好心有好报7293
中介推介一手新楼盘的现象随处可见，给人的感觉：售楼部不卖房，全是中介在卖新房了。其实售楼部也在卖房，但因客源不足等原因，开发商同时将房源委托各个中介销售。
现在广告吸客效果差，开发商需要采用人海战术拓客。
从事房地产营销的朋友，对这点可能更有体会。现在报纸、电视、电台等传统媒体上投放广告效果很差；在公众号、朋友圈等移动端的楼盘推广风行一段时间后，出现受众疲劳症，被客户归到“消息免打扰”类甚至“屏蔽”。
在这样情形下，只能靠最原始的方式，那就是人海战术拓客，走出去拉客户上门买房，例始全民营销，和本题中所说的中介分销等。
利用各个中介平台拓客，有利于开发商降低宣传和管理成本。
“人海战术”故名思义就是需要雇佣很多人。如开发商自己组建这么庞大的拓客团队，每个月无论开不开单，都要花一笔很大的费用去养这批人。 但如选择与各个中介合作，那就可利用中介公司的人员优势了，而且中介拓过来的客户成交后才结算中介费，成本支出与成交率直接挂钩。 开发商省了广告费、固定的工资成本，同时又解决了客源问题，何乐而不为？
所以，我们看到很多新楼盘都有委托中介在销售，就不足为奇了
开发商和中介的合作方式有很多种：
１.中介只收买方一方的佣金，不收开发商的佣金。中介向买方收取佣金时，为了减少客户的抵触情绪，往往以“团购费”“电商费”等名目收取。
２.中介只收取开发商的佣金，不收客户的佣金。开发商在制定房价时，这部分佣金归为营销成本费用计入房价。还是那句话：羊毛出自羊身上。
３.开发商提供房源底价，超出底价部分归中介所有或双方分成。题主所说的“中介层层加价”，应该是这种方式。
开发商和中介合作的三种方式中，第１种和第２种应用得比较多。
通过中介买和直接去售楼部买的区别：
在新楼盘的销售过程中，中介的功能更多体现在输入客户上，最终办理各类手续甚至介绍楼盘的情况，还是要通过售楼部的置业顾问或相关工作人员。两者区别在于：
１.开发商为了提高中介积极性，通常给予中介拓来的客户所谓“额外折扣”，因而通过中介买，会略便宜些。但大部分中介人员没有售楼部的置业顾问那么专业，且对楼盘情况不是很熟悉。为达到拉客上门和成交的目的，可能会夸大其辞。
２.通过售楼置业顾问购买，如买方没有谈判技巧，可能拿不到中介所说的折扣。但客户接待权属置业顾问专有，在办理各类手续或咨询其它方面的事宜时，置业顾问会显得热情和尽心些。
常规宣传广告的无效，市场逐渐向买方转变等因素影响，新楼盘委托给中介分销的现象会越来越多。如通过售楼部置业顾问买，掏钱前不妨来一招：“你现在如能帮我申请到中介所说的折扣，我马上交钱签认购书”。信我，成功的机率很高。
我是[房微言]，微言真知，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套数技巧，欢迎关注我，祝大家生活愉快
房微言
中介给售楼部卖一套房子都会有五个点的反佣的、这已经不是啥秘密了！现在很多中介带客户看房成交都是给客户反佣两三个点的、（我一朋友之前买的九龙湾就反了两个点、一百三十多万的总价乐有家反了两万多）但其实这钱你自己去售楼部一样可以省的下来、具体能省多少就看你自己了
熊吃货666
我是贵阳的，贵阳的房价是开发商5000块钱一平米，售楼处是10000元一平米，街上发小广告的推销是15000元一平米，本人就买了一套房子，三个报价，第一个接待我的发广告的报280万，第二个接待我的售楼处的报220，最后谈出来的价格是140万(开发商)
手机用户23349341051
我是中介行业从业者，从业多年，这个问题我来回答。我们公司在长沙有代理将近200个新房项目，所有的售价跟开发商的售价是一致的，不会从客户这里多收一分钱！有的时候都是车接车送，成不成都不知道。
