市過熱正在成為新的調控方向；4月19日，中共中央政治局會議再次提及“房住不炒”、因城施策等內容，為未來的房地產市場定下了基調。此外，國管公積金出臺“認房又認貸”的政策；自然資源部發布通知，其中特別指出，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36個月至18個月的，要適當減少供地；18個月至12個月的，維持供地持平水平；12個月至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。此舉利於各地有針對性地制定供地計劃，進而穩地價、穩房價、穩預期。
具體到江門，3月份數據顯示，全市一手住宅庫存量為46225套，參考2018年月均成交4379套計算，全市庫存去化週期約11個月，供求比相對理性，但需要指出的是，未來一兩年，供應貨量不菲。
個人預計，2019年第四季度以前，市場或以價換量為主調。總體來看，2019年江門樓市或呈現量升價穩走勢。
美智地產總經理湯建軍：
5月樓市成交量或迎來一波小高峰
當期樓市出現兩個重大信號，一是土地市場熱度高漲，二是中央重提“房住不炒”。
本人留意到，3月以來，全國部分一二三線熱點城市的土拍市場有所升溫，回到江門，在4月也迎來了土地市場的“小陽春”。截至23日，共成交5宗商住土地，其中3宗地塊溢價率超過40%，江海禮樂地塊溢價率高達83%，成交樓面地價達到5846元/平方米，刷新禮樂地塊的記錄，而參與房企方面，也出現了19家房企搶地的熱況。4月23日，江海中心板塊商住土地熱度不減，由12家房企爭奪，最終以6894元/平方米的最高限價成交。
土地市場熱度整體向上，一方面是房企普遍認為一季度是拿地的最佳時機，因此拿地計劃相對積極，本輪參與熱情較高的多為品牌房企；另一方面是春節後融資環境相對寬鬆，房企資金相對充裕，因此也助推房企拿地的積極性。但是，此輪土地熱度行情能否延續？延續多久？我們認為還需要進一步觀察銷售市場的情況，以及政府對樓市調控鬆緊的把控程度。
綜合來看，我們認為此輪沸沸揚揚的“小陽春”或在第二季度出現階段性的回落。基於江門樓市的熱度較周邊城市有所滯緩，因此預計江門5月的土地市場熱度仍然較高，但或在6—8月左右進入階段性的理性迴歸。
預計5月左右，樓市成交量迎來一波小高峰，但第三季度或階段性下挫，市場出現短暫性調整，土地市場成交量增加，但溢價率有所下降。整體市場隨著政府的強預期管理，江門樓市或在波動中，保持整體量價穩定。
江門地產智庫成員
樓市分析師馮景全：
年內樓市均價
將以“穩”為主
2018年下半年以來，全市無論是成交量，還是價格均較低迷，全市月成交量連續跌破4000套、3000套關口，而蓬江、江海兩區成交則連續多月低於千套，為近年罕見。鑑於去年下半年以來，供應量整體仍維持高位，而成交走弱，全市庫存快速上升，達到歷史高位區域，逼近5萬套關口。進入三四月份以來，隨著一二線城市和周邊城市樓市的回暖，帶動江門樓市有所升溫，體現在成交量開始觸底反彈、均價有所回升、庫存略有下降，而地價溢價率也有所上升。
展望今年二三四季度，鑑於2017—2018年為江門近年土地大年，市場待開發項目眾多，供應量充足，而成交量方面則有所回暖，很難達到2017年熱度。全市庫存將繼續維持高位，在庫存高位、成交回暖背景下，全市均價將以穩定為主。
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