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在經歷調控後，市場越來越趨於理性。今年樓市調控大基調亦如此，“堅持一城一策、因城施策，從各地實際情況出發，有什麼問題，就解決什麼問題”。言下之意，就是大起大落都是問題，都會解決。目前已真正進入了“剛需時代”。
上海市場，對於一些人擋在面前的，或許不是金錢，而是“房票”！
剛需時代名副其實，各種政策為剛需開路，開發商放量、降價、優惠，剛需如此受寵的時代，著實挑花了眼，殊不知，5月或將有5800戶土著入市！剛需時代並不等於沒有競爭！
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剛需時代，5800戶土著蠢蠢欲動
據上海黃浦官微消息，黃浦區喬家路地塊要拆遷了，在市區相關管理部門、地產集團、公證機構以及居民群眾的共同見證下，項目東塊贊成率達到98.6%，項目西塊贊成率達到99.22%，均以高比例通過第一輪意願徵詢工作。
這次喬家路地塊拆遷，涉及居民共有5800戶，安置補償總預算380—400億，戶均700-900萬，其中很大一部分是上海土著，首套購房！購房金額規模預計1000億！首期資金到賬預計會在2019年5月後。
如果把戶均700-900萬元用足，不貼一分錢，買到100-130㎡，單價6-8萬元/㎡的內外環間區域新盤；如果拿700-900萬元當作首套首貸，最高可以撬動1750-2250萬元總價的房子，如今友好的信貸政策，讓可能性變得很多。
如今上海交易市場起起落落，但是剛需時代，不能光看短期交易數據， 對於剛需選擇房子確實更謹慎了，交易週期會拉長，，目前上海鏈家帶看量，年後一路飆升，這些需求真實存在，只是在等待某一點爆發，年後盛況或能再現或者超越，也許就是拆遷戶拿到動遷款的時候。
在剛需時代，淡定也並非長久，因為新需求隨時可能加入，對於有房票，甚至是首套資格的剛需來說，適度觀望才是上策！一定要等到擠破頭匆忙決定嗎？
限購時代，“房票”變得如此值錢？
“房票”也分兩種，首套和非首套，首套則是佔據鄙視鏈的頂端。其實如今在客戶端，有錢的購房者已經不是什麼稀罕了，最稀罕的應該是有“房票”的購房者。
就目前上海的購房限制而言，“房票”的屬性自然是不可逆的，尤其是首套房資格，用了就沒了。
也就是說，假如一套300萬的房子，首套首付不低於35%，非首套普通自住房首付不低於50%，手中拽著首套“房票”的人，殊不知相當於拽著至少45萬左右的現金。
信貸政策，對於剛需入市十分友好
首套房貸利率持續下行，平均利率跌破6%，2019年2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，相當於基準利率1.149倍，環比上月下降0.53%。全國首套房貸款平均利率已連續三月下跌。
信貸政策或是直接影響著整個房地產市場冷暖的利刃之一，認房又認貸不知把多少人拒之門外，擁有首套資格，絕對要好好利用，讓優勢最大化。
數據分析認為，貸款和非貸款的客戶在總成交中的佔比非常懸殊，在貸款的購房者中，也不乏有全款支付能力的小主。
購房貸款額度，如何充分利用？
如今只有購買首套房，能夠將信貸的槓桿最大化， 充分利用自己是首套的這一優勢，而且最好是新房，因為相比之下二手房的首付很有可能做不到最低，並且二手房需要繳納更多的稅費。然而這些稅費也是單獨支付，這些都無法利用槓桿。另外最好買帶有裝修的，這樣裝修費也能加到槓桿。
購房貸款年限，儘可能長？
貸款年限的長短與很多因素有關，自身年齡、房齡、等，但是一般情況下，新房貸款年限相對較長，二手房的貸款年限，由於受到房齡的限制，很多時候不能貸款到30年。二手房房齡越老，貸款年限就越短。
每年無端損失8萬，不如貸款買房避險？
以上闡述絕非在說二手房不好，二手房也有著許多獨有的優勢。筆者給到的方案，是從資金避險角度而言，相對更優的資產配置方案。
一個國家的發展，通貨膨脹，可能是必經之路 。過去10多年的實際通貨膨脹率大概都在8%左右，什麼意思呢？就是現在100萬，到明年實際上就只值92萬，如果就算膨脹率維持在這個水平，每年無端蒸發8萬，誰受得了，都差不多是工薪族的年薪了。
保守估計，哪怕只是每年2%-3%的溫和通脹，對資金購買力的打擊也是毀滅性的，不信我們來計算一下。
貸滿30年，或淨賺146萬？
來看貸款，我們按照上海最新的首套房平均利率5.06%來計算，貸款100萬、30年等額本息還款計算，總支付利息約為94萬元左右，假設每年蒸發8萬的速度不變，那麼30年後將蒸發約240萬，和30年的銀行利息相比，足足要多付出約146萬的代價。並且付利息是你有了房子，而通脹卻一無所獲！
房企不淡定的時代，恰逢剛需的好時代？
房企不淡定的時代，是剛需的好時代？雖然聽上去有點傷口上撒鹽，但是這就是事實，的確是目前剛需入市的絕佳機會。
目前房企推出的產品，倒不是產品不好，也不是購房者沒有良好的預期，真相是能買的客戶確實變少了，被購房資格以及信貸政策攔路的不佔少數。對於房企的去化，這可不是什麼好消息，所以不得不改變策略。在趕走了投資客後，房企將更聚焦於擁有房票的剛需，提供最適合剛需的產品。
以近日上海市熱門樓盤———東方悅耀為例，東方公證處官網顯示，東方悅耀此次推出的620套房源中，實際認籌數為480組，相比一年前同板塊中糧前灘海景壹號、晶耀名邸“一房難求”的火熱，反差鮮明。 另外，網上有自媒體爆料，金浩園認籌首日，僅認籌了5組客戶。這個數據與之前同板塊內的泰禾上海院子和融信世紀江灣的認籌數相比，讓人大跌眼鏡。
可見如今的購房者選擇更多了，也自然更趨於理性購房。
房企方面，因時制宜調整剛需策略
數據分析認為，房企憑藉敏銳的市場洞察力，準確把握市場節奏，推動銷售業績持續快速增長。尤其是百強企業，緊跟市場大勢和政策導向，下半年推盤量快速增長。如今的大時代背景，不得不把賺快錢變成賺慢錢。
剛需方面，瞄準房企的降價優惠信息
數據顯示，當下以及未來兩年都是房企償債的高峰，對於今年來說，去化資金迴流壓力不小，不但要負擔今年的債務還要為未來兩年做好準備。面對客戶的減少，勢必會從產品本身的品質以及服務進行提升，更吸引剛需的少不了終端可觀的優惠條件。
有的項目誠意十足，幾乎貼著成本賣，中糧首創禧瑞祥雲，樓板價35744元/㎡，如今均價45000元/㎡左右，原本整個新場板塊新房就比較稀缺，中糧首創兩大品牌強強聯合打造的高品質樓盤，推出這個價格真的可以說是誠意滿滿。
結語：
手握房票，可能是目前上海置業最重要的資本之一，如今的政策有松有緊，一城一策體現的淋漓盡致，但無論鬆緊都是利好剛需的。減稅降息，大環境下房企的策略調整，增加優惠，大量的剛需產品入市，剛需選擇更從容更淡定。尤其還有首張房票的購房者，這個時代下，得讓多少人羨慕啊，筆者就是其中一個！
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