我们公司代理的项目不紧不会加价相反还会有些额外的优惠！道理很简单，自己去售楼中心的叫自然上访客户，我们带客户去叫渠道客户。就像自己去饭店吃饭是多少钱就是多少钱，如果从某团上下单就会便宜很多，某团并没有收你任何别的费用，让你花更少的钱享受同样的服务！因为我们公司和开发商的项目是合作关系，开发商如果自己去找客户会花费大量的人力物力及营销费用还不一定有很好的效果。而我们中介公司不一样本事就在城市里各个地方都有分店，从业人数众多，能够接触到更多的客户，通过我们的渠道去找客户，更容易成交而且花费的费用更少，所以开发商的新房项目很乐意跟我们中介公司合作，我们的佣金也是开发商的广告营销费用里支出的，并不是从客户身上额外加的钱！
再说下我们长沙所有的新房项目都是限价的，不是说开发商想随便就能加价的，所以说没你刚才说的那回事，说什么中介公司带去的客户就会加几百块钱每平米。
所有房源的售价都是要公示的，一房一价绝对不会任意调价的。
再次提醒广大购房客户，买二手房可以找中介公司，买新房一样可以找中介公司，前提是找正规的靠谱的中介公司！买新房的话最好是不要自己去售楼中心哦，不然就是自然上访客户，做不了渠道客户，也享受不了渠道客户的优惠政策！
有你就有江湖
新楼盘由售楼处直接卖，以前也只是少数大公司在做，大部分楼盘其实都是委托给代理公司独家代理或联合代理形式出现。
以前的时候，房子好卖，大开发商品牌效应很强，有自己的营销策划部也很强大，房子不愁卖不出去，所以只需要雇十几个销售，花几百几千万的广告费就能把房子卖完。但一般开发商就不行了，没那么大品牌影响力和营销能力，这就需要专业的营销策划代理公司来帮助快速销售出去，一家代理公司会和其他多家代理公司之间合作，互惠互利，形成强大的销售网络，所以大部分售楼处实际上都是代理公司的销售人员。
前些年，随着全民营销模式的推广，以前靠自己那种十几个销售+广告的方式已经不灵了，这么多销售在给你推荐房子，那些销售多的楼盘，总是打击传统的只有十几个销售的楼盘，一个说了不信，十个说了你还不信吗？所以客户的选择就会随之转变，哪个楼盘卖的好不好就得看谁家销售多。
同时，代理公司负责打广告，销售出去才给与提成，卖不出去，代理公司自负盈亏，传统的几百几千万广告费转变成成交佣金，对开发商来说是百利而无一害，对代理公司也是有利可图，优势互补，皆大欢喜。如：万科（独代方式居多，只是给的代理费比谁都少）
在这段时期，原来独家代理的方式，对开发商来说容易被代理公司牵着鼻子走，所以才会出现联合代理和多家代理的形式，这样让代理公司之间形成竞争，对开发商楼盘销售更加有利，这时候，房产中介开始入场，纷纷成立一手事业部或和一手代理公司合作，大中介也是代理公司之一，如：链家、我爱我家（一般属于联合代理公司之一居多）。
多家代理公司联合代理竞争环境下，都开始把利润下放，希望手里握有大量客户资源的中介给自己带客户，薄利多销，还能长久在开发商那保有一席之地，不然就会被淘汰出局。
所以现在形成的局面是，在人海战术环境下，开发商不可能雇佣那么多人，成本太高，大部分开发商会以多家代理的形式出现，管好案场的几家代理就抓住了成千上万的销售。少量大开发商也会养十来个自己的销售人员，在某个楼盘销售完毕后，留下自己几个销售处理后续，这样开发商就可以省去一些后置佣金的支出，代理公司也不太相信开发商会给结后置佣金。这时，开发商会带领大量代理公司去做自己下一个盘，双方形成一个良好的互动合作关系，利益平衡！
涿州房产置业经理
1、可能地产商没有自己的销售团队，所以会选择和代理公司签的包销协议。这样一来，不仅能加价卖，利润最大化的同时省去了营销费用和推广费用，一般包给代理公司的价格会比市场价，但楼市好的时候，代理公司肯定想多赚钱，所以代理公司在负责销售时往往会加价卖，导致感觉是中介层层加价卖。
2、市场降温，房子卖不出去，开发商自己找中介扩大客源基数，选择分销渠道一起卖。比如如今的链家，21世纪等都是新房二手房都卖，毕竟专业的事交给专业的人，如今开发商也缺钱，只要能把房子卖出去就行，所以经常可以看到链家的贝壳购房经纪人比一些置业顾问还积极
3、开发商的套路，买涨不买跌，让你感觉房子买不到。根据消费者心理制造售空假象，一般去看房子都会让你留下电话后再给你打电话，让你有捡漏的喜悦，更容易成交，本来或许你还会观望多对比几家楼盘，在捡漏的情况下你基本不会选择直接就成交。此外某地产商朋友说，房价上涨时新房开盘一般都不会全卖，几乎每个月都有新房源推出保持热度，在市场上刷存在感，逐步提高销售价格。
房市风向标
新楼盘交给第三方代理公司出售不是最近几年才有的事情，只不过以前的第三方代理公司几乎没有二手房中介，所以大家一直以为自己是直接跟开发企业交易。最近几年二手房中介公司开始慢慢参与新房销售代理，参与的中介公司也越来越多，让大家感觉现在的房子都是中介在卖，逐步的形成了现在的局面。
房地产开发企业把房子的销售交给第三方只是出于公司自身利益的考虑，第三方房产销售公司对于销售来说更加专业，而且他们整合的资源也非常多。房地产公司把销售任务交给这些公司来做，可以大大的节省他们的销售成本。
最近几年，一些二手房中介企业不断扩大自己的规模，手上掌握了更多的客户资源，这样他们在承接新房销售上的优势就会更大。由于很多房地产开发企业开始和这些二手房中介公司进行合作，很多其他的二手房中介企业看到了其中的机会，越来越多的中介就开始参与进来了。
在一些大城市，一旦某个中介企业垄断了中介市场，就等于他们控制了销售渠道，所以这个时候房地产开发企业就会变得很被动，如果他们不和中介公司合作，如果这些中介公司采取打压的策略对房地产开发企业，那么他们的房子就会很难出售。
一旦中介控制了市场，他们必然会想获得更多的利润，所以代理的层级也就会不断延伸，房价也就受到了影响。
老亮说房
千万不能买，房价下跌厉害了，我们这下30％，没人要，挣钱不易，别被骗了，或许今年200万的房子，明年只值150万了，上私立学校比买学区房划算多了，不要被房子绑架了按现在的房价算，二线城市一套房三百万，租金每月也就五千元，五十年回本，这还没算三十年贷款利息二百万，不划算
筑生张
首先解释一下这位仁兄的困惑，第一并不是所有开发商都有自己的销售团队，对于开发商来说永远是利润最大化，利益最大化，往往很多开发商是不会保留销售团队的，有两个原因。
1：成本较高销售人员收入考的销售业绩提成，所以新房或是销售火爆的新房销售团队成本是比较高的。
2：成熟团队培养建立保留困难，相对于大开发商项目较多，业务范围大会有自己的销售团队也更叫专业，但是相对于小的开发商，尤其是三四线城市的小开大上往往只有一两个项目，就完全不会浪费成本去保留销售团队了，所以才有了接下来的问题。
然后我们来解答提出的问题
第一种情况：首先说明并非一手楼楼盘中介代销都是加价出售的，也不存在加价的现象，相对于目前的网络和信息传递如此发达的现代社区会加价更是不可能的，尤其近几年大小中介公司和分销公司的竞争日趋白热化，几乎是每一个楼盘尤其是卖的比较好的楼盘，更是多家代理往往你可以在售楼处和现场看到各个中介和分销商的销售人员在带客户看房，所以在这种情况下没有那个中介或者分销会傻到去给客户加价，之所以让你觉得被加价销售可能是销售在某个环节没有解释清楚，或者遗漏了优惠项目。
第二种情况：第二种是比较普遍常见的现象，但是作为购房者我们往往是不知道的，目前中介或者个别分销公司拿到的是二级代理后者三级代理，也就是说有一个较大比较有实力的分销商和开发商签订包销合同，但是一个代理商来说客户往往是有限的，而且数量有限，所以一级分销商会把楼盘外包给不同的二级三级代理商或中介公司进行销售，以此扩大客户量，加速楼盘销售进度，再有一级分销商返利给二三级代理，但是二三级的小代理往往也存在客户量有限，所以才出现了变相违规加价销售的现象。
所以在这里建议大家一手新房购买尽量找大型中介公司，或者大开发商的一级销售，避免二三级违规代理被坑现象。
胖穆聊房
售楼部找中介卖房
理由一：直接由资金比较雄厚的中介公司跟开发商签订包销合同，从而中介赚取差价，中介客源广，面对销售楼盘很轻松，开发商更快的回笼资金！
理由二：一些实力比较强名气好的开发商找中介代理卖房只是为了更快的回笼资金，毕竟客户与售楼部签订了购房合同，顺利办理了贷款，开发商就不用担心资金紧缺，从而提前交房，或者按时交房了！
